在高膨胀/高利率/高房价时代,首次置业者们该如何来申请购房贷款？

大多数人认为获得购房贷款的可能性不大并认为不值得尝试。在高通货膨胀，高利率和多年来的高房价时代，我们很难把大众买不起房的原因归结为一个单一的问题导致，但是“贷款申请太难，被拒率高”等措辞似乎都倾向于将《信贷合同与消费者金融法》（CCCFA）视为“罪魁祸首”。CCCFA的修改法案于2021年12月1日生效，银行更是从2021年10月左右就已开始实施，该法案要求借款机构需审查任何申请人前三个月的支出，并使用这些支出来测试抵押贷款的承受能力。

想置业，首要考虑的问题当然是“我在目前的经济情况下能够最多借到多少购房款？”然而，只有当申请被提交给银行评估时才会发生拒绝。所以，申请人完全可以与银行或抵押贷款经纪人进行沟通，并进行简单地估算。一旦你知道你能借多少钱，那么就会有一两个后续问题。"这贷款数额足以让我买到我满意的房子吗？"，如果金额不够，"我可以改变什么以获得更多的贷款？"。要弄清这些问题，购房者必须弄清他/她对未来房地产价格的评估和利率的承受能力，这将决定你目前是否适合购买房产。此外，获得你想要的抵押贷款所需的过程可能是及其困难的；它可能涉及你的日常生活不得不去除奢侈品的购买，甚至改变工作或去别的城市发展。

{ad}

根据CoreLogic的房产市场和经济更新的数据，住宅销售活动在去年年中开始显示出放缓的迹象，然后随着这一趋势延伸到今年，变得 "真正的疲软"。CoreLogic的首席房地产经济学家Kelvin Davidson认为，在抵押贷款利率翻倍和高实施债务收入比（DTI）之后，许多家庭今年将被迫调整其财务收支状况。Davison说："今年获得新的抵押贷款将比过去任何时候更难，而且还有一大批Refix的浪潮要来，大约有50%的现有贷款是固定的，但今年要面临高利率，"。这些借款人在再融资时一般会面临更高的还款计划。"较高的抵押贷款利率和减少的信贷供应已经对销售产生了重大影响。值得注意的是，最近的房市处于房地产市场平缓的下行趋势，房价稍有松动，对于置业者（特别是首次置业者）们来说是时候需要改变新的房贷申请应对策略了。

房价涨跌如何影响买家的贷款金额

对于一些房产潜在买家而言，从注册估价师那里获取一份估价报告是购买房产过程中的一个必要步骤。通常情况下，放贷银行会要求首付低于20%的买家提交一份来自他们认可机构出具的估价报告，注册估价师会亲自考察该物业，对房屋好的和不好的地方进行评估最终给出一个较为客观准确的房产价值。这份估价报告比某些房屋使用的“电子估价“报告更为准确，因为后者只是使用更多的该地区类似房产的销售数据所得出的一个估价。

在房地产市场火热的时期，这些注册估价师所出具的估价报告可能更有说服力。这是因为，最近的销售数据可能是几个月前的卖出价，这意味着评估价值低于实际价值，也就是说如果房地产市场在过去几个月里上涨了5%，那么你的电子估价可能会有5%的偏差。

对于抵押贷款申请，这意味着贷款申请人在策略上的巨大变化。在过去的几年里，如果一个电子估价（基于最近的销售数据）估计一个房产价值$100万纽币，由于市场的快速上升，注册估价师的估价报告将到达相同或更高的水平。但是，对于在房地产周期的下行阶段，使用一个稍低的估值--比如说低5%--来评估你的资产，在上面的例子中，假如电子估价显示为$100万纽币，而注册估价师报告的结果是$95万纽币。那么，你需要向银行介绍的时候做一些相应的调整。

对于房产投资者而言，减少5万纽币的资产意味着失去12.5万至25万纽币的购买力，这取决于他们是购买现房（需要40%的首付），还是购买只需要20%首付的新建投资房产。显而易见的是，在一些城市，25万纽币可以使置业者处在一个完全不同的价格区间，换言之，购买时有更多的选择权。

来自Mortgage Lab的房产专家Rupert Gough认为：对于那些考虑在不久的将来买房的首次置业者来说，在房市发生任何重大的价值变化之前，不要轻易去找一家评估机构做一份房产评估报告。这是因为，银行一般只认可通过其独立的系统来获得的评估报告，这可以阻止客户在准备报告时对评估师产生过多的影响。并且，一般评估完成之后只在短时间内有效（通常为3个月）。如果没有准备好及时提交给银行可能需要购房者支付新的费用（或完成一个全新的评估）。

根据他的经验，在银行要求之前获得估价可能会有很多陷阱，且弊大于利。唯一的选择是了解我们正处于房地产周期的哪一个阶段，需要采取不同的策略。如果你有可能很快进入市场购买，并且需要你目前拥有的每一分钱资产来做担保，应考虑尽早向银行申请预批准，再看看银行是否需要评估报告。