行业评论

税收新法案通过，新西兰房市魅力不再？

 

3月17日，新西兰国会正式通过了一项备受争议的法案，取消了实行已久的出租房利息抵税政策。新西兰是少数几个不征收资本利得税的经合组织国家之一，但该法案的实施，本质上就是一种松散且变相的资本利得税。

为了解决失控的房价问题，工党政府早在去年3月就宣布要对税收制度进行改革，并取消房产投资者所享有的优惠待遇。

除了改革税收制度以外，新西兰政府还延长了“明线测试期(bright line test)”，按照最新规定，于2021年3月27日以后购买的物业，明线测试期定为10年。这意味着业主对持有10年以内的住宅物业进行出售（主要自住房例外），需要缴纳收益税。

财长Grant Robertson表示，税收(2021-22年度税率、商品及服务税和补救事项)法案的通过，旨在抑制投资者的需求，同时鼓励新建住宅的供应。他说：“我们希望创造一个公平的环境，让首次置业者能够成功‘上车’，同时确保不对供应环节制造阻碍。”

需要特别指出的是，这项法案存在豁免条款，例如商用土地、房产开发商以及新建房将不受该法案制约。

具体条款如下：

2021年3月27日或以后购买的住宅物业，自2021年10月1日起将无法申请利息抵税。

在2021年3月27日以前购买的物业，房东能够抵税的额度将在未来几年逐步减少：

2021年10月1日至2023年3月31日可申请抵扣75%利息；

2023年4月1日至2024年3月31日可申请抵扣50%利息；

2024年4月1日至2025年3月31日可申请抵扣25%利息；

2025年4月1日以后，利息抵税将完全取消。这意味着在2025-2026年及以后的财年，房东将无法从房租收入中扣除任何的利息支出。

 

行业人士解读：

Frank Xu

新西兰华人建筑业协会会长

逸居：您认为税改政策实施后，投资者持有物业的成本会大幅上涨吗？

Frank：确实会增加出租物业的持有成本，尤其对于短期投资者，以及在2020年3月27日以后购买二手房的投资者来说。未来三到四年内，投资房业主的持有成本肯定会越来越高。

逸居：新规的实施，会不会诱使房东将成本转嫁给租客？

Frank：这一点几乎是毫无疑问的，对于出租房投资者来说，他们需要取得一种平衡——要么考虑从其他地方去节省这一成本，要么就是把这些成本转嫁给租客。

逸居：这些规定是否会降低投资房产的吸引力？

Frank：我并不认为这些新规会从根本上降低投资物业的吸引力，如今奥克兰房屋均价已超过100万新西兰元，而每年的房价涨幅在5%至7%之间，保守地说，一套房产每年的增值收益在5万到7万新西兰元区间，而我们刚刚讨论的税收新政，每年的额外支出其实只有几千新西兰元，相比几万的增值收入，其实不值一提。

逸居：您对出租房投资者们有什么建议？

Frank：我相信大部分的出租房投资者早有对策。首先，我建议他们可以把当前的二手房置换成新房，因为新建房不受新规制约，仍然可以利息抵税。目前市场上有许多新建的联排别墅项目，它们面积较小，而且又是新房，对租客而言更具吸引力。

其次，改变投资组合，目前商用物业仍然可以利息抵税，新房也可以。投资者可以通过持有新房+二手房，新房+商用物业或二手房+商用物业这样的投资组合来将贷款成本降到最低。

 

通货膨胀持续飙高，新西兰商业地产投资还是有效的对冲工具吗？

 

6月，全球性的商业地产服务 和投资公司世邦魏理仕(CBRE)新西兰公司发布了一篇名为《通货膨胀、贷款利率和房地产市场》(Inflation, Interest Rates & the Property Market)的报告，剖析了新西兰通胀和贷款利率的大环境与前景，以及这些变化对新西兰商业地产的影响，并预测了不同市场领域的投资表现：

新西兰的通货膨胀和贷款利率

新西兰2022年第一季度的通货膨胀达到了6.9%，这是自1990年来的最高纪录。不论企业还是消费者都表现出对未来的担忧，成本预期、定价意向、通胀预期都处于或接近于长期的历史高点。

CBRE预测：新西兰的通货膨胀率在2022年中左右将可能达到顶峰，其依据是新西兰央行(RBNZ)继续积极提高短期利率；官方现金利率(OCR)将在2023年中期或后期达到顶峰，并有150-200个基点的进一步增长；掉期利率(IRS)和债券利率将在2022年底达到峰值，将比目前的利率高出25-50个基点。这意味着固定利率仅有适度的上涨压力，且有可能在2023年开始缓解。

