邻居叫停开发商，中高密度动了谁的蛋糕？

在新西兰政府大力推动奥克兰城市中高密度建设、工党和国家党联手支持奥克兰大规模集约化的同时，一群Remuera居民叫停了一项有完备的建筑许可批文、几乎已完工的在建 13 套联排项目的工作。

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一石激起千层浪，新闻一出，引起了华人建筑业一片哗然，不少建筑业内人士表示，此案件明显与已通过三读的MDRS中高密度开发政策相驳，高等法院判决和奥克兰市政府我们到底该听谁的？新法案2022年8月实施之前资源许可是否将更难申请到？MDRS法案实施以后是否就不会再出现这个问题了呢？

 

事件回顾

 

联排项目动工前，位于Remuera区44 Ventnor Road、1600平米的土地上仅有一套住宅；而后，其将变成一个拥有13套住宅的庞大联排项目。44 Ventnor Limited业主Kurt Gibbons介绍说，项目还有两个月就完工了，已经预售了所有的13个单元，价格从109万到133万新西兰元不等。

 

此前，奥克兰市政府曾向位于这个住宅项目发放了资源许可(RC)，然遭附近多户居民反对，其中包括资源管理律师Richard Brabant及妻子Eleanor、商业开发商David Pederson及妻子Tracy、Bayleys地产中介Wallace夫妇等。为此，居民联合提起诉讼并经奥克兰高等法院受理。

 

奥克兰高等法院Gerard Van Bochmann法官认为，市政府规划人员没有充分考虑新增13套住宅所产生的影响，已超过混合住宅郊区(Mixed Housing Suburban Zone)允许数值的4倍，此外还提到采光、视野、隐私和街景等问题。他同时指出，如此规模的项目未能在动工前展开适当评估，周边住户可能已被剥夺知情权，无法对项目提出建议并被纳入考虑。

 

“我承认该建设项目的搁置会对 44 Ventnor 产生影响，奥克兰市政府也会感到失望——涉及城市发展和奥克兰统一规划，以便在住宅区进行更密集的发展。”Gerard Van Bochmann法官表示。但尽管如此，法官仍然叫停了该项目，因其认为市政府在发放资源许可(RC)时并未考虑建筑密度增加对社区特色和住宅舒适度的影响，必须要重新考虑资源许可申请，而项目应该停工。

 

律师观点

 

新西兰华人建筑业协会(NZCBIA)和谢福安伦律师事务所在第一时间举行视频讲座，邀请当事人和律师进行案例分析。谢富安伦律师事务所主任律师、前国会法制委员会主席霍建强(Raymond Huo)对案件进行了分析：这是一宗“司法审核”(judicial review)案。法官所要审核的是某一行政决定（如市政府、中央政府部门或部长做出的决定）是否“合法、合理、公平”，尤其是决定之程序是否得当。“自然正义/公正”是主要原则,而决定之好与不好（the merit of the decision）不在考虑之列。

 

因为是司法审核，诉讼双方不是通常所说的“原告”、“被告”，而是“申请人”和“应答人”。申请人共5个，是开发地周围的邻居；应答人2个，第一应答人是给批文的奥克兰市政府，第二应答人是开发商。霍建强律师指出，市政府审批的错其实也就是开发商的错误，如果开发商的规划师、设计师和相关的业内人士如果准备项目方案齐备没有错误的话，市政府就不会在正确的报告之上做出一个错误的决定。

 

本案的主要法律依据是《资源管理法1991》(RMA)还有《奥克兰统一规划》(Auckland Unitary Plan)。案件当事人、也是“资源许可和地方政府法”方面屈指可数的资深律师Richard Brabant表示，根据《奥克兰统一规划》，不同的区域划分给了开发商不同的开发余地，本案处在混合住宅区，在1684平米的地上盖三套房屋是不需要资源许可的，但是开发商盖了13套联排房，这么高密度的住宅项目显然跟Remuera区的风格明显不符，且污水处理，路面以及雨水排放都存在着潜在问题。因此，在设计之初，他就曾要求市政府通知邻居，这样他们有机会提出自己的意见，跟开发商进行沟通后双方寻找到解决方案，但是事与愿违。

