C位专家聊融资：中小开发商融资“难贵烦”？破局关键在……

随着全民开发再掀热潮、“中密度住宅标准”成为法律，中小型开发商的贷款融资需求也不断增加。而在整个开发、建设过程中，备足资金是最初始、最困难、也最需经验加持的环节之一。

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如何破局制约中小开发商发展的融资“难贵烦”问题？听听金融大咖、政府前投资官Vicky Xi怎么说：

 

关于Vicky

金松鼠集团的融资合伙人Vicky Xi有近十年新西兰本地银行经验，还曾是新西兰政府大中华区跨境投资总监。（点击查看《隔行如隔山？不怕！新西兰政府前投资官带你融资带你飞！》）

深耕新西兰金融体系、熟知各大商业银行房地产部门和金融公司的融资和放款规则的Vicky，在开发类型的贷款如买地贷款、开发贷款和建筑贷款等方面颇有心得。逸居联合Vicky推出“C位专家聊融资”专栏，旨在通过对典型案例的深入分析，将Vicky多年实战精炼出来的融资心得分享给逸居的读者，达到举一反三、触类旁通的效果。

 

案例分析

B先生是一位比较保守且经验丰富的开发商，其本身也是一位建商，主营业务是中密度住宅和新区独栋的开发。和许多以“滚雪球”方式发展起来的开发商一样，B先生的主要资金来源为公司利润和主流银行的房屋抵押贷款。

在这个案例中，B先生的公司在同一时间推进不同地点的若干项目，其中一个是中区30多个units的开发和建设。因为同期另一个项目回款延迟，B先生必须在短时间内筹到200万纽币工程款进行周转。

B先生的银行经理表示，其银行贷款额度已经到了上限，无法再贷款；B先生也曾考虑低价出售一个投资房应急，但看着持续上涨的房价心有不甘，期待有更好的解决方案。

 

专业建议

在房产开发融资方式中，金融成本最低的是银行融资，但银行对开发商资质和项目要求很高，贷款者要有非常好的操盘历史和开发业绩才有可能成功贷款；除了资质要求以外，银行还要求贷款者满足一定的预售条件；银行一般按照竣工尚需成本（Cost to Complete）的方式放款，前期资金（即总成本-贷款金额的部分）需要由开发商先行提供，同时每一步放款都需要依据估价师或/和QS报告进行。

与银行相比，金融公司的贷款利息相对高，但对于开发贷款的要求较为宽松：更关注项目本身的前景与抵押物的价值，对申请人即开发商的经验背景要求相对较低；放款标准相对灵活， 大多没有预售要求，可以由开发商决定销售时间；大部分金融公司对于地和建筑可以分别放款，即在购买土地阶段就可以贷款。同时，建筑贷款步骤较为灵活，大部分放款只需要依据市议会的检查完成报告（Inspection Sign Offs）；大部分金融公司对于中小型开发项目无QS要求。

Vicky指出，很多开发商并不了解银行和金融公司的不同之处，仅关注、比较利率高低。实际上二者区别甚大，各有利弊，每个项目都应该量体裁衣，找到最合适自己的方案：

Vicky通过和B先生的详细沟通了解到，不仅企业现金流贷款达到上限，B先生的项目也不满足银行开发贷款的基本要求：B先生的项目都没有做预售、也没有成本核算（Quantity Surveyor）报告，但这两项都是银行开发项目贷款必不可少的要求，因此B先生以项目来从银行贷款几乎是不可能完成的任务。

Vicky在B先生无预售、无QS报告的情况下，分析最佳配款方案，决定使用Squirrel Money小额低息建筑贷款并快速放款，为B先生解了燃眉之急。

 

小贴士：Squirrel Money小额低息建筑贷款

产品优势：

• 超低利息：浮动利率低至5.95% p.a.
• 还款灵活：无提前还款罚金
• 要求简单：无预售或QS要求
• 超快回复：事事有回音、件件有落实稳定性好：13年本地企业，耐心可信赖的合作伙伴

适宜人群：

• 希望使用最少成本交割并短期持有待开发项目土地的开发商
• 合资开发且不想占用各自银行贷款额度的合作伙伴
• 已经解决大部分项目款的中小型开发项目，有少量资金缺口（200万纽币以下），希望快速放款

之所以做出和银行不同的贷款决定，Vicky表示，银行依赖QS报告做决定，是因为银行的决策体系更复杂，需要根据其他专业人士给出的建议报告来评估风险；而Vicky及其带领金松鼠融资团队本身就是由金融专家和房地产专家组成的，有自己的一套评判标准、有能力根据现有市场的环境来对B先生的项目作出评估，而无需完全依赖于评估报告。因为专业，放款条款也更加灵活、时效性也更强。