通货膨胀年中见顶？报告称这类地产项目或成长期投资者最佳机遇，您怎么看？

房地产通常被认为是一种有效的通货膨胀对冲工具，多数物业会通过提高租金来抵消物价上涨带来的影响。当2020年全球通货膨胀开始飙升，人们对于买房的热情高涨，全球房价涨幅惊人。尽管如此，新西兰货币市场从2021年末开始不断提高利率，借以应对通货膨胀压力的加剧，房地产市场的投资热情也出现了冷却。以主流银行个人房贷一年期最低利率为例，2021年5月为2.25%，而2022年6月翻倍至5.35%。同时新西兰还取消了投资房（旧房）房贷利息抵税的政策，因此商业地产受到了越来越多的关注。近日，CBRE新西兰发布了一篇名为《Inflation, Interest Rates & the Property Market》的报告，剖析了新西兰通货膨胀和贷款利率的背景与前景，以及对新西兰商业地产的影响，并预测了不同市场领域的投资表现。逸居小编整理了以下要点与你分享。

 

新西兰的通货膨胀和贷款利率

 

新西兰2022年第一季度的通货膨胀达到了6.9%，这是自1990年来的最高纪录。不论企业还是消费者都表现出对未来的担忧，成本预期、定价意向、通胀预期都处于或接近于长期的历史高点。

 

新西兰历年通货膨胀率
（来源：CBRE和新西兰统计局）

 

新西兰通货膨胀预测
（来源：CBRE、ANZ Research、Macrobond）

 

CBRE预测新西兰的通货膨胀率在2022年中左右将可能达到顶峰，其依据是新西兰央行继续积极提高短期利率。尽管这种预测存在极大的不确定性，但是经济学家预期通货膨胀将在2023年底回落至新西兰储备银行1%至3%的目标范围。

 

预测OCR将在2023年中期或后期达到顶峰，并有150-200个基点的进一步增长。预测掉期利率和债券利率将在2022年底达到峰值，将比目前的利率高出25-50个基点。这意味着固定利率仅有适度的上涨压力，且有可能在2023年开始缓解。

 

建筑业的成本预期似乎正在放缓，ANZ澳新银行2022年4月的调查显示未来三个月的增长率预计将从7.6%下降到6.4%。但在其他行业成本压力似乎正在加剧，最明显的是农业和零售业。各个行业的定价意向显示出与成本预期相似的走势，大多数公司都希望将增加的成本转嫁到定价上。

 

 

通货膨胀对商业地产投资收益的影响

 

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通货膨胀与房地产投资回报率并没有很直接的关联。

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间接且消极的影响来自于通货膨胀和贷款利率之间的联系，这主要取决于GDP增长与通货膨胀的平衡以及供需关系基本面。

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高利率推高了债务成本，从而影响商业地产的投资回报；融资成本上升的同时，也侵蚀地产本身的价值。

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对商业地产的租客而言，普遍认为租金作为公司成本，也和其他成本一样，会随着通货膨胀而上涨。

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租约条款非常重要。可根据CPI重估租金的租约条件有利于上调租金，尤其是购物中心、优质办公室和工业厂房等。

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建筑成本上涨意味着新项目数量可能减少，出租率和租金则可以得到保障；更高的建筑成本也使得新项目的租金上涨，从而推高整个商业地产市场的租金。

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资本回报率对于贷款利率的变化非常敏感，但收入增长和投资者情绪可以超越贷款利率对资本回报率的影响。

 

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商业地产受到的影响和前景

 

总体而言，供需平衡的前景为租金收入增长提供了一个积极的平台。但市中心二级写字楼除外，预计其空置率和租金压力可能延续。

 

商业地产租金收益率相对还算可观。但对于更多依赖债务的投资者来说，高贷款利率带来的压力正逐渐显现出来。

 

目前，投资者会优先考虑以稳定、确定和增长型收入为重点的投资策略。资金将流向具有这些属性的领域和子市场，从定价的角度来看，它们将保持更强的弹性。反之，不能满足这些属性的领域和资产将面临较高的折价率。

 

贷款利率带来的资本回报率压力看起来是暂时的，利率前景显示，这一压力可能将在2023年消除。在目前环境下，对债务依赖程度较低的投资者可能会开始改善流动性，他们将目前的市场僵局视作机会。