建房咨询量下滑80%?政府紧急叫停公屋项目?专家认为也许目前市场并没有我们想象的那么糟!

近日，有媒体对建筑公司的相关调查显示，由于房地产市场对于贷款利率不断上升和房价下跌的担忧，建造新房的咨询量下降了70%至80%，这使得人们开始担心新西兰房地产市场将重现2009/2010年的大萧条景象。

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多年来，房地产市场的繁荣一直主导着新西兰的经济脉搏，显然，尝试通过对建筑业结构调整，技术提升和人员培训等措施来提高建筑行业劳动生产力的改革已宣告失败。不少人把这次房地产市场的萧条归结于建商和房地产商不愿意长期雇佣技术工人，不发展新学徒，不在产业规模化，技术和系统上投入从而造成了无法更高效低成本建造更多房屋的主要原因。当然，我们也不难理解这些建筑企业为何不投入高额的资金在技术和更多精力在人员培训上。这是因为一旦出现经济萧条，工程项目就会被搁浅，训练有素的技工就会离开新西兰去澳洲工作......历史的教训似乎已经告诉了我们答案，当2009/2010年全球金融危机之后，新西兰建筑业也随之崩溃，当时，刚刚受过培训的建筑技工学徒和行业新手们纷纷选择离开新西兰，在2010至2012年澳大利亚经济蓬勃发展和高额薪资的的驱动之下开始在当地从事建筑及采矿工作。

在刚刚过去的2010至2020这十年间，我们看到了新西兰房地产和建筑业的蓬勃发展，并希望这种繁荣景象可以持续下去，我们看到无数的建筑企业逐渐做大做强，政府也推出了各种利好政策：通过Kainga Ora和Kiwibuild提供了强大的建房需求，并鼓励建筑业者建造更多中高密度更复杂的民宅项目。

 

市场即将出现大萧条？

 

在今年早些时候的NZIER和ANZ银行公布的商业信心指数调查中，我们已经看到了大众对建筑业信心的崩溃，其实从去年11月开始，宽松放贷和低利率的时代就已经结束，房价也从最高峰跌落下来，也大大减少了投资者继续投资房地产市场的动力。本周三，英文主流媒体《新西兰先驱报》报道，根据他们对大大小小多家建筑公司的调查采访发现，最近几个月，建房的咨询量已经下降了70%～80%。

大师建筑协会（Master Builder）全国副主席Johnny Calley表示，他们从全国范围内的房产销售数据中得知，在过去六个月里，大众对建房的兴趣和需求都降低了70%～80%，这是个令人膛目结舌的数字，对行业来说也是个巨大的灾难。

 

经历过房地产行业四次从繁荣到萧条周期的Classic 建筑集团董事Peter Cooney表示，由于信贷政策的收紧和利率变化的不确定性，他们的销售已经回落到了2008年的水平，从去年的销售情况来看，他们已排期的项目工作量仍然很大，但六个月后的情况可能将是完全不同的局面，也是建筑业将出现最大危机的时刻。他认为房地产行业的萧条将持续到贷款利率开始下降的时期，也就是通货膨胀得到控制的时候。

 

当众人都在指责利率上升过快，房价仍然很高的时候，Venture开发公司董事Mark Fraser-Jones认为，市场最大的不确定性将是这个下行周期究竟需要多久时间才能好转，最大的挑战将是如何将房价恢复到大众可负担得起的水平。

 

同时，新西兰认证建筑商首席执行官Malcolm Fleming透露，他们的成员仍有12-24个月周期的待建工程量。住房部长Megan Woods表示，她正在就此问题与该部门进行磋商。

 

 

政府对市场的反应

 

最近Business Desk的报道指出，根据泄露的内部文件显示，因担心建设成本暴涨和更高贷款利率下可能形成的长期债务危机问题，Kāinga Ora（新西兰住房部公屋项目）已经叫停了新的招聘和项目建设计划。这意味着，提供强大需求的政府公屋项目和鼓励建商建设更多中高密度住宅的梦想可能“刚一出生就面临夭折”目前来看，离政府保证每年购买15,000套可负担的中高密度住宅的目标还有一段很长的距离。同时，由于新建房需求激增而没有能力应对的情况下，生产效率未能提升也助推了建筑成本的暴涨（下图为CPI数据中建房成本的上涨）。

当前市场并没有我们想象的那么糟

 

鉴于最近低迷不振的房地产市场表现，不少人认为，一旦房价下跌到一定程度之后，我们将看到一个长期持续上涨的房地产市场。新西兰著名的独立经济学家Tony Alexander则有不同的看法，他表示，当房价下跌结束时，上涨将会回来，但不会再像过去七年那样的疯狂，也不会像过去七年那样增长只集中在某些地区。

著名独立经济学家Tony Alexander

 

在Tony Alexander近期与Crockers物业管理公司共同针对住宅物业投资者进行的月度调查中得出的结果显示，目前的市场行情是有利于缓解租户与房东的租金矛盾问题。他发现房东寻找好租客的难度达到了一年来的最高点，房东提高租金的意愿在减少，而那些决定提高租金的房东所获得的平均房租增幅也在下降。事实上，调查数据显示，投资者打算出售房产的意愿也在下降。

 

 

在他与mortgages.co.nz共同针对抵押贷款顾问进行的月度调查中得出的结果显示，投资者开始对购买房产表现出更大的兴趣，这是已经有一段时间没有出现过的迹象。一些贷款顾问指出，他们的投资客户正在关注政治民调，如果民调显示明年国家党有可能获胜，他们将购买更多的房产，期待能够重新用贷款利息来抵扣租金收入的税，并将明线测试修改到只有两年。

 

巧合的是，在他与REINZ共同进行的房地产经纪人最新月度调查中也出现了投资者开始活跃的迹象。调查显示，投资者对价格便宜的投资物业表现出了兴趣，受访者的比例从今年年初的34%上升到了现在的45%（为近两年来最高值）。Tony解释说，一些投资者对投资相对便宜物业兴趣的增加反映出他们经历过从繁荣到萧条的房地产周期所获得的宝贵投资经验，面对越来越多的首次置业者无法满足利率压力测试，无法筹集20%的首付款和无法满足CCCFA的申贷规定，投资者在入门级价格的房产市场中有着更大的竞争力。他同时表示，目前还没出现投资者重新进入市场的热潮，房产市场的热度仍然较弱，但是在高通胀的背后，抵押贷款利率看起来似乎已经见顶了，不排除阴霾结束后房价上涨的可能性！

 

那么，下一个刺激投资者重回市场的动机会是什么呢？是10月中旬公布的第二季度通货膨胀将下降的数据？还是2023年开始的贷款利率的下调？请大家在本文文末评论区发表自己的观点和猜想。