 

奥克兰市政府在12月16日正式作出公示，他们对Wallace v Auckland Council [2021]/44 Ventnor（44VL）案件的高等法院裁决已提出上诉。但即使如此，从市政府批准部门角度看，这一则司法审核案已经成为判例法(case law)。至此，市政府受理资源许可和建筑许可时，“建筑密度”(Building Intensity)考量因素需要包括：环境综述、开发影响、小区设施以及街道/邻里特色等等。也就是说，建筑密度不再局限物理形态，此案所涉及的其他因素也都会在考量之列。这意味着，市政府对在混合住宅区的地块上建造四个或更多的住宅申请进行评估时将会更加严格。

 

除《资源许可法1991》之外，霍建强律师还就开发商和买方所关心的“落日条款”(sunset clauses)进行了分析。他指出，就目前的房地产开发市场而言，无论是开发商、建商还是消费者（买方），签订合同之后究竟哪些因素会被用作杠杆，是个各方都需要引起注意的问题。

 

规划师观点

 

出现这样的结果，相信是开发商、市政府、买家和邻居们都不愿意看到的。然而，可以预见的是，随着更多中高密度的建筑开发项目开工，未来的纠纷也会越来越多。

 

很多人因此对于未来将实施的中密度住宅标准(MDRS)法案忧心忡忡，MDRS对于新建房屋的设计有哪些变化？限高问题（特别是海景房）、阳光角问题、占地容积等一系列问题如何处理？未来设计符合MDRS规划下的房屋不再需要申请RC，邻居会不会丧失了知情权和反对的权利？取消了阳光角造成的邻里纠纷如何解决......这一切都可能是引起邻居与开发商之间争端的导火索。

 

Archiland奥克兰建筑设计院创始人Dylan Huang指出：“奥克兰统一规划是2016年开始执行的，作为一名设计师，我们在2017年开始根据unitary plan来设计房子，有一些聪明的设计师为了高回报率开始挑战高密度的极限，我们的理念也渐渐被市场所改变，今天分析的案例有它发生的必然性，所以我认为大家在未来做开发时，应尽早找到开发与周围环境和生态的平衡点。”

 

资深规划师John Yan则指出，最直观的感觉是，市政府在案件发生之后，对新的项目审批变得更加慎重，会考虑到项目的开发对周围环境造成的影响。在案件发生之前，市政府对于中高密度住宅项目的审批当中，在开发密度和周围环境因素的设计细节上很容易被忽视，所以才会出现了案件里的漏洞，那么未来市政府的审批会更加注意这几个方面。基于此，规划项目时有三点需要特别注意：

 

第一，在动工前，需要决定周围的邻居是否会受到开发的负面影响以及是否需要去开听证会 (Notification Assessment)，市政府需要更加详细的分析一个区域(Neighborhood)环境现存的开发景观、特色、密度、和建筑规模。规划师、建筑师、设计师等均需要去了解周边现有房屋的外观、高度、视觉感，以及周边地块有多大、邻居地块有多大、周边的地之前有没开发过、周边的地最近有没拿到开发的资源许可等——这些因数将决定出这块地周围的区域特色(Neighborhood Character)，以及地块会适合建什么样的开发，如独栋还是双拼、联排等。

 

第二，需要注意开发密度导致的环境影响 (Building Intensity Effects) 和现存的区域特色有直接的关联。建筑密度影响需要考虑新开发项目的套数、房屋/住户数、户外空间/窗户的摆放位置、车位数，以及它们所相对应的噪音量，有可能会对现存环境和邻居们造成什么样的影响等。专业的规划师将能帮您提供分析与评估。

 

第三，区域特色、建筑密度等需要围绕着“现状”去分析影响。因为，现在奥克兰市政府会更慎重对待它们的听证过程，因此审批会更偏向于开发对“现状”环境影响的评估。