更多房产挂牌上市是否意味着首次置业者的春天已经到来？

根据新西兰房地产协会（REINZ）的最新数据表明，奥克兰上个月的房地产销售数量遭遇滑铁卢，该市的交易数量从2021年3月的4013套高点下降至2367套，同比下降了41%。而反观整个新西兰市场，同样不容乐观，住宅物业的销售数量从2021年3月的10151套下降到了上个月的6752套，同比下降了33.5%。虽然今年新西兰全国房地产市场3月住房销售量环比今年2月份增长了17.7%，但是经季节性调整的数据来看，2月至3月的销售量下降了5.2%。除了Tasman和Marlborough地区分别获得了15.7%和8%的房产销售增长之外，新西兰其他地区都出现了不同程度的下降。

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对于这样的市场表现，REINZ的首席执行官Jen Baird表示3月份的销售数据比预期的要弱，房产价格的上升压力有所缓解，市场上的房产数量和每套物业平均的上市销售天数都在增加。她说：

买家有更多的时间和更多的的选择，这对首次置业者来说是一个特别的利好消息。最近有很多关于房价下跌的讨论，人们会看到的市场是一个房产完整周期的一部分。如果不是迫不得已，多数人不会选择出售房产，这样就会缓解经济的下滑趋势。她认为，投资者在市场上还是非常的活跃，她也没有看到资本外流的情况。

 

房市销售模式的变化

在上个月，只有不到20%的房产在拍卖会上售出，而去年同期这个数字为34%，这意味着，市场坚定的放弃了以拍卖的方式来销售而是需要更长的上市时间来销售出去。这种转变在奥克兰尤为明显，通过拍卖方式售出的房产从去年3月的51.5%下降到了今年的29.4%。Baird认为，拍卖仍然是最好的房产销售方式，因为它能在一个期限内迅速的获得买家，清盘率下降是因为人们需要更长的时间来获得贷款，同时屋主们不再像去年那样冒着风险的在卖掉旧房之前购买下一套房子。

 

挂牌待售房产数量的变化

跟去年底相比，现在市场的关键变化是待售房产的数量获得了大幅度的提升，在全国范围内，市场上的待售房产数量达到了25，659套，比去年同期增加了32%。尽管奥克兰地区3月的新上市房产数量为10736套，环比减少了10%，但是该数字已经回到了2019年3月至4月房产市场低谷时的水平。Harcourts Cooper & Co的总经理Martin Cooper说，他所在的北岸地区，挂牌房源达到了历史新高，现在有1600套房产可供选择，而去年这个时候只有1000套，他认为上市房产数量在1400套时是市场最佳的状态。

综上所述，我们认识到，目前的市场大有供过于求的趋势，这或许预示着一个比往常更安静的房市冬天即将到来，与此同时，房市对于买家，特别是首次置业者更加友善，他们可以通过有条件的出价方式争取到充足的时间来准备资金并与屋主进行价格的博弈，市场上越来越多的房源数量也给了他们更多的选择余地。当然，还有最关键的一点就是他们如果能固定到最优的贷款利率。

 

首次置业者面临的利率上涨问题

说到贷款利率这个话题相信不少首次置业者的心情都跟小编一样沉重，就在上周三新西兰储备银行宣布大幅加息+50个基点之后，本地各主流商业银行犹如脱缰的野马，又开始了新一轮的利率上涨潮。ANZ银行首当其冲，他们的固贷利率普遍上涨幅度达到了+35到+40个基点之间，一年期固定利率上调至4.55%。而他们的两年期固贷利率也把该期限的市场利率水平推上了新的高度，突破5%达到了惊人的5.25%，三年上升至5.55%，四年、五年期固贷利率更是已经远超6%，分别涨至6.35%和6.45%。接着是ASB银行，而就在昨天，BNZ和Westpac银行也同样宣布大幅提高其固贷利率，其中一些固定周期的利率与一周前的ANZ银行达到了统一。至此作为对央行在4月13日大涨50个基点的回应，新西兰四大主流银行均已大幅上调其固定抵押贷款利率。

