行业人士说房产

无论是专业人士才能看懂的晦涩难题，还是和每个吃瓜群众都息息相关的居住问题，只要您关心、您提问，《逸居新西兰》就帮您找专业人士，答明白、讲透彻！

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中等密度住宅标准(Medium Density Residential Standards,MDRS)出台，大家是不是有很多的问号？

 

新的MDRS法案虽然是明年才开始实施，但现有设计可否借鉴此法案与council协商？对于各类房屋的设计要求有哪些变化？MDRS法案实施后，设计符合其要求的房屋是不是就不需要申请资源许可了？取消了阳光角会不会造成纠纷？建筑材料是否能跟得上新的建造要求和需求？政府决策层可以抛开行政职能部门的意见，直接制定这么重量级的专业法规吗？……《逸居新西兰》携手新西兰华人建筑业协会(NZCBIA)发起线上研讨会，诚邀建筑业多位重量级嘉宾上阵，为您解读新法案的方方面面。

专业领域：房地产建筑业

专业人士：Frank Xu

舜地集团副总经理、新西兰华人建筑业协会会长

问：目前，新西兰建筑业面临包括人力资源短缺，建筑材料短缺以及政府基建资金不充足等诸多问题之时，突然政府又抛出来这样一项激进的建房新政对建筑行业会带来哪些宏观影响？

 

答：长时间的lockdown和边境关闭会给新西兰经济带来负面影响，同时，我们也看到太多的负面消息：持续升高的通货膨胀，世界性的原材料短缺、能源与航运费暴涨，还有OCR上涨所引发的利息上涨等问题。

 

MDRS法案是自从Delta病毒爆发以来，政府提出了“移民大赦”政策、新房抵税政策，以及首次购房者“股权共享购买计划”之后的、第四个与建筑业息息相关的新政。我认为，这是政府为保证新西兰经济在疫情之下能够继续健康发展，唯一能做的正面刺激性措施；同时，也希望能在一定程度上解决新西兰的住房短缺问题。

 

问：此新法案会带来哪些负面效应？

 

答：可能住海边豪宅的朋友要注意了，现在邻居可以一下子建一个三层的住宅，即使遮挡了您的景观也不需要您的签字同意了；另外，建筑工人和建筑材料短缺的问题可能会进一步恶化，影响的范围和时间也会更大更久——如果您想分割土地，可能会发现规划师的工作已经排到2023年了。同时，本地基础设施也会面临巨大的考验，我们已经看到奥克兰已经很多地方没有办法停车了，以后会更拥堵。

 

我在这里倡导一下所有华人开发商，政策归政策，我们在规划开发项目时还是要更注重品质与社会责任，这样才能使我们的居住环境不退步反而有所提升。

 

专业领域：法律

专业人士：Raymond Huo霍建强

谢富安伦律师事务所主任律师、前国会法制委员会主席

 

问：如何从法律层面和国会的运作层面来解读本次两党共同提出的 《住房供应法案(Housing Supply Bill)》？

 

Raymond：可能很多人认为，这次两党颁布的政策是独立的，其实不然，它实际上是我们熟悉的《奥克兰统一规划(Unitary Plan)》以及《国家城市发展政策声明(National Policy Statement on Urban Development, NPS-UD)》的补充、引入了一个叫“中等密度住宅标准(MDRS)”的新概念。

 

还有一个误区就是，很多人以为新政公布出来就会实行，其实不然。一般来说，新的法案要提交到国会，提交之后还需要通过一读、二读和三读才可以实施。尽管MDRS法案已于12月14日通过三读，但离真正实行还有一定距离：奥克兰和“第一梯队”城市从2022年8月开始实施，其他地区可能从2023年8月开始。

 

此外，还有一个需要特别注意的改变：NPS-UD第三点里的“Demand”去掉了——这意味着，在选择建地时，只需要接近（Accessibility）社区（基础设施）中心即可。

专业领域：建筑规划

专业人士：Katherine Hu

汉密尔顿市议会规划师

 

问：新政何时会具有法律效应？与NPS-UD有哪些不同？新法案的运作时间表？

 

Katherine：理论上，新法案的计划变更需要通过三个阶段来完成：

 

第一阶段（从现在到2022年8月）：证据准备、方案评估、参与和计划撰写到通知；

第二阶段（2022-2023年）：提交、听证和决定；

第三阶段（2024年）：上诉、调解、法院；

 

我认为，MDRS法案与NPS-UD在以下几个政策上有所不同：功能完善的城市环境（policy 1）、集约化政策（policy3）、不合规的发展（policy8）和拆除停车位（policy11）。目前新法案还没正式通过，各市议会需要进行具体的评估和计划的修改，以实施和落实这些新政，而不同地区的市议也会有不同的时间框架来实施这些政策（Policy11时间框架较短，会更快产生法律效应）。此外，对住宅区和规划住宅区土地的许可基线？而言，引入MDRS法案也不太可能有根本性的改变。

 

问：公共水管是否也不再需要邻居签字？

 

Katherine：即使未来新法案实施，建房已不需要申请资源许可(RC)，接公共水管也需要征得邻居的同意，因为接公共水管需要申请建筑许可(BC)而非资源许可。

专业领域：建筑规划

专业人士：John Yan

Envivo设计顾问公司规划团队主管

 

专业领域：建筑规划

专业人士：Kanye Kang

Dreamhome Design Ltd资深规划师、设计部主管

问：如何来规划奥克兰单体住宅区域(Single Housing Zone)的开发？是不是就不需要申请资源许可了？

 

