大讨论:2022将是新西兰潜在首次置业者的“购房元年”吗?

 观点1

往年的房地产市场对于首次购房者来说永远是“僧多粥少”而今年这一住房短缺问题有望发生质的转变，可以选择的房子多了，房价还将降低不少，对于首次购房者们来说，2022年也许将是他们实现购房梦想的“元年”。

根据ANZ银行最新的住房报告显示，随着建筑业的蓬勃发展和新西兰海关边境的持续关闭，住房短缺问题正在以每季度减少6000套住宅的速度递减。

在ANZ银行最新的新西兰房地产焦点报告中显示，预计今年的房价可能会比之前预计的下降更多（降幅达到7%，比之前预测的3%左右的降幅高出了一倍多）。更高的抵押贷款利率，可负担能力的限制，更紧的信贷条件和住房政策的变化是房价下跌的主要驱动力。ANZ银行的经济学家仍然认为，房价下跌7%将是住房市场的软着陆，

“如果房价出现非常严重的收缩，很有可能会出现重大的家庭收入冲击，迫使人们出售自己手中的房产。边境的持续关闭和强劲发展的建筑业意味着新西兰的住房供应与需求关系的差距正在进一步缩小，供应量继续超过新的需求，这限制了房屋在短期内被再次上市销售的可能。报告还建议，借款人在考虑重新锁定抵押贷款周期时应该考虑固定更长而不是更短的时间。”

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观点2

不断上升的利率和“天价”的购房首付款要求对于普通工薪阶层的首次置业者来说购房的梦想将越来越难，即使是在2022年房地产市场降温的情况之下。

根据interest.co.nz发布的房屋贷款可负担性报告中指出，新西兰房地产协会（REINZ）公布的全国整体房屋销售价格中最低的25%的房屋销售价格在去年年底下降了超过$10,000纽币，从2021年11月的$67万纽币下降到12月的$65.9万纽币。然而，这并没有给潜在的首次购房者们带来任何的安慰，因为市场底部价格降低的好处很容易就被更高的抵押贷款利率所吞噬。

我们可以看到，目前新西兰主流银行提供的两年期固定抵押贷款利率的平均值从11月的4.08%上升到12月的4.21%。这意味着，自去年5月抵押贷款利率达到2.52%的最低点以来，已连续7个月的不间断疯狂上涨。

如果这种模式持续下去，对于挣扎着希望实现自己购房梦想的首次置业者来说，这不是“雪中送炭”而是“雪上加霜”。因为尽管各大银行经济学家预计房价在未来一年内会有所松动，但同时，抵押贷款利率也预计会持续上涨，这意味着，房价下跌带来的任何利好消息都可能被不断上涨的利率和更高要求的首付款所吞噬。

从本质上讲，当房价开始下跌的速度比利率上升的速度快得多时，首次置业者们才能获得实质性的好处。去年年底，我们虽然看到全国房屋市场房产价格（最低25%的售价的房产）有所降低，但是自REINZ公布的12个销售地区中，有8个地区的实际房价都有所上升，在Northland，Waikato，Bay of Plenty，Wellington，Canterbury，Otago和Southland这7个地区的房价还创造了历史新高。去年年底，全国大部分地区平均收入购房者的可负担性问题变得更加严峻，这意味着，困扰奥克兰人多年的可负担性问题已经蔓延到了新西兰全国的各个地区。

Interest.co.nz的房屋贷款可负担性报告中计算出了购买新西兰所有主要城市/地区（市场房价最低25%的房产）所需的10%或20%的首付款，然后计算出由此产生的贷款支付金额。调查者将每个地区25-29岁夫妻的税后工资中位数进行对比，假设双方都是全职工作。当抵押贷款的支付额占家庭收入的40%以上时，该房产被认为是购房者无法可负担的。（下表显示了基于10%和20%存款的计算结果）

这表明，在全国绝大多数地区，如果年轻夫妻只有10%的首付款，那么市场最低那25%的房价的房产仍然是家庭收入所无法负担的。而只有Manawatu/Whanganui, Taranaki, Canterbury, Otago和Southland这些地区平均工资在中位数水平的夫妻在只有10%的首付款情况下可以负担得起银行按揭贷款。

研究表明，如果首次购房者能够凑齐20%的首付款，那么除Auckland地区以外，所有其他地区的贷款还贷金额占税后工资的比例都会大幅的降低，从而被认定为是可以负担得起的地区。

那么问题又来了，要凑齐20%的房贷首付谈何容易？

购买市场最低那25%房价的房产需支付的20%首付款从Southland的$75,300纽币到奥克兰的$193，200纽币不等。这意味着，在奥克兰，这对年轻夫妻需要缩衣节食来存首付好几年。也就是说，这几乎排除了奥克兰拥有平均工资收入的年轻人购买住房的权利。（如图所示）放眼新西兰全国，其他地区的年轻人也不容易，Southland 和Taranaki是唯一购买房产所需20%的首付款低于$100,000纽币的地区。

对于大多数拿着平均工资的新西兰年轻人，拥有自己的房产是不是原来越像一个不可能实现的梦想？而获得足够首付的唯一途径要么是高收入（对于年轻人来说很难）或者啃老和中乐透彩票了呢？