1/4的建筑公司将在今年内破产？！是危言耸听还是行业现状

最近新西兰房地产大数据公司OneRoof对外披露，今年建筑业被清算的公司将比其他行业多得多，尽管目前还没有公布倒闭建商的确切数字，但是从事破产清算的行业组织Ritanz声称，今年1月至5月，25%的破产清算公司发生在建筑业，这比第二高破产率的餐饮及酒店服务行业的12%高出了一倍之多。新西兰商业创新及就业部门（MBIE）向媒体提供的数据显示，今年上半年，有120家在Company Office注册的有建筑代码的公司被清算。在过去三年（1至6月）的同期中被清算的公司数量分别为2021年的128家，2020年的

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英文《先驱报》房地产编辑Anne Gibson在The Front Page播客栏目上说，许多因素结合在一起，在建筑行业掀起了一场完美的风暴。她认为，这是由通货膨胀、材料短缺、工程量极高、劳动力短缺、获得融资的挑战以及大流行的持续影响这6个不同的因素驱动的。，所有这些因素加在一起，加剧了长期潜伏在表面之下的遗留问题。在该行业蓬勃发展之际，这种影响使许多企业难以维持生计。到目前为止，媒体报道的似乎只是整个行业困境的冰山一角。

MBIE商业登记部门的区域经理Bolen Ng近日表示，截至目前，在Company Office有约89，469家注册公司的经营代码选择的是建筑行业，今年前六个月产生清算的建筑公司数量还不到总数的0.2%。这些公司包括建设民宅和非民宅的建筑公司，重型及土木工程公司以及参与土地开发业务的公司。Ritanz机构的主席John Fisk指出，毫无疑问，目前新西兰建筑业正处于压力之下，同过去相比，与建筑有关的破产公司数量已是 "相当高的"。这往往是因为大型建筑合同是由那些一开始就没有很多资金的人来承担的风险。当他们最终签订了相当大金额的合同，一旦合同开始出现问题，他们往往很快就会出现资金断裂的问题并导致破产，所以看到这样的公司破产数字并不意外。Fisk表示，由于建筑业成本持续上升，供应链和劳工问题，建筑行业面临着更大的压力，他直言道：这可能是我们看到建筑行业比其他行业遭受更多痛苦的时期。

给买家的建议

Fisk给购房者的建议是，在签署房产建筑合同前，需要彻底检查建筑商和开发商的运营情况。当一家建筑公司倒闭时，会引起多米诺骨牌效应，因为分包商也会受到破产的影响。买家需要了解他们与谁签订的合同，包括获得关于他们的财务状况的信息。有时买家可能无法轻易的得到信息，但这就是风险，一旦签订了合同，再开始调查建筑商的财务状况就有点为时已晚了。同时，Fisk建议先进行信用检查，并选择具有最佳声誉或最低资产负债的建筑商来合作。购房者可以通过Company Office来查看一下，看看该企业法人拥有哪些其他公司或与哪些公司有关联。在Company Office网站进行公司搜索很容易可以看到该公司是否已经进入到清算或被接管到阶段，亦或是过去已经被注销的公司。假如该公司法人拥有一些已被清算的公司，同时仍然在经营其他的公司，那么就值得购房者来调查了解一下这些被清算的公司是否有偿付能力。因为往往，建筑商会为个人建筑合同设立一些所谓特殊目的的公司来控制风险，比方说，一个建商正在做一个价值2000万纽币的建筑，假如某个阶段出现了问题，为了不拖累整个公司，就会申请一个新的公司运作该项目来降低风险。有时，他们会选择在合同完成之后再进入破产清算环节。

来自奥克兰的律师Joanna Pidgeon表示，在购买计划外的房产时，公认的做法是将定金存放在律师的信托账户中，如果公司破产，买家还是能够拿回定金，但买家又回到了起点，并且在此期间，价格可能会上涨，买家从而丧失了时间红利。她同时警告说，如果开发商被清算，拿回定金可能需要时间，因为清算人可能想把这个项目作为一个持续经营的公司来出售，"所以你可能无法直接取消协议并抽身而退。"