John：本次新政对于奥克兰的规划不会改变很大，但是对奥克兰以外地区会有很大影响。再者，本次新政推出的目的是鼓励中密度住宅开发、解决开发用地的问题。规划中说的single house zone可以在不需要资源许可的前提下建3个单元，可以解读为：可以在没有RC的情况下最多建3个单元，这些单元没有独立产权，不能单独出售。所以大家想建更多独立产权的单元还是要申请RC，而且数量不限于3个，只要按新规定中的规划标准设计即可。

 

我认为，有两种可能的办法来开放独立住宅区：第一种，奥克兰可能会出现许多overlay的特殊规划区域，传统的Single Housing Zone与Mixed Housing Suburb（除了洪水区和文化遗产区域）通过plan change，加上MDRS的overlay要求，就有了新的密度和规划权利；第二种可能是：奥克兰会通过一个整体的、宏观Plan change大幅提升区域密度，但是我认为第一种可能性更大。我预测，未来市场会要求更高质量的设计，因为规划的条款放松了，但还是会有基本的设计要求，那么设计质量就需要加强。

 

Kanye：我也认为John说的第一种可能性比较大，在低密度地区加一个overlay，这样容积率从35%提升到了50%，那么阳光角、outdoor living area、outlook space、花园和景观的面积，包括不渗水的面积都会有新的规划更新。第二种方法就比较劳民伤财，耗时耗力，根据现在council的状况，审批速度非常慢，大概率不会选择这个方案。另外，很多人问我是不是就不需要申请RC了，其实没什么影响，本身这个法案到明年八月份在奥克兰才开始具有法律效应，对奥克兰的Unitary Plan帮助不是特别大。

专业领域：建筑规划

专业人士：Lucy Ji

CLC Consulting Group Ltd资源管理独立规划师

 

问：新法案对奥克兰以外的城市的影响？

 

Lucy：跟很多朋友想法一样，我认为新法案对奥克兰来说影响不大——我们都见过中密度住房在奥克兰的发展，所不同的只是中密度区域的扩大。而对于奥克兰之外的市政府来说，改变非常大，他们可能会认为新政出台过于频繁，之前的还没弄清楚又来了一个新的。同时，这个法案也把新西兰划分成一线和二线城市，为未来发展提供了一个新的指导思路。

 

专业领域：建筑设计

专业人士：Dylan Huang

Archiland奥克兰建筑设计院创始人

 

问：新法案对建筑设计师的工作有什么影响？

 

Dylan：作为一个设计过很多中密度房子的设计师，我认为，设计师的首要功能是权衡各方的利益，在开发商和居住者需求之间找到一个平衡，并且需要保证RC阶段的设计合理性、BC阶段的技术合理性，同时也在政府审批部门的建筑要求与现实施工中的工程造价之间找到一个平衡点。

 

现在建筑行业内有个误区，很多人认为，收费便宜、检查容易过的工程师就是“好工程师”，那些严谨设计、保证建筑安全的工程师反而被冠上了一个贬义词：“保守”。我在这里呼吁一下，希望唤醒我们华人建筑业同仁的“匠心精神”和社会责任感。

 

问：洪水区是否可以建中密度住宅？

 

Dylan：理论上是可以的，但是需要土木/水利工程师的参与，不是设计师可以单独决定的。一般需要根据具体情况来定房子的高度和地基的方式，例如，洪水严重区可能就不允许用实心的地基方式，怕把洪水赶到邻居家，可以让洪水通过的架空木桩地基可能是更好的选择。

 

专业领域：建筑设计

专业人士：Noah Bian

Flourishing Property设计负责人

 

问：未来增加建筑密度的设计建议是什么？

 

Noah：城市密度的增加，建筑的标识性会更加重要；同时，需要考虑有方便供居民使用的公共绿化和设施，鼓励大家绿色出行。建筑设计应该更加多功能化，打造一个有人气、有魅力的社区，提供便捷的生活方式，来吸引不同年龄段、不同收入及文化背景的住户。可以考虑从当地环境、社会、经济和文化等因素入手，实现可持续性发展的设计，力求提供安全、方便的大环境，减少安全隐患和犯罪的可能性。

 

而室内设计则可以通过客厅、厨房、餐厅等公共空间整体化，用大面积的玻璃实现室内外贯通。智能化家居系统并不需要在设计阶段就加进去，因为奥克兰人越来越追求生活简单化，包括智能灯光等在内的、复杂的技术系统会越来越不受欢迎。人们意识到高科技的东西淘汰很快，所以一般不会愿意为很贵的高科技家装买单。

 

专业领域：建筑设计

专业人士：王波

建筑设计公司Infusion Arch董事

王波：从设计的角度，我认为我们需要考虑未来项目的功能性，一个是开发公共活动空间的使用，一个是电动车/电动自行车的使用，以及住户对车库的需求、垃圾的处理及回收以及后疫情时代对家庭办公室使用的需求都是需要重点考虑的。

 

专业领域：建筑设计

专业人士：Shawn Zhang

基督城华都开发公司设计经理

 

问：当下，在基督城的设计报批中，遇到了哪些问题与挑战？

 

Shawn: 对于我们基督城来说，最难过的就是资源许可的Urban Design这块，中高密度区对于Urban Design的要求非常苛刻，审批的标准带有主观性，这样就很难去跟审批人沟通。再就是跟奥克兰和其他地区一样，审批的速度非常慢，这是由于基督城会把RC外包给市政以外的第三方来做审批决定。另外，BC在基督城卡得比较严，主要是因为防火问题，也和外包第三方来做审批有很大关系。