越来越多法拍房恐将上市拍卖?它对投资者来说到底是捡漏还是入坑？

在Trademe的房产拍卖广告中描述为，寻求新的开发商来完成该项目，而据悉，该15套联排别墅已卖出了其中10套，现有买家在不知情的情况之下看到了自己所购房产遭挂牌拍卖的窘境着实被吓了一跳。

小编从Trademe网站https://www.trademe.co.nz/a/property/residential/sale/listing/3532224423?bof=vOdtZYG0的房产信息和图片中了解到，该未完工的联排项目将于4月20日进行抵押拍卖，Barfoot and Thompson的销售人员George Fong介绍说，在开发商无法还款的情况下，该开发项目的一个债权人启动了抵押拍卖。开发商Sunnynook Central LP已通过其律师与之接触。

未完工的Sunnynook Central联排项目现场

 

Fong对媒体说，自昨日上市以来，他已经收到了该楼盘一位买家的电话，询问发生了什么事，同时，已经有一些感兴趣的买家开始垂询。这15套联排别墅包括两房，三房和四房的布局，其中10套被记录为已售出。根据Stuff新闻的描述，该项目之前的房产销售员Jeremy Mi说，他们不清楚有多少房产已经售出，也不清楚该项目发生了什么，今天每个人都在问同样的问题......当被问及买家是否能拿回他们的定金时，他说他也不知道。"我试图联系开发商，没有得到回应，所以我不能告诉你任何信息。"

Barfoot and Thompson网站公布的该项目销售情况

 

预计未来会有更多法拍房上市

 

Stuff随即采访了奥克兰房地产开发商David Whitburn，他作为奥克兰房地产投资者协会的前主席发表了他的个人观点：

 

他预计未来可能会有更多的楼盘面临抵押拍卖，因为成本增加，建筑材料的延迟，以及贷款收紧推低了价格。那些认为销售很容易的开发商可能会发现自己处于一个棘手的境地，他甚至怀疑Sunnynook Central项目的问题可能是由于华人贷款人在开发过程中遭受撤资造成的。开发商很可能在上一轮房地产周期的高峰期为该地块支付了高额的地价，现在发现很难收回成本，又因为建材成本的上涨，并且由于贷款价值比限制和新的信贷合同和消费者金融法规则的收紧使其变得更难售出。根据产权记录，Sunnynook Central在2018年年中购买了该地块。Whitburn认为，最近一段时间，法拍房销售的情况很少，但他预计将来会看到更多。"我认为其中一些将来自建筑商，他们在做所谓的“规格房”—所建的房子还未找到买家，或者不是合同的方式建造，而是在代表某人建造。他们冒着高风险购买土地和建造，且一直寄希望于能以巨大的利润出售它。但目前似乎在建筑各方面都存在困难，这些梦想正在被推开，而且不幸的是，他们需要继续支付高额的融资成本。

 

接下来，逸居给大家普及一些购买“法拍房”的必备知识：什么是法拍房？哪些法拍房值得捡漏？购买法拍房时会遇到哪些坑？在购买过程中又如何能够有效规避风险？

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什么是法拍房？

 

法拍房指的是被法院强制执行拍卖的房屋。当抵押贷款的债务人无力履行按揭合约，或无法清偿债务时，债务人可经由司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得满足其债权。而在此过程中遭到拍卖的房屋就是所谓的法拍房。法拍房最常见的就是银行或其他金融机构因为贷款人无力偿还贷款而通过法律程序行使其权利将抵押的房屋进行拍卖而收回其款项的情况。

 

哪些法拍房值得捡漏？

 

优惠的价格是目前法拍房市场最大的吸引力之处，一般法拍房的价格都会比市面低出10% 左右，有的在进行多次流拍后，价格相比市场价会有更大的优惠。而某些法拍房的吸引点则是地段好，比如本案中的Sunnynook Central项目，位于地段较好的北岸繁华居民区域里，有很好的学校资源，项目基本完工，全新未交割的房子质量应该也不会差，如果最后拍卖价格又低廉那么买家还真能捡了个大漏。

 

购买法拍房时会遇到哪些坑？

 

捡了大便宜的房子肯定购买风险也随之相伴，以本案为例，目前已经有十位买家签定了购买合同并付了10%的定金，前开发商也与之前的销售公司有房产销售合同在身，我们还不知道新的开发商认不认可之前的买卖合同，要知道过去几年奥克兰房价可是暴涨了不少，那么，这样复杂的债务关系很容易导致新买主花费大量的精力和金钱都无法实现正常的交割。同时，我们知道此次拍卖是其中一个债权人发起的，那么除了第一债权人（通常为银行），可能还有第二，第三甚至更多债权人，如果房屋的售价不足以偿还所有债务，众债权人必须就部分清偿以及注销caveat达成协议之后，你的银行才有可能会考虑批准你的新贷款。

 

在购买法拍房过程中如何能够有效规避风险？

 

不久前，逸居就该问题采访了Turner Hopkins律师行的主任律师Joy Yuan女士，她认为，购买法拍房的风险较大，一旦发生纠纷，时间和金钱都是一笔不菲的开支。在没有经验或者足够了解债务情况之前，绝对不建议直接去拍卖购买此类房屋。她们参与的案子中，有一些极端案件，例如：法拍房交易日，被拍卖的房子里所有可以被拆下的东西都被抵押人和债权人拆走，只剩下一个“壳子”；还有生气的屋主搬离时在房门口留下两卡车的垃圾的情况。

 

那么，具体需要了解什么呢？如何来了解呢？首先，Joy强烈建议买家在买法拍房之前，先要一份没有签字的买卖合同，然后找您的律师了解法拍流程的详细内容，理清整个过程中的风险所在，了解所有债权人和债务人和所有利益攸关方的具体情况。其次，对房屋做一个全面的调查，其中包括您的银行是否愿意贷款和所需材料，如房屋的检测报告、评估报告等，对于Sunnynook Central项目，情况则更加复杂，因为项目没有完工，尚不清楚还需要多少工期和建材才能完工并顺利获得CCC。第三，做好银行无法贷款和长期无法交割的心理准备，也许情况没有想象中那么糟糕但是也要做好最坏的打算否则下一个被清盘的可能就是你了。

 

不管您是房产交易市场上的新手还是老手，都建议您在购买此类房屋之前聘请一位专业律师，让您的律师仔细审核每个条款，并以书面形式告知每一个存在的风险，保证您对每一笔花费确实知情。这非常重要！如果你有一些朋友在新西兰从事房屋中介行业，也可以多向他们打听，听取他们的建议。

 

关于Sunnynook Central项目被法拍事件，小编收集了不少朋友的留言：

 

“这项目还没完工，也没获得CCC，下一个买家打算怎么做下去？先把帐算清楚，还是找其他人接手干呢？我觉得这样接手很不好！”

 

“要捡这个漏，需要点Knowledge还得子弹足！”

 

“有那么大的漏就不用法拍了，真相永远在表象背后！”

 

“我光看图我就知道这个门口的电线杆太近了，设计师估计都没来现场，闭着眼画的，但是电线杆埋地下很贵的，等的时间又久，估计是这个问题让预算超支了。”

 

“未来法拍房还会有更多吧。。。”

 

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