房价与成交量大降房市遇冷?建筑许可数创新高建房热情高涨?哪个才是目前房市最真实写照?

根据奥克兰地区最大的地产交易机构Barfoot & Thompson最新披露的四月份数据显示，4月仅售出615套住宅，低于去年同期的1107套，下降幅度达到44%，这也是自2008年以来，除了2020年4月由于新西兰处于新冠疫情封锁期无法交易之外，该机构在4月份获得的最少房产交易量。

与之相反的是已上市房产库存数量却在不断上升。在4月底，该机构有4845套住宅可供出售，与去年同期相比增长了45%。达到了自2011年以来4月份的最高市场保有量水平。

很明显的是房屋销售价格也开始下降，4月份该机构所售房产的平均售价为$1,212,376纽币，低于3月份的$1,234,572纽币。比2021年12月的峰值$1,278,647纽币相比低了$66,271纽币, 4月的房产销售价格中位数为$141万纽币，与12月的峰值$124万纽币相比，更是下降了$9.9万纽币。Barfoot & Thompson董事总经理Peter Thompson警告卖家，如果他们想实现销售，不要有不现实的价格预期。

新西兰全国房市数据变化

最近，新西兰房地产数据调查机构CoreLogic也公布了他们的房屋价格指数。在截至4月底的三月里，新西兰全国房屋平均价格比3月份的前三个月相比低了-0.8%。在主要中心地区中，4月奥克兰，陶朗加，惠灵顿和达尼丁的房价比3月分别低了-1.6%，-0.3%，-1.5%和-0.7%。基督城是唯一显示出增长的主要中心城市，其4月的平均房价比3月增长了0.5%。该指数显示，4月份许多地方的房价都低于三个月前的水平。这包括奥克兰的部分地区，特别是北岸、汉密尔顿、怀卡托农村地区（下降了-10.1%）、黑斯廷斯、旺格努伊、北帕默斯顿、惠灵顿地区的大部分地区和达尼丁的大部分地区（完整的区域数据见下表）。

4月CoreLogic房价指数

数据来源 CoreLogic

 

 

建筑市场的数据变化

 

 

 

尽管目前房屋买卖市场的低迷，但新房审批的数量并没有减缓的迹象。来自新西兰统计局的数据显示，今年3月，创纪录的有5303套新住宅建筑许可获得了批准，比去年同期增长了26%，创下了年度最高的水平。在截至3月底的12个月中，创纪录的50，858套新住宅许可获得了批准，比去年同期增长了24%，同样创下了年度新高。另一个显著的变化是，在截至3月的一年中，有25，475套多单元住宅（比如联排别墅，公寓，单元住宅和退休村单元住宅获得了批准，超过了同期批准的25，383套独栋别墅数量，也同样创下了年度最高水平。

 

数据表明，在新西兰主要的几个中心城市的新房审批数量增长尤为强劲，3月份奥克兰的审批数量增长了43%，惠灵顿地区增长了58%，坎特伯雷增长了35%，奥塔哥增长了31%。在截至3月的12个月中，有$24.69亿纽币的住宅改建工程获得批准，比前一年增长22%。同时，所有获得住宅建筑工程许可的房产总价值为$221.57亿纽币，比前12个月增长28.9%。

 

 

著名经济学家对于目前房地产市场的五点启示

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新西兰著名经济学家Tony Alexander每个月都会对新西兰房地产市场进行5次深入调查，通过在销售价格等数据的研究，洞察到房地产市场的微妙变化。最近，他给出了5点调查结论。

1

信贷市场的资金供应得到了一定改善，在他与mortgages.co.nz网站一起针对贷款顾问进行的月度调查中显示，两周前有8%的贷款顾问认为各大商业银行变得更有意愿放贷。他认为，这是一个巨大的转折点，因为3月份有12%的人认为银行贷款申请的审核正在变得更紧，2月份有61%，1月份有83%。银行拒绝抵押贷款人的申请高峰期是在12月，当时有93%的顾问说银行贷款意愿正在恶化。这也从侧面印证了新西兰商务部部长宣布的即将进行的CCCFA调整已经对市场产生了影响，且信贷紧缩的趋势正在缓解。

2

投资者们仍然没有急于退出市场。作为买家，自去年3月底税收规则改变后，不少投资者已经从住房市场上退了下来。但Tony与REINZ一起针对房地产经纪人进行的最新调查中显示，全国范围内有5%的经纪人表示，他们看到寻求出售房产的卖家正在减少，而不是增加。在他与Crockers房产管理公司对现有房产投资者进行的月度调查中显示，三周前，只有20%的投资者说他们正在考虑在未来12个月内出售房产。这是自去年6月开始这项调查以来的最低数据，且比1月份的27%有所下降。

3

FOMO（害怕错过的买家）已经消失了，而且一直在消失。在与REINZ的调查中显示，只有6%的房产经纪人说他们可以看到买家表现出对害怕错过的恐惧。这比10月份的70%有了大幅下降。相反，65%的经纪人说，买家有过度付款的恐惧 - FOOP。这比10月份的19%上升了不少。

4

当被问及随着利率的上升，投资者的生活会发生什么变化时，只有12%的经纪人说，买家的主要顾虑之一是他们会失去工作或遭受收入的减少。两年前这个数据是48%，这告诉我们工作的安全性很高。并且，劳动力市场上的机会仍然很多，这将倾向于帮助目前家庭支出的回落，并使人们重新关注房产购买。然而，更重要的是，让那些因担心短期内无法偿还抵押贷款而出售房产的人别轻易出手。

5

尽管人们认为所有的投资者都被税收变化和利率上升吓跑了，但实际情况却不同。在Tony对房地产经纪人的调查中显示，39%的人认为投资者的动机是希望捡到一个便宜货。这个数据在10月份只有17%。

 

最后，经济学家Tony Alexander认为，全国和奥克兰的房地产市场正处于修正阶段，这个调整阶段在2023年中期之前才可能会逐渐消失。他的调查表明，即将到来的平缓期甚至可能在今年年底前就会出现。

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