增加房产价值还是付清贷款?究竟哪种才是在房价下行时期避免出现负资产的最佳方式?

自2021年底以来，新西兰的房价下降了约5%，在某一些地区降幅甚至超过了10%。虽然一些经济学家预计房价不一定会进一步大幅下跌，但在2021年房价最高时购买房产的房主们多少都会在当前房产市场低迷的形势之下感受到些许的压力并且应该开始考虑如何避免自己陷入“负资产”的危险。

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到底什么是“负资产”？

 

负资产的英文叫 “Negative Equity”。这里的 “equity” 不仅仅指房产，也可以是任何通过贷款购买的物品。这种用贷款购买的房产而其市值低于未偿还贷款总额的情况还有另一个名字叫“ Underwater”，而对应的贷款叫做 “Underwater Mortgage”，“水下房贷“，意思是房子的价格已经降到水平标准线以下了。

 

笔者最早听说“负资产”一词是在2000年左右，当时香港的房地产犹如1980年代的日本一样，在短短几年内跌去了约70%的市值。到了2008年，美国引发的次贷危机导致波及全球的金融风暴，负资产开始被频繁提起，很多香港人备受折磨的故事都被广泛报道。

 

负资产=资不抵债

通过以上这个简单的例子，我们就可以对负资产的概念一目了然。比方说，购房者A在2016年贷款100万纽币（30年还款期）买了当时市值120万纽币的房子，虽然房子曾经暴涨至180万纽币，但因为是自住，所以没有卖出。经过了六年的安稳日子，A已经按时还了房贷本金10万纽币，但仍有90万纽币要偿还给银行。A在2022年初被裁员，家里没有其他经济来源，在好几个月没有还贷后，房子被银行收走并拍卖。因为房子拍卖只收回80万元卖房款，银行要求A把剩下的10万还掉。

 

计算公式：贷款总额100万 - 10万已还本金 - 房屋拍卖80万 = 10万贷款仍需偿还  

 

结论：A资不抵债，房子被拍卖后，还欠银行10万！

 

逸居在这里提醒大家如果你目前正在偿还房贷，不妨查一下自己房产最新的估值，以及还剩多少应还房贷本金，自行脑补并判断一下自己是否正处在负资产的状况。

 

在房价下行时期如何避免出现负资产？

屋主们通常可以通过两种办法来远离负资产，

 

1.付清房贷

2.增加房产价值（即翻新）

 

那么，哪种方式更好呢？其实，两者都有优点和缺点，我们可以根据自己的实际情况通过投资回报率（ROI）来计算哪一种方式最合适自己。最重要的是，无论你选择旧屋翻新还是偿还贷款，你投入的每一分钱，都需要能得到超过它的价值来避免负资产的发生才是问题的关键。

 

一般来说，旧屋翻新是一个很快提升投资回报率的方式，这是因为屋主不需要支付任何的债务利息。但情况也并不总是这样，让我们来举两个不同结果的例子。屋主B打算在他一所屋况不错的住宅外墙刷一层新的油漆。假设这将花费屋主B大约2万纽币的费用，如果粉刷后屋子看起来更好卖了，买家可能会多支付4万纽币的房价。那么这种情况下，屋主B的翻新使他的贷款和房屋价值之间的差距减少了4万纽币，或者说让房产增加了4万纽币的房产价值。但是如果屋主B把房子刷成了可怕的颜色，那么屋主B的房产价值很可能不会上升4万纽币，或者不升反降（因为下一任屋主将不得不重新粉刷它）。

 

Mortgage Lab的创始人Rupert Gough表示，旧屋翻新可能是提供短期资产提升，避免负资产出现的最有效办法。

 

接下来的一个问题是，为了粉刷房屋，屋主需要提前筹集到粉刷油漆和人工的预付款，如果把这笔开销加入到你的还款之中，那么意味着，在未来的一年中，屋主需要每周多支付400纽币来偿还这笔开销。

 

Mortgage Lab的创始人Rupert Gough建议，如果屋主B担心自己的房产出现负资产，可以考虑在不久的将来出售该房产。一旦屋主决定出售，那么翻新屋况则是一个提供短期资产提升的好办法。与友好的房地产销售顾问进行咨询和交流，了解买家在寻找什么，所售房产的哪一个部分最值得翻新......这些都是最有可能获得良好投资回报的信息。

 

另外，逸居还建议各位屋主B可以通过翻新以下几个方面来提升房产价值：

 

车库——如果你居住的地区是在Ponsonby这样停车非常拥挤的地方，路边停车目前是这类街区的常态，那么拥有双车位的车库将为你的房屋资产增值大概在20万纽币左右。

 

额外房间——增加一个卧室或客厅会使房产进入一个全新的搜索范围。从扩展中获得附加值取决于你是增加额外的楼层面积还是改变外部结构，当你开始增加额外的卧室时需要谨慎的考虑施工预算，因为成本可能会高得让人望而却步。你可能需要花费3000纽币/平方米或更多来增加一个房间或扩展，但它可能只会在销售时增加1500至2000纽币/平方米的房屋价值。

 

公寓——利用空间的增加能使租金回报更具有吸引力。一般来说，给一套公寓多增加一些更多的利用空间将会给房产带来巨大价值，比如，如果能在公寓内增加出一个小型的奶奶房间（Granny room），这不但为广泛的买家群体打开了大门，还能为公寓带来增值，而对于投资者来说，租金回报也将显然提升。

 

甲板和露台——甲板和露台的改善可为房屋增加约30%的价值。我们知道新西兰人喜欢在夏天活动，改善室内和室外的甲板和露台也能增加很多价值，一套甲板或者露台的硬木成本约5000至15000纽币，但通过翻新改造却能为整个房屋增加约30%的价值，这也是目前最划算的翻新成本。

 

园林绿化——自己动手比专业收费更划算。良好的园林绿化景观可以为房屋增加巨大的价值。但是，建议大家自己动手会比较节约资金成本，如果寻找专业的公司为你打造园林景观，费用将会非常昂贵，可能导致你无法收回成本。

 

供暖设备——屋内安装供暖设备将更受买家和租客青睐。由于新西兰冬天气候相对潮湿，下雨天较多，供暖设备在房屋中至关重要。可能一套房产因为家里安装了壁炉或者暖气而在市场上受到买家或者租客的青睐，增加供暖设备也会给你的房产带来增值。

 

假如屋主B不打算在短期内出售房产，那么需要屋主按轻重缓急的先后顺序修复该房产年久失修的地方，其次是偿还贷款，最后才考虑翻新。也就是说，如果一个漏水的管道对房屋的墙壁造成了损害，这将是一个优先事项，因为它将导致以后更高的维修开支。一旦所有这些问题都得到了解决，那么屋主B可以从他的银行去了解，如何在不产生额外罚金的情况下提高还款额度来提前偿还贷款。虽然这并不是一个避免负资产的快速解决方案，但却是一个有效的解决方法来减少还款周期和利息。（建议大家阅读逸居7月21日的文章了解更多干货信息）