揭秘:房产中介应该何时告知买家所售房产的这些”敏感”问题？

The Real Estate Authority（房地产管理局）

首席执行官 Belinda Moffatt

根据新西兰房地产相关的法律规定，任何潜在的购房者在购房时，该物业存在的任何问题，房产中介都有义务让购买者知晓，可问题是，没有潜在买家愿意在广告里或是在“Open Home”开放日看到或听到该房屋"不合规 "和 "漏水 "这类词的出现，那么房产中介究竟应该何时和如何做才能合规呢？或许很多在房产市场打拼多年的投资者都不太清楚。

十多年前，汉密尔顿的一处房产被宣传为 "湖边的漏水房"，因为一位房产经纪人尝试将其作为卖点，并成功的成为了当地的头条新闻，实践证明，这一风险最终得到了回报，该房产在拍卖会上吸引了前所未有的竞价，获得了$401,500纽币的售价，同时也使中介避免了一些关于其房屋缺陷的尴尬询问。然而10多年过去了，这种在营销宣传中披露问题的手法似乎仍然是个例外，没有作为大多数房产中介选择的常规操作方式。

房地产网站OneRoof在上个月上市销售的几个房产广告中发现，房产不合格或漏水问题并没有第一时间透露给买家，而是直到他们进一步询问或者去“Open Home”之后才被告知。《房地产经纪人行为守则》规定了经纪人必须遵守的职业操守，经纪人必须披露任何缺陷，包括任何缺失或漏水问题，很显然，任何一个房产经纪人都应该知道如何去做一个合格的经纪人。

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The Real Estate Authority（房地产管理局）首席执行官Belinda Moffatt表示，该守则并没有去硬性规定具体哪些类型的信息必须在广告中出现，只要求广告中陈述的是一个准确的，不会被误导的，真实反映的事实。事实上，根据REA的网站，中介不必在广告中透露该信息，甚至都不用在买家看房时透露，而只需在报价前与买家分享任何有关房产问题的信息。

该守则还规定，中介 "不得误导客户，也不得提供虚假信息，或隐瞒法律规定，亦或非公平地提供给客户信息"。这包括如果他们使用广告来表明卖家的价格预期，必须真实的反映卖家会考虑的价格。也就是说，如果卖家实际上不会考虑以广告宣传中的价格来出售房产，那么就会产生误导，这样，也就出现了违背房产中介人行为准则的情况。

REA网站还建议卖家将有关合规问题的任何信息传递给中介，并由中介与买家分享。当涉及到REA认为的 "敏感问题 "时，例如在房产内发生的谋杀或自杀事件，就需要经纪人逐一进行评估，并考虑其发生的地点、时间点、潜在买家的可能反应以及对价格的可能影响来评估。同样，他们不必通过开放日告诉每个人，但应该在潜在买家出价前告诉他们。由于经纪人是为房主工作的，他们确实需要得到房主的许可才能披露房产的任何问题，但如果房主拒绝，那么经纪人就应该放弃上市。如果经纪人不遵守规则，他们将面临被买家起诉，并通过REA进行纪律处分，甚至可能面临停职或被除名的风险。

Belinda Moffatt鼓励经纪人自己先做好功课，核实有关房产的信息，因为不是所有的屋主都能做到这一点。如果经纪人怀疑房产有问题，他们应该向屋主询问。REA的研究表明，卖家有时会提供关于房产的不正确信息，有的是无意的，因为记错了日期和细节，有的则是故意的。因此，这也凸显出中介通过文件核实的重要性。当然，虽然中介应该披露房产的主要问题及其实际的状况，但也有例外，如近期发生的事情，往往不在中介的掌握之中，买家也应该自己做尽职调查，以避免 "不受欢迎的意外"发生。

Taverner Keys & Co董事兼房产律师Penny Elliott说，中介没有在广告中披露任何问题，但可能会用 "具有良好的翻新前景 "等措辞给予暗示。她说，一旦有人对购买房产表现出浓厚的兴趣，就应该提供该待售房产的任何问题信息。中介通常会自行获取LIM报告，并确保是否有任何问题，如发现问题则需要在物业上市前得到修复。她知道她所在地区的一个中介花了他们的周末时间来粉刷踢脚线，只是为了让房子能得到奥克兰市政的CCC。"任何没有处理好的事情，一个好的经纪人都应该会披露，当然，根据《房地产中介法》及其规则规定，他们必须向购买者披露他们所知道的一切。"同时，她也同意，经纪人是否需要披露谋杀或自杀问题是一个 "灰色地带"，这取决于相关情况的评估结果。

Penny Elliott表示，如果是很久以前的事情，人们可能不会完全知道这段历史。但如果是最近的事情，而且是非常不愉快的事情，并且已经出现在媒体上，那么明智的经纪人会选择披露。她还认为，中介应该公布房子是否曾是出租房，因为这样就给了购房者让房子接受检验的机会。同时，购房者也需要自己做尽职调查，不能总是期望中介能发现产权或边界的棘手问题。

以下，我们总结出了房产经纪人应该向买家披露其待售房产的问题：

• 如果房产的隔壁是一个拟议中的新开发项目，或者它位于一个曾经遭受过洪水的地区
• 由于房产年代久远或外墙造成的漏水问题
• 未经市政同意的结构改变，如露台或壁炉
• 边界问题
• 任何不能使用的物品或设备，如车库门或烤箱
• 物理缺陷，如屋顶漏水或土地沉降
• 产权争议问题
• 怀疑有石棉天花板或在旧地毯下涂有石棉涂层的房产
• 任何EQC索赔的细节
• 每100平方厘米15微克或以上的甲基苯丙胺污染被认为是房产缺陷，必须向潜在买家披露
• 敏感问题，如谋杀或自杀，应进行评估并考虑披露。