本月央行OC本月央行OCR将再次大涨50个基点?各商业银行房贷利率将开始新一轮飙升?

各大银行对于OCR的预测

近日，新西兰Westpac银行首席经济学家Michael Gordon预测官方现金利率（OCR）将在今年年底达到3.5%。要知道去年10月初，OCR还停留在0.25%，而现在已经猛增到1.50%，他认为，指导货币政策的储备银行正在面临自1990年2月以来面对通货膨胀压力的最大挑战。

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他说：“通货膨胀已经上升到了数十年来的高点，在截至3月的一年中，通货膨胀率从一年前的1.5%飙升至6.9%，更重要的是，无情的物价上涨正在动摇人们对中期内稳定通胀的信心。”

或许现在，各位房贷持有者是时候为更大的抵押贷款还款压力做好准备了。储备银行预计将在5月25日发布下一次货币政策声明时提高官方现金利率，即在政府发布预算案后六天。而且这还仅仅是个开始，因为今年还有四次货币政策声明--7月13日、8月17日、10月5日和11月23日--这可能意味着在本月的预期上涨之外，今年央行还有四次的加息动作。

Michael Gordon直言："我们承认，在通胀目标时代，连续四次加息几乎是史无前例的，我们不得不将本周期的OCR峰值预测从3.0%提高到3.5%。我们预计在今年年底将达到这一目标，并在10月和11月的审查中再各提高两次+25个基点的增长。我们的预测与储备银行最近公布的预测（3.4%）峰值相似，但它仍然比金融市场定价低一些，金融市场定价有时意味着峰值将远远超过4%。”

于此同时，BNZ的经济学家们指出，新西兰互换利率（Swap Rate）上周下降了-25个到-35个基点。他们认为，鉴于对全球经济前景的不确定性越来越大，以及新西兰房地产市场进一步急剧放缓的压力增大，金融市场已经开始质疑储备银行所实施的激进加息政策的必要性。

BNZ的经济学家认为："市场对储备银行最终利率的定价约为3.75%，远低于一周前的4.25%水平，但仍远高于我们为今年晚些时候计算的OCR的3%峰值。我们认为，如果储备银行在下周的货币政策声明中没有验证市场升高的OCR预期，并且假如全球利率能够稳定下来，那么新西兰利率还有进一步回调的空间。"

与Westpac银行的预测类似，ANZ银行的经济学家也赞同，OCR在明年初达到3.50%峰值的预期，而ASB的经济学家则有不同看法，他们认为峰值将在3.25%。Kiwibank的首席经济学家Jarrod Kerr预测，本月OCR将增加50个基点，11月将达到3%的峰值。

 

ASB的经济学家警告抵押贷款持有者要准备好接受影响。大约60%的抵押贷款将在未来12个月内取消其现有的固定利率，当他们重新固定利率时，房主将面临支付更高利息的窘境。

Westpac银行的经济学家在该行最新的报告中表示，抵押贷款利率不太可能在预期的OCR上涨的背景之下大幅上升，这或许向我们表明，固定较长期限（3-5年）的贷款其实并没有什么利率优势。与之相反的是，那些拥有一年期抵押贷款的房主可能会从贷款利息中受益，这是因为假如贷款利率在未来进一步小幅上涨或下跌，那么这一期限的贷款会在未来几年中产生较低的平均贷款成本。

 

 

新西兰房市变化

Kiwibank经济学家在其最新的经济报告中指出，住房市场的价格正在为去年的过度借贷行为付出代价，并列举了过去6个月中新西兰的房屋中位数销售价格下降了$50,000纽币。外界普遍认为，对房价造成下行压力的主因是 "更严格的信贷条件"，投资者的成本增加和新建建筑数量的激增。他们认为，目前的市场 "修正 "可能是短暂而剧烈的一个过程。

ANZ银行的经济学家预计，2022年的房价将下降10%。这对那些在市场之外想进入房产市场的人来说是个好消息，但对近期想出手的首次购房者们来说则是个特别坏的消息，因为他们更有可能因此获得高额的债务，面临不断上升的抵押贷款利率，并眼睁睁地看着自己的资产化为乌有。没有人愿意在高峰期买房，在价格看起来到达底线之前，买家的兴趣不太可能再次回升。值得注意的数字是，4月份的房产销售同比下降了30%。

Westpac银行的经济学家已经修正了他们的房价预测数据，他们认为今年房价将下跌10%，明年将再下跌5%，随后房价将开始回升。而ASB的经济学家则预测房价总体会下跌12%，虽然这将把房价拉回2021年初的水平，但仍比疫情开始时高出了27%。

 

对于安全持有房产的思考

 

现金流对于房产投资的可持续性起到了相当重要的作用。购房者偿还抵押贷款的能力是基于他们的就业状况和收入。房主需要收入来支付抵押贷款，租客需要收入来向房东支付租金。Westpac银行和其他银行一样，在其最新的经济分析报告中指出目前新西兰就业市场情况良好。截至3月底的三个月内，失业率为3.2%，处在超低水平。虽然工资显然在上升，但没有跟上生活成本快速上涨的步伐，这或许是一个换工作升职加薪的好时机。

 

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