更多卖家因拒绝接受目前房地产市场的现实以至于错过了最佳卖出机会？

根据最新的QV房价指数显示，与今年4月相比，5月份全国几乎每个地区的平均房屋价格都在下跌。该指数是跟踪了全国16个主要城市和地区（从Whangarei 到Invercargill）的平均房价所得出的结论。调查显示，除了Queenstown湖区的房价继续上涨之外，所有其他地区的5月份房产平均价格都低于4月份。

具体数据为，5月份全国所有房屋的平均价格为$1,030,221纽币，比4月份下降了$10,706纽币，比1月份下降了$-33,544纽币。与4月相比，5月跌幅最大的是Napier地区$-29,634纽币，其次是Wellington地区$-25,196纽币和Auckland地区$-23,182纽币。如果我们把时间线放的更早一些，今年年初以来的最大跌幅地区则是Auckland$-71543纽币，其次是Wellington地区$-64849纽币和Palmerston North$-46655纽币（自今年年初以来新西兰所有主要中心城市的房价趋势变化见下表）。

来源：Interest.co.nz

历史多次的证明，房地产市场的发展是有周期性的，有涨就有跌，当大部人盲目认为会一直涨下去的时候，事情也可能会向另一方向发展。著名经济学家Tony Alexander早在一年前的演讲和评论中就指出，无论人们谈论的是短期，中期或是长期，目前新西兰已经进入了从2020年6月开始的这波房价上涨周期的尾声。而新西兰经历的之前几次房地产繁荣周期分别发生在2012至2015年（取决于不同地区），以及1992年的繁荣时期产生了全国范围内7%的年平均房产价值收益。

著名经济学家 Tony Alexander

Alexander认为导致市场从11月的奥克兰房价峰值和2月的其他地方的房价峰值转向的主要因素是信贷紧缩。从11月开始，银行开始减少了低首付款的贷款发放，从12月开始实施了更加严格的贷款新规则。并且其他影响市场的因素也早已发生了作用：贷款与价值比率规则（DTI）在2021年2月开始恢复，并在5月得到加强。影响投资者的税收规则则从3月底开始变得更加严格。另外，从2021年初到去年年底，银行固贷利率也已开始稳步上升。

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在Alexander与REINZ一起进行的房地产经纪人月度调查中可以看到，早在去年10月份，70%的经纪人说他们看到买家表现出FOMO-害怕错过。而在今年1月份，这个数字下降到21%，2月份下降到7%，在最近的调查中，下降到只有4%。相比之下，在去年10月份，19%的经纪人说买家表现出FOOP-害怕支付过高。而现在，这一比例为73%。

市场的转折是残酷的，来自中介公司的调查告诉我们，为什么年房产销售数量已经从去年年中的10万套销售高峰下降到7.8万套，并且很可能将会发展为低于6.5万套。这不仅仅是因为买家觉得市场已经站在他们这边了，卖家们也已经表现出非常不愿意接受错过了2021年底的疯狂市场价格的表现。这种态度让许多卖家损失惨重，因为在一个下降的市场中，第一个报价往往是最高的，如果这个报价被拒绝，卖家可能会陷入降低报价、拒绝低于这个价格的报价，然后再降价的恶性循环。

Alexander指出，目前的房地产市场低迷或许与卖家有关而不是买家的问题，失业率处于历史最低水平且就业保障非常高。在最近一次的房产经纪人调查中被问及，买家现在最担心什么时，5月底只有8%的中介说是就业和收入，而在去年10月，这个数字是13%。83%的经纪人认为买家最担心的是利率上升，其次是74%的中介认为是融资问题。只有7%的人说缺乏房源是一个问题，这比去年10月份的66%有大幅下降。

对于以上种种观点，逸居也同时连线到两位一直活跃在奥克兰房地产市场上的中介朋友，我们希望通过与他们的对话向大家展示一个最真实的房地产市场现状。

Q：之前有报道一个卖家每周降价5万，已经连续降价好几周也没有卖出，您感受到市场价格下跌很快吗？

Gavin Han：这样的情况是会发生的，但不是普遍现象，并不能代表整个房地产市场的走向。屋主如果不需要急于出售的话，并不会有太大的压力，价格合适才会卖的。有些急于降价出售的，很有可能是开发商迫于自身情况的压力，紧急需要资金用于其他的项目或者投入到别的投资当中。

Cindy Guo：这个问题取决于房产本身价值，地段，状况等，目前好的投资机会和房产没有太大变化，但是肯定的是市场上房产销售周期变长，价格更多是取决于屋主的卖屋急切程度。这个每周降价5万应该是个例，不反映大市场的趋势。

Q：市场从FOMO到FOOP，是不是更多卖家拒绝接受现实以至于错过了最佳卖出机会？

Gavin Han：如果屋主购入房屋的时间够长，自己会有一个比较合理的心理价位，会比较容易接受市场的价格。如果屋主是在最近购买的房产，由于当时的价位较高，再加上其他的各项费用，本身的成本就已经限制了出售的价格，在市场低迷的时候，很难接受当时的市场价。现在的市场，一套房产从上市到出售，所需的时间比之前要长，3-5个月的时间都很常见了。屋主的心理价位往往还停留在上市时，也就是说2-3月前，而现在的房市也已经有了很大的变化，如果没有及时调整心理，是会错过卖出的机会。

Cindy Guo：有这样的情况，但是如果卖家同时在市场中卖出再买入，卖的价格看起来没有booming market好，但是同期卖家再买入的投资可能也比之前便宜了，所以有时价格上看起来比booming market低，但是其实区别不大。

Q：现在是捡漏的时机吗？还是大家需要再等等价格触底后反弹再出手？

Gavin Han：机会永远属于做好准备的人，而在房地产市场，需要再加上一条“更需要有实力”才能把握时机。所谓的“捡漏”，其实就是在对房市有一定了解的情况下，当遇到合适的机会，不会犹豫，很快出手，最主要是不会受资金的限制。对于自住买家来说，在有效的贷款预批期间，可以找到心仪的房子，尽快出手，为自己和家人创造一个稳定居所和温馨的家，应该是最重要的。对目前市场比较困惑的朋友不妨跟我聊聊说不定就能豁然开朗。

Cindy Guo：我主要是销售Lifestyle类别的物业，目前的市场跟之前区别不大，而且不同于住宅市场的是lifestyle在市场上的存货少，新的listing也少。所以只要是自己满意lifestyle物业在合适的价格就值得出手。

以上观点仅代表个人立场，仅供参考。