在新西兰如何“房生房” ？ 专家支招带你跑步入场

新西兰房地产市场最近似乎正在经历转型期。这反而是摆在准投资者面前的好机会。

 

理财培训师Hannah McQueen接受Stuff采访时指出，房地产的任何一个价格周期中，投资者都可以赚到钱。这种机会并不一定非得在房价上涨时。

 

以下有6种方式，足够让你从新西兰楼市中分一杯羹。

 

1.资本增值

 

Bayleys房地产董事经理Mike Bayley接受Stuff采访时表示，这个策略在房价上涨周期时最行之有效。 2012至 2016年的奥克兰市场就是一个很好的例子。房产价值每年涨幅约为10%。

 

同理，在越来越热门的街区购买房产，也是一个获得回报的好选择。背后可能是受人口增长驱动，也可以是因为该地区有了新的基础设施。

 

正如同高价买入已经创下历史新高的股票一样，有些投资者一旦看准了房价上涨的趋势，依然会以高价买入。因为投资者认为，房价还会继续上升，令他们获利。

 

然而，只有赌对了上涨周期才最有效，否则只能持有等待下一波上涨。

 

所以，如果投资新手选择在市场高位入场，付出的成本会比较高。弄不好，还可能交上一笔昂贵的学费。

 

2.收益率

 

上一种投资者看重的是倒手买卖之间的差价。瞄准收益率的投资者在乎的是物业出租后的租金收入。

 

现在，越是大型的城市中心，越难获得高收益率。在奥克兰，正常情况下，预期收益率仅为3%到4%。业主还要从中拨出一部分去支付所有的运营和维护成本。梅西大学的调查显示，22%或23%的租金收入应被留下来用于承担租赁成本。

 

反而是房价比较低的区域容易带来更好的收益率。相对来说，房租的水平会比房价更高。这也是为什么现在不少华人投资者在投资二套房和三套房时，把目标锁定房价洼地南区。

3.分租

 

有很多年轻人买了房子，自住之余，还剩下许多空房。如果不嫌弃和其他人一起租，完全可以把多余的房间出租出去。获得的租金收入不仅可以还贷款，还可以付水电费。

 

这是进入房地产投资成本最低的方式。

 

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随着新西兰留学生群体的壮大，许多Kiwi家庭也选择利用homestay的形式赚取额外收入。扣除掉食宿费用等，每周依然可以保证220新西兰元至250新西兰元的收入。

 

4.房屋结构拆改，新增一个套房

 

新西兰的房子户型小至两房，多至六七个房间。

 

如果恰巧房屋内有两个以上的独立卫生间，以及多个可改造成厨房的水槽，便可以规划出另一个独立出入的套房。租客可按照电表/燃气表数据为所用服务支付费用。

 

从一变成二的独立空间分割，造价不一。据Mike Bayley指出，成本从1万新西兰元到6万新西兰元不等，取决于用材。

 

值得注意的是，这类改造需要得到建筑许可，甚至可能需要资源许可批准。

 

一些房屋出售时可能被冠以“home and income”的噱头。房产投资教练 Lisa Dudson 指出，投资者要检查LIM报告以确保所得收入合法。

 

5.新增一栋小住宅

 

Bayleys房地产董事经理Mike Bayley接受Stuff采访时表示，业主被允许在现有建筑土地上新建一套小住宅单位，而无需对土地进行细分。

 

一些小型住宅公司专门承建该项业务。

 

根据议会规定，小型住宅屋最多只能容纳65平米的居住空间，足以覆盖三间卧室。建造预算大约为15万新西兰元至20万新西兰元。综合各种考虑因素，所需工期大约为三到四个月。小住宅不能与主体物业分开出售，但可以出租。

 

6.土地分割

 

如果业主拥有足够大的土地面积，进行土地分割也是一种选择。据Mike Bayley了解，

 

在奥克兰，这一花费大约在7万新西兰元左右。

 

分割之后，业主可以选择出售裸地(bare land)。房产经纪人会在出售裸地时会抽取3%左右的佣金，卖家还要承担一些法律费用。

 

如果不选择出售，还可以新盖一栋房屋。譬如把一栋可移动的廉价房屋搬迁到这里，或是兴建一栋新房。

 

总之，房地产投资周期是一个与时间赛跑的游戏。而奥克兰投资市场也确实充满吸引力。但是如果买家无法应对利率上涨带来的压力，可能会在市场不景气时，被迫走向抛售。