买家们注意了!请警惕房地产市场在低迷之下悄然发生的这些变化......

首次置业者市场份额的变化

 

根据新西兰储备银行和新西兰房地产协会（REINZ）的最新数据显示，虽然在目前房市低迷之下售出的房产数量大幅减少；房贷利率的不断上升；商业银行所放出的贷款额也大幅下降，但似乎这都并没有影响到首次置业者们对于购买他们首套房产的热情。

 

近日，REINZ发布的房产销售数量报告表明，今年6月与去年同期相比住宅销售数量下降了38%，为首次置业者所批复的抵押贷款申请数量也同样下降了38%。这与一年前，由于超低房贷利率和低成本借贷所引发的投机性房产抢购大潮之下的繁荣房市相比形成了鲜明的对比。如果将今年6月的数据与2019年6月相比，今年6月的房产销售数量则下降了24%，批准给首次购房者的房贷数量仅下降了15%。这表明首次置业者目前对于购买房产的热情更接近新冠疫情之前的水平。

 

根据商业银行新批准的抵押贷款和每月房产销售数据，interest.co.nz估计，今年6月，首次置业者几乎占了民宅房产整体销售份额的40%。这已经是连续第四个月首次置业者在房产销售市场中份额的增加（在2016年11月之前，首次置业的市场份额一直低于30%）。显然，这些数据表明，首次置业者为他们所购房屋所支付的金额并没有减少，为购买房产所申请的贷款金额也并没有降低。

 

数据显示，首次置业为所购房屋的平均房价在今年5月达到了76.1万纽币的高峰，然后在6月回落到73.6万纽币，而首次置业者获得的贷款数额在5月份达到了59.5万纽币的高峰后，在6月回落到了58.8万纽币。值得一提的是，这两项数据都是有史以来的第四高数字，尽管储备银行实施了贷款比例限制，但6月份批准贷款的首次置业者中，有25%以上的申请人首付款不到20%。

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那么，这意味着什么呢？

 

虽然首次置业受到了利率上升和更严格贷款条件的影响，但并没有像其他类型买家那样受到更深的影响程度，这就是为何他们能在房产市场中的份额一直在增加的原因。换句话说，首套房买家比任何其他类型的买家相比有更强的购房欲望（这就是我们常说的刚需）。投资者们可能更倾向于在房产市场形势严峻时推迟购房计划。同时，这些数据还表明，尽管新西兰全国大部分地区的房价一直在下跌，但首次置业在他们所购房屋上的花费并没有减少，他们似乎遵循了“最大限度贷款买房”的原则。

 

购房者对于购房期房与现房的转变

 

目前市场的另一个趋势是购房者对于购买期房的热情动摇了。更多的买家选择了已建成的房产。拥有Harcourts的St Heliers和Mt Albert的分行主管David Findlay表示，开发商越来越难卖出离完工还有一年或更长时间的房产了。他列举了位于Massey Triangle Road上两个开发项目的不同现状，这两个项目都离西奥克兰的Westgate购物中心不远。其中一个开发项目是一个有7个两居室的联排别墅项目，离工程完工还有12个月的时间，尽管这些房子目前的要价仅为77.9万纽币，但是却很难找到买家。然而，同一路段上一个已完工的项目在四周内就销售一空，尽管该项目每套房的要价高达87万纽币。

位于西奥克兰Massey 的Triangle Road上的

新建联排项目很快找到了买家

 

Findlay表示尽管期房比现房要便宜10万纽币，但是买家不想等那么久。他表示，买家对价格下跌感到恐慌，他们担心未来可能会为还有12个月工期的房产支付更多的费用。一般投资者和自住者往往希望他们的房价能够保持不变，但是投机者则寄希望于价格的不断上涨。Findlay估计，大约目前有1/3的开发商正在努力使他们的项目落地，但许多开发商还正在预售中挣扎，这意味着，在目前市议会收到创纪录数量的建筑许可申请中，大约仅可能有一半数量的项目会被最终建成。

 

开发商营销策略的变化

 

来自Harcourts的房产经纪人Aman Gulia和Joe Steel指出，许多开发商正在试图通过“少量多次”的方式发布新房上市信息，他们尝试通过发布大规模的开发项目来营造出一种紧迫感，然后非常有限公布该项目的上市房屋数量。Findlay表示，例如在Massey的Lawson Creek Street上的一个新项目刚刚发布了35套住宅接近完工的消息之后，在一周内卖出了15套，每套价格仅略低于90万纽币。他认为，开发商希望购房者感受到该项目待售房产数量的稀缺状况而不是呈现出供过于求的局面。他表示在刚刚向市场推出20套代售房产之后就不断的收到了潜在购房者们的垂询。

 

来自IC Law法律事务所的房产律师Aasha Foley表示，她与许多购买期房的买家代理律师打过交道，许多买家不喜欢签交割日期过长的期房买卖合同，因为买家们会担心如果时间过长会产生各种不确定因素。她同时表示，这种情况也会影响到一些选择土地+建房套餐的独立买家，因为他们的承建商不能再提供银行所需的建房固定价格合同来进行贷款融资，律师们则最担心的是买卖双方无条件的成交。另外，她认为银行方面的拖延也是一大挑战，有时候银行无法满足购房合同所标明的给买家10个工作日获得批复的要求，虽然这并不代表银行拒绝了买家的贷款要求，但是银行方面往往需要更长的时间周期来完成审批。

 

 

稀缺性房产的“例外”表现

 

来自高力地产（Colliers）的全国房地产开发和项目营销总监Pete Evans表示，在高端房地产市场获得无法复制的稀缺房产产品时，融资则完全不是问题。她以该公司正在热卖的Domain Collection为例，该项目是由著名设计公司WARREN AND MAHONEY打造的富有设计感的69套超豪华公寓项目，最高一套户型售价达到了850万纽币。该楼盘位于Parnell和Newmarket之间，奥克兰Domain的正对面，价格从150万纽币起。据Evans介绍，销售量最大的价格区间是在300万纽币以上的户型。

高端楼盘的买家，如Domain Collection，更喜欢较长的交割期，以便有更好的市场来出售他们的现有住房

 

Evans认为，该项目有望在2024年底前交割，这对于高端买家来说或许是件好事，目前的通货膨胀和贷款利率达到了顶峰，相信两年的时间市场将回到一个平稳的时期，同时，到了2024年，购买了该公寓的买家们将在一个比现在更好的市场环境下出售自己的现有房产。