各银行短期固贷利率接连上涨，什么才是最好的锁定策略？

在上周在进入Matariki假期之前，ANZ和ASB银行已接连宣布上涨了他们的固定抵押贷款利率，这意味着，主流商业银行间新一轮的固贷利率上涨周期已经开启。在本次此起彼伏的上涨潮中，KiwiBank银行很快也加入他们的行列。截止到本周五，除了KiwiBank银行之外的四大商业银行都将一年期固贷特别利率提升到了5.35%p.a.（KiwiBank银行则提升到了5.19%p.a.）。两年期，ANZ和ASB的利率均为5.80%p.a.，KiwiBank,BNZ和Westpac银行的利率为5.69%p.a.，低了11个基点。三年期固定利率方面，所有的澳资银行都提供5.99%p.a.的利率，而Kiwibank则是5.89%p.a.。对于四年和五年期各大银行的利率也是大同小异，ANZ和ASB银行的6.85%p.a.和6.95%p.a.为最高，Kiwibank 银行上涨后的四年期6.05 %p.a.和五年期6.29%p.a.看起来仍具有一定吸引力，是整个市场的低点。

 

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逸居注意到，本次加息潮各大银行纷纷将期短期固贷利率提高了约0.5%个百分点，至5.35%p.a.，这与12个月前各银行开始将1年期贷款利率约2.19%p.a.的低点大幅提高时相比有了相当大的距离，看来5年期固贷利率破7也是指日可待。

 

那么，对于房主和期望再融资的投资者和首次置业者们来说，用怎样的策略来锁定下一笔（新的或即将到期）贷款的固定期限和利率则是每个人都需要面对的问题。按照目前的利率走势，经历了去年低点的投资人会感觉到即使选择最低的一年期利率的利息也很高，对于大多数人来说，在高利率之下凸显出的现金流问题如何解决？未来五年内的还款策略该如何选择？未来几年的利率走向将如何，是该固定长期利率还是较短期的利率呢？

 

在过去，总有不少经济学家会预测利率的走势，但往往都不是太准确，究其原因，在过去的两年里，无论是新冠疫情还是战争和其他对新西兰经济产生巨大影响的事件发生的太多了。这造成了对未来贷款利率走势的严重不确定性：一年后新西兰的经济形势将如何？乌克兰战争是否已经结束，还是会升级到更大范围？全球和新西兰本地的通货膨胀是否能得到控制还是会愈演愈烈？这些种种的问题都将直接影响到政府对于OCR的态度。

 

近日，Mortgage Lab的创始人 Rupert Gough撰文给各位投资人支招，他表示：

 

如果你认为一年后新西兰经济的总体情况跟现在相比相同或者更好，那么固定短期（1-2年）的贷款利率可能更合适，这样贷款人将支付相对较少的支出来支付利息，如果可能的话，这些资金可以用于支付更多的抵押贷款本金。更重要的是，如果你认为经济将处于更合理的状态，那么明年同一时间的利率将处在低于6%甚至5%p.a.以下的水平。

 

如果对未来持非常悲观的态度，那么投资人可能更倾向于选择锁定长期利率，他们或许会认为短期贷款利率会在某个时候超过8%p.a.，如此一来，目前选择4至5年固定周期7%p.a.以下的利率是非常合理的选择。Rupert Gough认为，虽然并不是所有人都会采取尽可能长的周期来固定利率，但是从长远来看，这也许是最可靠的选择。许多屋主，特别是投资客会更倾向于选择长期的固定利率，因为这样做可以让他们清楚的知道在未来几年他们所需要支付的利率是固定的，他们的投资收益率也是固定的。

 

人们往往会说，在同一时期，选择较短周期的低利率总是最好的选择，但去年则是一个例外，那些在去年利率大幅上涨前锁定较长周期利率的人正在享受到好处。而长期策略之所以奏效，是因为OCR和贷款利率正处于历史最低点，且未来呈现出上升的周期。

Rupert Gough认为，每个贷款人的情况不尽相同，所以制定合适自己的固贷周期需要针对自己的实际情况来决定，目前来看，采取短期的利率是一个比较实惠的做法，这意味着将固定在5.35%p.a.左右的利率，他建议将贷款当作6.79%来支付，如果贷款人无法立即做到（特别是对于刚从2%p.a.的低利率过来的人，那么争取在3-6个月达成这一目标。在固定较低利率的同时支付较高的还款利息意味着额外的钱将支付更多的抵押贷款，这意味着当固贷周期结束时可以使贷款人节省大量的利息。同样，当贷款人早已习惯性定期支付更多利息时，再次受到较高利率重新固定时的冲击也会降低不少。

 

关于如何选择固贷周期的问题，逸居新西兰同时紧急连线到华融信贷的两位资深贷款顾问，我们希望通过与他们的对话，了解现在金融贷款市场的最新讯息。

 

Q: 目前市场上你们经手的客人选择短期还是长期的固贷周期的多? 贷款人如何根据自身的情况制定最佳的固贷周期？

 

Charles Wu: 目前我的客户选择固定1年与固定更长时间利息的客户比例大概是各占一半。通常我会根据每个顾客的自身条件去给出相对应的建议：例如，如果客户的整体贷款比例较高且预测未来几年的收入相对稳定，而客户本身是保守型心态，则比较适合在目前的背景下选择中长时间的固定利息以面对未来利息可能大幅上涨的风险；如果客户预测最近一年收入有所波动，希望多预留一些现金流，可以在一年到期时偿还一些本金来减少下一年的利息以追求最近一年内最少的还款金额；近期有卖房或贷款Refinance计划的客户，也许更适合短期的固定利息以减少还清贷款时的罚金。总体来说，如何选择适合自己的固定贷款利息，需要综合考虑未来几年经济上的抗风险能力、生活方面的重大变化（例如是否准备要宝宝）以及客户本身面对利息可能快速增长的心理承受能力。

 

Toby Shi: 随着最近利息的迅速增长，我目前遇到的客户大多想固定两年甚至以上的利率。主要原因是：大家对未来的利息上涨幅度心里没底，虽然不能确定锁定多少年才是最节省利息成本的。但锁定长一点期限的话，客户就对未来几年的贷款支出有了预算，有助于自己的家庭预算规划。于此同时，我们也要明白银行制定短期与长期利率也是根据国内外经济环境的预测而开出的利率。