后疫情时代，在价值与风险中追求平衡

去年以来，全球金融市场充满变化和波动。

Covid-19疫情和地缘政治的潜在风险为全球经济复苏蒙上阴影，金融市场受制于经济，依旧面临较大的不确定性。国际货币基金组织(IMF)货币与资本市场部主任 Tobias Adrian 曾撰文指出，由于经济复苏力度的不确定性越来越大，投资者对经济前景的担忧日益增加。

在高不确定性的市场中，普通投资者受制于一些认知偏差，很容易走极端，要么只追逐高风险资产从而承担过多不必要的风险，要么只投资低风险资产无法完成收益目标。面对当前市场不确定性高企下的投资环境，投资者应该如何应对市场挑战？ 后疫情时代，如何在价值与风险中找到平衡？

带着这些问题，《逸居新西兰》对Onelend Capital执行董事Bryan Tang进行了独家专访：

 

逸居：您如何评价新西兰当前的金融市场？

Bryan：当前的新西兰，官方现金利率(OCR)不断飙升，并创下了近6年内最高。贷款利息的上升无疑将直接影响房地产投资，过去一段时间的房产交易量也出现了显著下降；建筑材料和人工仍然紧缺、建筑开发项目也将面临融资困难的问题。

但是，我必须要指出，所有的经济活动都是有周期性的。回看前20年，我们经历过2008年金融风暴后的市场下跌，也看到了2015年房市的阶段性探顶；在此期间，银行OCR利率也达到过8.25%的高点。这两年，在低利率环境下，新西兰房产价格上涨超过了25%，其涨幅比例也远远领先其他发达国家。

然而，随着全球经济滞胀和低利率时代的终结，我认为我们现在已经告别了之前的鼎盛繁荣，房屋销售和房贷申请数都有所回落，持续降温的市场已经做好过冬的准备。但对于房地产而言，尽管市场在短期内会有下降趋势，但从长期来看还是会呈现一个平缓上升的态势。新西兰央行经济学家Paul Conway在最近的金融会议上也提到 “我们不希望房价持续飙升，但也不希望它突然崩盘。”

 

逸居：当前环境下，您对金融投资有什么建议？

Bryan：一个字：“稳”。“稳”不是求一切稳定不变，而是在不确定性中有进有退，在价值与风险中追求平衡。疫情的反复至今，在影响居民家庭现期收入(Current Income)的同时，也进一步加剧了投资者对未来收入不确定性的担忧，从而造成了投资决策的滞后，当然这也是大部分投资者追求“风险厌恶”的本能。

诺贝尔经济学奖得主马科维茨曾说过：“资产配置多元化是投资的唯一免费午餐。”我认为，在市场不确定性因素较高的情况下，除了根据自己的风险承受能力配置相应的债券股票之外，适当配资实物资产如房地产，也是一个很好的投资选项。不管是在世界的哪个国家，位置好、价值高的地产资源永远是稀缺且具有稳定性的。但是，由于未来房市的不确定性，有很多投资人都处于观望阶段。

我建议：在不确定性较大的时候，让专业的人做专业的事，将风险降到最低。Onelend最近的第一抵押地产基金项目标的主要还是集中在奥克兰中心区域，或者是能确定看到未来人口流入、周边有相应工作商圈、基础设施配套好的新开发区。对于不想亲自处理地产投资，但又想享受地产投资带来较高回报的投资人，Onelend的第一抵押地产基金将会是很好的选择。

逸居：您刚才提到了有价值的区域，我们知道最近奥克兰出台的“中密度住宅标准”(Medium Density Residential Standards,MDRS)很受关注，您可以分享一下您的看法吗？

Bryan：回答这个问题前，我们先要弄清楚新政推出背后的原因是什么。政府的最终目标是确保每一个新西兰人都能拥有安全舒适及可负担的住房，以及均衡市区和城郊的土地供应，以应对人口增长和区域流动。支撑新西兰房地产市场最主要的因素是人口增长，尤其是经济发达区域；但人口并不是唯一因素，较低的利率和友好的税制共同提升了这两年的市场。从供给需求来说，过去，因为土地使用限制较多、建筑审批流程过长，以及疫情和材料短缺造成的工期延误导致了市场供不应求的情况，从而又进一步推升房价。

面对目前的通胀情况，我们只有两条途径来解决，即增加供给或者减少需求。在短期内，我们已经看到利率上涨和政府通过CCCFA法规(Credit Contracts and Consumer Financial Act)收紧个人信贷带来的市场回落；但是从长期来看，提升供应量也是急需解决的问题。至于需求，冰冻三尺，非一日之寒，新西兰人口在疫情前已是净流出的情况下，房屋供应就难以满足需求；即使疫情后的本地人口流出增多、居民购买力下降，但从长远来看，供需缺口还需要一段时间进行消化。

提升资源建筑许可审批效率，简化工程现场检查程序、资源许可快速申请通道，以及此次的中密度住宅标准，都将会为奥克兰提供更多供给。当然，政府也需要同步做好相应的资源配套，才能使得法案真正为更多市民服务。同时，我们也从政府规划中看到了未来城市的扩张路径，如旧城升级的Mt. Roskill、Northcote、Glen Innes、Oranga、Mangere 和Parnell地区，继Albany后北岸第二副中心的Silverdale地区，南区的Drury新开发区等都是短期内的发展方向。

 

逸居：在经济下行的情况下，Onelend作为投融资平台，有什么应对措施吗？您觉得和您之前工作的银行有什么不同吗？

Bryan：作为拥有合规金融牌照的Onelend投融资平台，其主要核心业务是相似的——信贷。信贷是商业银行的核心业务，是银行利润和风险主要的来源。好银行和坏银行的主要区别之一，就是银行信贷经营能力。我们知道，2008年次贷危机造成的原因就是信贷扩张被用来购买地产，最终导致金融系统不堪重负。目前市场来看，银行信贷规模收紧，二级市场融资需求活跃。

我们作为金融机构，虽然最近收到的贷款申请数量上升，但是我们对每单申请的风险把控也更加全面和严格，会需要更强的压力测试来应对未来可能发生的各类事项。举例来说，不同类型的产品，我们审核申请时关注的侧重点会有所不同，例如土地银行，我们关注高价值区域，以及未来规划；开发建筑，我们关注建筑成本，材料供应和销售情况；商业物业，我们关注是否有长期、稳定的租户、租户所处行业等。

当然，除了项目本身，项目申请人更是我们关心的重点。最近市场上也有出现法拍房(mortgage sale)的负面新闻，有些是因为项目本身的问题，但有些是因为申请人或者其开发团队的问题。我们常常提醒自己要把拼图拼得尽可能全面，才能看到更完整的版图，才能站得高、望得远，来做出更好的决策。

逸居：您觉得Onelend和其他金融机构最大的不同是什么？

Bryan：有温度。自2016年成立以来，Onelend在业务发展上一直是稳中有进，我们愿意以最大的努力去帮助我们的客户，达到双赢的目的。达尔文在《物种起源》中曾提到过，“最终适合在市场上生存下来的并不是最强大的物种，也不是最聪明的，而是最擅长根据变化做出应对的”—— 这一波的市场变动，确实会动摇投资者信心、提高开发商融资成本，我们建议：关注项目融资可持续性及债务到期压力，以及存货和销售情况的考虑等。

Onelend会和大家一起度过这个冬天。或许，这也是一个时机，让大家有机会停下来重新思考。