盘点:多家权威机构房产数据出炉,在房市低迷状态下奥克兰表现究竟如何？

最新拍卖数据

 

奥克兰最大的房地产机构Barfoot & Thompson公布的最新拍卖结果表明，在6月25日至7月1日的一周内，共拍卖了78套住宅物业，低于前一周的100套。在拍卖的78处房产中，有15处成功售出，拍卖成功率为19%，虽然上周参与拍卖的房产数量较少但成交率几乎没有太大变化，前一周拍卖成交率为17%。在奥克兰的众多区域中，只有三个大区的房产拍卖数量超过了10个，它们是北岸（15个），中区（30个）和南区（13个）。其中，奥克兰中区和北岸的拍卖成功率仅为8%和17%。

 

上市销售的房产数量和售价变化

 

房地产网站Realestate.co.nz近日公布在过去的一年中，可供销售的上市房产数量几乎翻了一番，从去年6月底的13861套上升到今年6月底的26271套，虽然新房上市量增长了89.5%，但卖价却在不断下跌之中。

 

上图显示了新西兰各个地区可供出售房屋数量的年度变化，在过去的12个月里，全国各地可供销售的房屋数量增长强劲，其中Wairarapa的年度增幅最大，为186.4%，Nelson & Bays为186.7%，Central North Island为181.2%，Wellington为179.1%，Bay of Plenty为158.9%。库存水平增长量最小的几个地区分别是Otago中部/湖区+10.0%，Westport+19.6%和Southland+41.8%。

 

最新的数据还表明，卖家意识到买家现在有了更多的选择，从而下调了他们的价格预期。6月底，在Realestate.co.nz网站上挂牌出售房产的全国平均售价为$992，432纽币与今年1月的峰值相比（$994，885纽币）下跌了$972，553纽币（-7.2%）。目前，新西兰所有主要城市地区的平均售价都在下降，Waikato、Bay of Plenty和Wellington已经退出了百万纽币俱乐部。平均售价仍在100万纽币以上的地区只有Auckland、Coromandel和Central Otago/湖区，而且这些地区的平均售价也都在下降。奥克兰方面，平均售价从1月份的峰值$1,279,330纽币下降到6月底的$1,167,121纽币，下降了$112,209纽币（-8.8%），而在Wellington地区，平均售价从1月份的峰值$1,013,206纽币下降到6月份的$934,657纽币，下降$78,549纽币（-7.8%）。Auckland和Wellington地区连续三个月保持买方市场，表明这些地区的销售速度放缓可能会持续下去。

 

房地产行业权威对于房市的评估

 

房地产大数据公司Valocity的房价评估主管James Wilson在他近日发表的房产市场评估报告中表示，奥克兰的住房市场低迷现在已经是毋庸置疑的事实，价格从市场高峰期大幅下降，大多数区域都出现了不同程度的下滑。CoreLogic的数据显示，在奥克兰的206个区中，超过一半（119个）的区在过去三个月中价格至少下降了1%。另有36个区的跌幅则低于1%。在全国11个价格下跌超过5%的区中，有5个位于奥克兰。它们是Pakuranga Heights，6.7%；New Windsor，6.3%；Waterview，5.5%；Rosedale，5.5%和Avondale，5.0%。CoreLogic首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示，奥克兰一直处于房价下滑的最前沿，正处在合理规模的价格下跌状态。他说，该地区的高房价意味着可负担性被拉伸，这种下降并不令人惊讶。尽管价格持续下跌，但奥克兰只有23个区的房价中位数低于100万纽币，且仅有一个区的房价中位数低于60万纽币，那就是奥克兰中央商务区。

 

毫无疑问，一些区域受到市场放缓的冲击更大，例如奥克兰的中心区。City Sales的销售经理Scott Dunn表示，该地区的房产销售周期已经放缓，价格也在下降。这主要是由于融资收紧和利率上升等因素造成的。买家表现的更加挑剔，不容易仓促做出决定。去年他们的动机是害怕错过，今年他们乐于等待合适的房产出现。他同时表示，奥克兰中心区域的高端公寓仍然销售良好。虽然事情看起来进展得比较慢，但从数量上看，他们现在的销售量比在传统繁忙的3、4月份的高峰期要多，因为那时候受到Covid的影响。在接下来的12到18个月里，Dunn预计会有更多的投资者尝试出售房产，以释放现金，因为利率持续走高。随着今年更多的小户型公寓进入市场，将给价格带来一些下行压力。