通货膨胀对商业地产投资收益的影响

• 通货膨胀与房地产投资回报率并没有很直接的关联。
• 间接且消极的影响来自于通货膨胀和贷款利率之间的联系，这主要取决于GDP增长与通货膨胀的平衡以及供需关系基本面。高利率推高了债务成本，从而影响商业地产的投资回报；融资成本上升的同时，也侵蚀地产本身的价值。
• 对商业地产的租客而言，普遍认为租金作为公司成本，也会和其他成本一样随着通货膨胀而上涨。
• 租约条款非常重要：可根据CPI重估租金的租约条件有利于上调租金，尤其是购物中心、优质办公室和工业厂房等。
• 建筑成本上涨意味着新项目数量可能减少，出租率和租金则可以得到保障；更高的建筑成本也使得新项目的租金上涨，从而推高整个商业地产市场的租金。
• 资本回报率对于贷款利率的变化非常敏感，但收入增长和投资者情绪可以超越贷款利率对资本回报率的影响。

商业地产受到的影响和前景

• 总体而言，供需平衡的前景为租金收入增长提供了一个积极的平台。但市中心二级写字楼除外，预计其空置率和租金压力可能延续。
• 商业地产租金收益率相对还算可观，但对于更多依赖贷款的投资者来说，高贷款利率带来的压力正逐渐显现出来。
• 目前，投资者会优先考虑以稳定、确定和增长型收入为重点的投资策略。资金将流向具有这些属性的领域和子市场，从定价的角度来看，它们将保持更强的弹性。反之，不能满足这些属性的领域和资产将面临较高的折价率。
• 贷款利率带来的资本回报率压力看起来是暂时的，利率前景显示，这一压力可能将在2023年消除。在目前环境下，对融资依赖程度较低的投资者可能会开始改善流动性，他们将目前的市场僵局视作机会。

 

行业人士解读：

Bernard Leung 

2001年，21岁的梁立行（Bernard Leung）买下了他在新西兰的第一处房产，自此活跃在房地产市场20年，是业界知名的房地产投资专家和资深的住宅/商业物业管理者。

在这份CBRE关于通货膨胀、利率及其对房地产市场的影响的报告中，房地产被视为有效的通胀对冲工具。尽管如此，随着通胀压力的加剧，以及新西兰央行和市场对利率上升的反应，人们更加关注房地产市场在这一轮通胀周期中可能受到的影响。

这种关注，从一个侧面可以说明，在 2022 年上半年，通胀成为引爆讨论的公共话题之一；人们在猜测：通胀将如何在商业地产市场上发挥作用？未来充满了不确定性。

通过解读该报告，我认为：

在经历了两年的海外投资抑制之后，新西兰的商业地产市场有望在未来几个月内出现激增。随着新西兰边境的重新开放，办公资产将吸引更多的资本投资。

奥克兰、惠灵顿和基督城的物流和工业地产市场仍然最为活跃。库存不足、有限发展机会以及旺盛的需求，将继续推动工业租金上涨。

通货膨胀正在直接影响成本，商业地产的成本正通过租金上涨来实现，特别是新项目，在未来 12 个月内，将对租金市场施加上行压力。房租明显上涨，到 2024 年可能达到每平方米 900 新西兰元。

 

MDRS草案出台，哪些人才能享受到“风口”红利？

 

去年10月，工党政府与国家党共同宣布了房地产建设新法案《住房供应法案》（Housing Supply Bill），其中的新概念“中等密度住宅标准(MDRS)”被认为是对奥克兰统一规划(Unitary Plan)以及《国家政策声明-城市发展》(NPS-UD)的补充，引发了新西兰社会的广泛关注。

4月19日，将MDRS和NPS-UD相结合的规划草案“千呼万唤始出来”，并且开始向公众征询意见——这意味着，不久的将来，奥克兰大部分区域将启用中高密度住房规则，土地分区的规则、中高密度住房的设计要求等也会随之产生变化。

规划草案建议，重点释放中心城区的高密度开发潜能：市中心步行15分钟范围区域内，可建造至少6层的开发项目；在10个大型城区中心(Newmarket、Manukau、New Lynn、Sylvia Park、Botany、Papakura、Takapuna、Henderson、Albany以及Westgate)火车站和公交站步行10分钟内的地区实行高密度的建筑规划；在公共交通便利的较大城镇中心周围增加密度；在距离较大城区中心400米和较小城镇中心周围200米内规划“联排和公寓建筑区”。

而在设计草案中，有以下几个改变需要我们注意：

• 在一块地上建3座（及以下）房子不再需要资源许可(RC)；房屋高度最高不超过12米，可以建最多3层；
• 阳光角限制放宽，从提议的6米+60°变成4米+60°（从边界向上4米夹60°角）；
• 建筑覆盖率增加到50%；
• 客厅的展望空间(Outlook space)变成4x4米，所有卧室的展望空间都是1x1米；
• 室外活动空间最小为20平方米；
• 面向街道的玻璃门窗面积不小于正立面面积的20%，绿化面积不小于20%；
• 面向街道边界(Front Setback)后退1.5米，其他边界后退1米。