奥克兰房价本月开始下跌?首次置业者在买方市场行情下的终极购房攻略

在所有完成的1180笔房产交易中，平均销售价格略高于123万纽币，比2月平均价格环比上涨3.2%，同比上涨了11.4%。他认为对于3月的房价已经下跌这种说法下结论还为时尚早，因为今年3月的销售情况与往年这个时候的情况基本是一致的，卖家和买家在夏季假期结束之后都会习惯性的返回房产买卖市场。

然而，他预计4月份的价格会略有下跌，对比过去四个月该公司的拍卖数据显示，3月份拍卖的房产数量已经开始稳步下降，自今年年初以来，在拍卖日出售的房产比例一直低于50%，而在过去三周清盘率更是跌至25%。他认为，现在的买家和卖家之间的数量更加趋于平衡，买家有了更多的选择，所以卖家不能指望得到更高的卖价，他们必须顺应市场。

数据显示，虽然目前的拍卖清盘率还不到去年70～80%高点的一半，但是上个月卖掉的房产中约有2/3是在拍卖后议价售出的。他指出，“拍卖是我们的首选交易方式，但是银行贷款规则发生了改变，买家很难获得无条件拍卖所需的抵押贷款资金，同时，政府的红色交通灯防疫规则仍然在限制商业活动的正常进行，一些人“太害怕了”，不敢去考察待售房产和参加现场拍卖会。”

Peter Thompson的这一预测言论很快得到了佐证：由独立经济学家Tony Alexander进行的REINZ房地产经济人月度调查的结果显示，有66%的房产销售员报告说拍卖会上的参与人数减少，同时有69%的房产销售员说参加Open Home的人数也有下降。Alexander认为，买家已经失去了他们的FOMO（害怕没抢到）的恐慌心理，同时也有对于Omicorn病毒快速传播的谨慎，导致他们决定从拍卖会和房产市场中退缩。另外，还有更多买家担心无法获得足够的融资和大约64%的买家对于房价未来下跌的担忧。

那么问题来了，房市降温，许多买家和投资客选择暂时离开了市场，从与去年截然不同的卖方市场迅速转变成了买方市场，可供选择的房子更多了，卖家也不再对卖价有过高期望之时，这是不是意味着，对于首次置业者而言，房市已经进入到了一个“首次置业刚需者们的春天呢”？

新西兰首次置业者俱乐部主任Lesley Harris则有着不同的见解，她认为，目前的市场情况对于首次置业者来说，仍然有不少障碍，比方说获得足够的贷款融资，但是一旦首次置业者克服了这一障碍，他们实现购房的梦想将会更加容易。这是因为，在一个降温的房产市场中，竞争的减少和市场上上市房源的增加给了首次购房者更多的选择，更多的房产无法以拍卖（价高者得）的方式售出，而是通过拍卖后的议价，或者越来越多的房产在广告中表明了售价，这对买家而言有了更多的话语权，允许买家提出有条件的报价。他不建议买家等待价格的进一步下跌而是应该通过价格谈判来获得最好的结果。她随即总结出了以下一些建议给所有准备首次置业的小白们。

买家参与拍卖前需要知道什么？

Harris认为，在市场迅速降温的情况下，拍卖清盘率稳步下跌意味着拍卖后议价在2022年的房产交易中变得更加普遍。Property Apprentice的投资教练Debbie Roberts说：“ 我认为，对于第一个购房者来说，去看看拍卖会是一个非常好的主意。它可能令人生畏，而且拍卖师和房地产经纪人有很多特定的术语。买家需要首先确保一个他们认可的拍卖策略，避免被情绪冲昏头脑。她最喜欢的策略之一是开始出价比拍卖师高。例如，如果你认为市场价值是$75万纽币，拍卖师可能以$65万纽币开始拍卖。你可以以$70万纽币开始竞价。增加$5万纽币可能会首先吓退一些人。” 而其他建议包括：

• 要注意拍卖会上的心理游戏。代理人和拍卖师都是代表卖家行事的，所以都想尽可能获得最高价格，让买家继续竞价。
• 带上一个有经验的竞拍者，他可以提供建议，或在必要时介入 "叫停"。
• 如果有多个竞标者，避免成为第一个竞标者。等到其他人开始有压力时再出价。
• 自信地出价。其他竞标者通常认为自信地出价的买家有能力出更高价。不要显得太浮躁。
• 留意那些试图用急切的话语向买家施压的中介。

买家可以在拍卖前要求对拍卖文件的协议进行修改。这可能包括对押金、交割日期、交割前进入房产进行装修以及其他变化。卖方可以选择接受或拒绝这些变化，但住房市场的变化可能使一些卖方更愿意接受变化。当然也有不少首次购房者发现自己会被排斥在拍卖会之外，因为他们可能需要银行的最终批准或房产估值和建筑报告，现实情况是他们可能无法在拍卖前及时获批。

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在议价谈判中买家如何获得主导地位？

前面我们说了，由于市场的降温，更多的拍卖房产将可能会流拍，通过谈判议价来获得售出的机会。谈判的第一个策略是在谈判前准备好贷款预批和对该建筑的各种报告及调查信息，这样买家可以快速出价，而卖家也更愿意接受有条件的报价。最好的策略是确保合同的条件不要太苛刻。财务或建筑报告等条件应保持在较短的时间内，如几天。Roberts认为，买家应该向中介询问卖家的情况。"有时结算日期对一些屋主来说可能更重要。" 他们可能愿意接受一个较低的价格以获得快速交割。

Agent Monday房地产经纪人Andrew Duncan说，关键是要知道有多少潜在买家。如果只有一个人，那么谈判将与多个买家感兴趣的房子有所不同，"如果你是唯一的报价，不要在这一点上做个“混蛋”。尽量现实一点，如果报价过低，卖家可能会拒绝受理，说 "根本不可能"，并且干脆不提出新报价。相反，要尝试与对方合作。常见的做法是提供金钱以外的东西，如快速，或延迟交割，如果情况允许，卖方可以降低条件，如从10天到5天或3天作为一个甜头。当买家出价时，他们应该尝试填上一个以上的报价，并把较低的数字划掉，这样屋主就会认为他们已经出价了。

比方说：$800,000，$825,000，$870,000。Duncan说："然后在每次还价时都要小幅度地移动。买家应该对销售员保持警惕。” 例如，买家不应该告诉中介他们即将提出报价，如果他们没有被预先告知报价，他们就无法在这段时间内酝酿出其他报价。最后的建议是不要让自尊心妨碍最终的成交。

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