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根据房地产协会的数据，北岸是另一个出现年度房价下跌的地区。Harcourts Cooper & Co的总经理Martin Cooper表示，市场正在从繁荣的高点进行调整。他说，"在去年的高峰期，有1000个挂牌，这是非常低的，缺乏选择使得人们害怕错过，这推动了激烈的竞争。两个月前，挂牌房源激增至1608套，这是非常高的，但现在有1379套挂牌房源，这表明市场要好得多。人们仍然想买，有动力的卖家可以找到买家。"他表示，所发生的增长是不可持续的，奥克兰的市场调整并不是危机，这只是周期的一部分，它为首次置业者提供了更多机会。

 

奥克兰房地产投资者协会前主席、奥克兰投资者David Whitburn说，虽然奥克兰市场的前景似乎并不乐观，但在未来几个月，一些地区的表现会比其他地区更好。但靠近城镇中心的区，如Takapuna、Manukau、Albany和Westgate这些有基础设施的就业中心，将表现得更加强劲。内西区和东郊，如Ponsonby、Westmere、Kohimarama和St Heliers，在市场缓和时，传统上会保持得更好。"

 

Property Ventures房地产总监Mark Honeybone则认为，下跌的尽头将会有一些希望，这从最近新建市场的咨询量有所回升之中就可见一斑。他说，在过去的六个月里，由于贷款环境的收紧和信心的缺乏，奥克兰的新建市场一直非常安静。但在过去的三周里，他看到一些有经验的投资者重新进入市场，而且CCCFA的贷款规则在7月可能会有一些放松，所以这可能会转化为更多的机会。他的直觉是，利率几乎达到了最高的水平，而奥克兰的房价几乎已经低到了可以达到的水平。

 

对于最近奥克兰房产市场的走向，逸居再次紧急连线到奥克兰几位资深的房产销售顾问，力求通过对话让各位读者朋友了解到当前房产第一线的最新趋势。

 

Q：近期公布的房产大数据并不是特别乐观，您作为房产第一线的销售顾问有何感受？

 

Gavin Han：整个房产的市场反应很冷淡，不过传统来说冬天的市场就是淡季，再加上接下来几周的学校假期，有孩子的家庭会暂缓看房买房。  市场上买家看房的表现很犹豫和挑剔，不想仓促做出决定。但是银行贷款的利率，也会继续上涨。是否能等到更低价的房子，还是面临升高的还款利率，买家需要把握时机和平衡。

 

Crystal Chen：造成这一现象的主要原因是利率的上涨、信贷条件的收紧（其中包括LVR政策的重启），还有CCCFA法案的出台。目前市场的可选择的房源比较多，我们的买家观望情绪重。但还是有很多买家保持持续关注状态，市场上好的房源比较多，对于手头上有现金或者贷款已经获批的买家，或许是一个捡漏的好时机。

 

Jenny Zhao：虽然我们正处在高通涨+高利率的“夹心饼干”中举步维艰，但长线投资买房者却把这个时机当成最好的时机，因为你在市场上的竞争对手相对少了，在买房这件事情上，没有所谓的最佳时机，在合适的预算范围内，遇上合适的房源，这就是最好的时机。

 

 

Q：房产市场还有哪些利好消息或亮点是值得潜在买家（特别是首次置业者）关注的地方？

 

Gavin Han：上市的房源较去年相比有很大幅度的增加，而竞争的对手也减少了，流拍的房源增加，有更多的主动权去和屋主议价。但是建议买家还是要准备好贷款预批，主动去实地看房，不是被动的等待，需要抓住机会。

 

Crystal Chen：对于首次置业者，5月份政府提高了首次购房补贴计划购买的房屋价格上限，目前，首次置业者可以在奥克兰以87.5万纽币以下的价格购买新的或二手的房产，并有资格获得该补助。另外，部分金融机构对首次置业者还有优惠的贷款利率。首次置业者可以根据自身情况，关注低维护成本或者出租潜力比较大的房源，在接下来几年内获得正的现金流。

 

Jenny Zhao：房地产市场经历了从火爆、到调整再到理性的过程。购房者也从之前的茫目购买回归到现在的理性，市场秩序也在一步步得到净化。跟随着炒房者的逐步退出市场，真正购买者迎来了重重利好。

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