买家与建筑商签订的建房合同与开发商签订的有所不同，买家需要向建商分阶段支付定金和建房费用。Pidgeon建议买家不要一次付清所有的钱，这是因为如果他们的建筑商在建造过程中破产，买家还有足够的余款来完成建造。她认为，买家应该提前对建筑商进行尽职的调查，包括行业内的声誉和信用调查，买家需要知道的是，任何规模的公司都有可能倒闭，无论他们是大公司还是小公司，当涉及到建筑项目时，买家需要了解的是该公司是否有建筑行业的从业者执照？他们在建筑方面有多少经验？有多少雇员来完成项目？等种种问题的答案。一旦项目开始建设，她建议买家定期访问工地现场，查看工程进度，还可以与分包商进行交流，如果分包商没有及时得到付款，这往往是建商破产的早期征兆。她同时还建议那些没有建筑经验的人应该考虑雇佣一个独立的项目经理，这样可以对项目的工程付款起到监督作用，并能有效监控项目的顺利进行。

虽然Pidgeon表示至今她还没有客户面临这些情况，但独立经济学家Tony Alexander则认为建筑业正在进行 "纠正和检查"。在过去的几年中，有太多人全身心的投入到了房地产行业之中，虽然市政府颁发了创纪录的建筑许可证书，但他认为因为材料成本的飙升意味着很多项目将不会被建成。

给建商的建议

对于目前新西兰建筑业所面临的种种困境，逸居再次连线到新西兰华人建筑业协会的会长Frank Xu来就此问题做深入的点评。

Q：您认为目前建筑公司所面临的最大困难是什么？有没有有效解决的办法？

Frank Xu：目前建筑公司最大的困难是市场的风险，这是由建筑材料短缺/涨价，技术工人短缺和房地产市场的疲软，房价下跌等综合因素所造成的。俗话说，知己知彼，百战不殆。建筑企业应该从自身的条件和特点出发，扬长避短，充分了解市场的风险，做到合理化管控风险的发生，这包括如何避免建筑材料和建筑技工的短缺造成的建筑成本上涨问题。同时，建筑企业需要去了解买家和开发商的难处，做出正确的判断和使用正确的合作/管理方式来度过当前的难关。比方说，市政府针对材料短缺的情况迅速的批准了一批替代产品供建商来使用，前不久GIB板短缺时，不少公司从海外其他市场进口了板材并很快得到了政府的批准，这将有助于本地企业去管控建筑材料不足的风险。

如上所述，政府和建筑行业内的权威机构可以协助企业度过难关，但大部分的风险还是需要靠企业自身去管控。比如合同，如果建商现在还去签署固定价格和固定工期的合约，显然就不是一个太明智的做法，由于市场上各种建材的短缺和价格上涨会造成固定合约的风险都可能会承担在自己身上。那么，这就需要建商从合同开始尽可能的规避风险，同时在管理上做好风控，不如跟你的客户坐下来制定一个切实可行的长期计划，哪些建材可能短缺，需要提前多久进行预订，做到未雨绸缪。

总结起来就是，一方面，建商需要充分认识和了解并善于利用政府的新政策和应急措施来帮助自己度过难关。另一方面，从制定合同开始做好风控管理，切实有效的推进自己的计划。

Q：假如2022年更多建筑业的公司面临破产，如何展望2023年的建筑行业发展趋势？

Frank Xu：2022到2023年对于新西兰建筑行业的企业来说都是极具挑战性的一年，但我认为，机遇与挑战并存，那些通过提升自身管理水平和抗风险能力的企业是能够顺利度过这段行业最艰难的时期，同时，这也将是一个行业内洗牌的过程，其实每一次房地产行业周期性下调的过程中都是一次行业洗牌的过程。

作为新西兰华人建筑行业强有力的“后盾”，我们NZCBIA希望能够通过协会举办的多场讲座，平时发表在逸居微信公众号的干货文章，还有下月即将举办的建博会等活动为大家提供最有效的帮助，让大家能够意识到这些风险，并学习到如何来合理化规避和管控风险。欢迎大家8月19-20日亲临Vodafone Event Centre，参与这场一年一度的新西兰房产及建筑业盛会，我相信大家定会在建博会上找到自己想要的答案。