截至4月21日的四大银行利率表（来源：interest.co.nz）

 

OCR与固贷利率上涨何时休？

 

对于近期OCR和利率的上涨，ASB银行的经济学家近日表示，今年短期内固贷利率上涨“将仍有相当长的路要走，在新西兰央行不断提高OCR的作用之下，2022年的利率将相比往年提升更多”他们最新预计的贷款利率将比之前预测的更高，上涨的速度也会更快。在ASB近期的经济周刊中首席经济学家Nick Tuffley表示，抵押贷款利率已经在积极的上升，其速度比官方现金利率的上升动作更快——2021年3月各银行一年固贷利率平均值是2.3%，五年期利率为3%，而目前（以ASB银行为例），一年期为4.49%，五年期为6.45%，

“我们的预测基于我们的预期，新西兰央行以迅速提高OCR得方式来应对通胀调整的策略意味着抵押贷款利率将比我们之前预测的更高和更快（2022/2023）达到峰值，然后在长期内缓和至5-6%。ASB的经济学家们现在预计，5月份将还有一次后续的50个基点的OCR加息，随后将连续加息25个基点，在2023年初达到3.25%的OCR峰值，并且在2024年中期开始降低OCR。”

针对目前金融贷款市场的众多不确定性，逸居紧急连线在新西兰金融界颇具口碑的专业金融贷款公司——佳元信贷的几位经验十足的持牌贷款顾问，力求为首次置业者们提供一手的市场信息和贷款帮助。

 

Q：目前上市楼盘暴增，如果遇到心仪的房产首次置业者需要做哪些准备？  

佳元信贷顾问团队：买房置业不是一件小事特别是对于首次置业者而言，这也许会长时间的影响到整个家庭的财务状况，我们认为在准备出手购买房产之前应与银行或有资质的贷款机构进行详尽的咨询与沟通。原因在于，第一，贷款经纪人Financial advisor会为客人量身定制适合的贷款方案和计算出贷款额度，这样会使得客户对自己的购买能力更加清晰。第二，贷款经纪人会通过银行对客人即将购买的物业进行审核，确保符合银行的抵押要求。第三，会帮客人计算贷款成本，为日后的还款做好准备。

 

Q：贷款人如何来选择适合自己的固定贷款周期？

佳元信贷顾问团队：对于不同的客户，贷款的周期和贷款组合有所不同，不能一概而论。比如只还利息不还本金，或本息同时支付。有些客人会在短期内回款一些可用的现金，这些客人可以选择支付部分本金并锁定短期利息，原因在于在贷款利息波动时不会产生罚金。有经验的贷款经纪人会根据客人的实际情况给出不同的贷款建议。

 

Q：如何来寻找一位真正能够帮到购房者的优秀贷款经纪人？

佳元信贷顾问团队：贷款经纪人应该熟知各大商业银行或贷款机构的贷款政策并且能够帮助客户最快拿到最优惠的利率，所以经验在我们这行是非常宝贵和重要的。比方说，我们团队的每一位经纪人都有多年与新西兰主流商业银行和贷款机构打交道的经验，他们非常熟悉不同金融机构的放贷策略和最新行业信息，这无形中为贷款人成功获得贷款节约了时间和降低了难度。同时，我们的每一位优秀的经纪人还与银行和金融机构保持专业的良好关系。这是因为银行不仅对客户的贷款能力进行审查，也对贷款经纪人的专业程度有所了解，如果不够专业，银行对经纪人所推荐的客户肯定也会多方查证，不仅加大难度，还会增加拒贷的风险。当然，除了专业最重要的还是对客户的细心和耐心，新的贷款政策出台之后，手续变得更加繁琐，加上每个贷款人的情况都不尽相同，这正好凸显出我们团队的每一位贷款经纪人的专业度和耐心来帮助我们的客人获得最棒的贷款体验。无论是首次置业者还是房产开发商，任何贷款问题我们都欢迎大家在第一时间与我们沟通。

 

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