所购期房中途遭遇开发商破产该怎么办？律师支招:其实买家还有这几件事可以做

近日，英文媒体《新西兰先驱报》披露了拥有位于奥克兰Flat Bush的Ormiston Rd上四个项目共122处房产的开发商申请破产后被接管公司接管的事件在建筑业引起了不小的讨论。来自Calibre Partners的接管人Neale Jackson表示，位于397号Ormiston Rd的大块土地上目前有105套住宅中的79套公寓正在建设之中，26套联排别墅项目基本处于完成状态，另外还有17个待建地块。目前接管人正在评估开发工程的整体状况。

这四个受影响的房地产项目分别为Maison D\\\\'Ormiston, Ormiston 2期, Mission Heights 和 Ormiston Heights，分别位于Ormiston Rd的370和397号。一位购房者表示，她梦寐以求的“家”变成了一场噩梦，而另一个购房者表示，他在2020年2月支付了定金之后，他的房子一直在建设中但一直都没有完工。DDL Homes（公司名称意为Delivery Dreams Limited）的网站显示Maison D\\\\'Ormiston的26个三居室的排屋目前已经全部售罄。买家说，附近要建的79套公寓却还停留在建造阶段。还有一位买家表示，她的日落条款是今年7月22日，所以按照她的理解，房屋必须在那时完成并交付给她。她是首次置业者，为了购买该房产她努力储蓄，得到了一些家庭的帮助，并与她的伙伴一起购买的。

未完工的Maison D\\\\'Ormiston 79套公寓项目

上周日，Company Office发出通知，称Baker Tilly Staples Rodway Auckland公司的自愿管理人Jared Booth和Tony Maginness被一位不愿透露姓名的债权人任命为两家公司的管理人，索赔$23.9万纽币。

{ad}

所购预售房未完工遭遇开发商破产,买家应该担心吗？

奥克兰Davenports律师事务所的财产法负责人Nick Kearney表示，对于房产开发商来说，破产管理比清算更可取。清算意味着公司将被清算掉，而接管至少给了公司继续发展的可能性。担心的买家在不知情的情况下成为了开发商破产的受害者，其实他们还是有选择的。Nick说，每个买家的财务状况都会有所不同，每个购买合同也可能略有不同。所以不可能采用一刀切的方法。但当开发商宣布破产，买家还是有一些重要的方面需要考虑。

他建议买家："检查你的合同并与你的律师进行充分的沟通”，他说日落条款可能变得很重要。但是买家现阶段能做的事情不多，因为所有房产现在都在接管人的控制之下。值得庆幸的是，目前，预售买家的押金是安全的，除非已交割，否则接管人或债权人无法拿走首付款。它可能被一个利益相关者持有，但没有买家和卖家双方的同意，接管人没有能力来处理这笔押金。而最坏的可能是，买家无法最终顺利获得房产，由于建筑成本的上升，买家可能会被要求支付更多的购房款。

当买家与他们的律师沟通时，可以讨论一下诸如通过落日条款来取消合同的可能性，同时，买家也可以就他们是否有权在该房产产权问题上提出异议的建议。合同中可能有条款规定买家不能对产权提出挑战，同时法律费用也是一个不可忽视的重点，买家就此问题可能花费约$2000纽币的法律咨询费用。

买家应该怎么做？

Kearney说，买家应该继续坚持，就像开发项目仍在进行一样，即使该项目已经被第三方接管了。合同中还可能有一个关于在开发商被接管或破产的情况下终止合同的条款，但这里棘手的法律问题是，开发商并没有被接管而是其利益相关方被接管。如果买家希望行使他们在日落条款下的权利，但根据该条款，这可能不会给买家合同取消权。正是由于这些原因，买家需要寻求法律意见，而合同和任何更变的条款则变得非常重要了。至关重要的是，错误的终止合同可以让卖方辩称，由于买方的违约，现在的定金被没收了。如果买家希望保护他们的押金，他们需要在听取建议后作出非常谨慎地选择。

公司被清算和被接管的不同之处

公司被接管的法定程序与清算有所不同，接管人实质上是被接管公司的代理人，对公司、指定他们的担保持有人以及担保债权人负有责任。破产管理人将专注于将该项目作为一个持续经营的项目出售，或完成该项目，并解决购买问题和收集销售收入，以便向委派他们的担保债权人偿还其前期债务。接管人拥有《接管法》第14条规定的权力，这些权力仅有担保合同赋予它的任何相关权力。

买家可能需要承担的风险

预售买家的风险在于，由于延迟，因此新的建商完成该项目的建筑成本会更高，购买价格可能也不得不相应的提高。接管人可能会以一个能够偿还担保方债务的金额出售该项目，而买家不需要履行协议，因此买方可能被迫选择以更高的价格购买，或者取消购买协议并退还押金。对买家来说，一个好处是，在目前这样的市场形势之下，开发商很难找到买家，建筑资金也很难到位，因此，该大型开发项目的下一个买家很有可能希望保留100多名预售买家中的大部分。而对于预售买家们来说，他们两年前购房合同金额约$67.5万，但随着奥克兰房地产价值每年以超过20%的速度增长，他们的房子一旦完工，价值可能接近$90万纽币之多。