住宅单元产权修正案出台：管理更规范、居住更放心

随着奥克兰的高速发展、住宅中高密度开发的普及化，越来越多公寓和联排别墅不断落成，如何更好地管理这些单元产权(Unit Tittle)的物业已经成为公众关注的焦点。 

为给予潜在买家及业主更完善的保障，国会成员于2020年便提议重审和修改《住宅单元产权法案》。经过将近两年的讨论，终于在今年5月正式通过了名为《住宅单元产权（加强法人团体治理和其他事项）修正法案2022》【Unit Titles (Strengthening Body Corporate Governance and Other Matters) Amendment Act 2022】的修正案。

该法案针对业主、潜在买家，业主大会及行政管理等内容上做出了修正，这些变化有助于新西兰迈向更加成熟的单位产权大环境。该法案最晚将在2024年5月9日正式生效。

主要变化：

• 允许远程出席业主大会：

 

在疫情以前，所有业主大会必须有实际的开会场地。在疫情期间，国会曾临时通过紧急法案，允许进行线上会议。而此次修正案则正式永久地批准了线上会议，且其业主法人团体(Body Corporate)必须提供业主线上及线下两种会议模式（且不能通过物业规则将此条款取消）。

 

这意味着业主可以选择亲自或远程出席业主大会，但现场/远程投票必须遵守规定程序。这个新增条款无疑将方便更多的业主，尤其是海外业主亲自参与会议，避免错失参与任何重大议案商议的机会。

 

• 改善针对潜在买家的信息披露制度：

2022修正案增加了合同前披露声明的内容要求，例如需提供至少三年的年度财报、会议纪要、经理联系方式、维修计划、物业保险及任何第三方关于大楼的检测报告等；对于预售项目，开发商则需提前提供预算草案、物业规则草案、预计的产权比例及任何预订的服务商合同等。如果各类的披露声明延迟提供、不完整或根本没有提供，买家有权延迟或取消交割。

在此之前，合同签披露声明只需包含该单元的基本讯息，与大楼相关的文件不是法定要求提供。这导致一些新手买家在信息不对称的情况下做出购买决定，之后才发现公寓大楼有漏水或其他隐患等。 新增此条款的目的，正是为了让潜在买家在决定购买公寓前，能享有最大的知情权，做出最有利的选择。

 

• 提高对营运的管理要求：

2022修正案增加了业主法人团体委员会规定的行为守则。新法案明确的规定了委员会的义务，包括承诺了解单元法案、在履行职责时诚实和公平地行事、维护机密信息，以及为法人团体的最佳利益行事等。现行法案没明确表明委员会的行为守则和义务，这导致很多业主在担任业主委员时不清楚自己的职责。

明确定义了职业经理人的工作内容，责任和行为守则，从而提高经理的专业性和标准。目前的法案中没有明确规定业主法人团体经理的职责和要求，执行因人而异、缺乏规范。

增设了处理利益冲突的程序，引入利益冲突登记册，以供其他法人团体委员会成员查阅，有助于维护团体的公共利益。

此外，2022修订案将业主法人团体按规模管理，有利于应对因规模不同而带来营运上的挑战，以期为业主带来可预期的稳定性和更好的服务。例如，对超过10个单元的大型楼宇/小区提出更多要求，其中包括必须委任职业经理人、制定三十年的长期维护计划、筹募长期维护基金等硬性规定。

 

• 提高长期维护的规划和资金要求

提高长期维护的计划和资金要求，无疑是为了确保业主法人团体更及时、更有计划地维护大楼，以确保其使用的持续性及价值。

目前的法案只要求业主法人团体制定一个长达十年的长期维护计划，但对计划内容并无详细要求。在2022修订案中， 所有长期维护计划都必须明确指出大楼的所有缺陷或必要的维修，并提供解决缺陷/维修所涉及的成本估算等更多相关细则。为了履行其义务，法人团体可能需要聘请专业的建筑顾问协助准备计划与预算。

超过10个单元的大型楼宇的业主法人团体则需要制定至少三十年的长期维护计划，并委托专业人士来制定或重审长期维护计划，且至少每三年重审一次。 

为了支持新的长期维护计划的要求，2022修订案还引入了一项新的强制性要求，即要求法人团体建立和维持长期维护基金。现有法案中没有涉及基金的内容，许多大楼选择不建立长期维护基金。这项新的要求会使买卖双方都更加了解维护大楼“生命周期”的成本，拥有充足的长期维护基金，能有效避免业主法人团体在某一年做出重大维护时向业主额外征收维护费；业主在出售相关单元时，这项资金同样对物业价值产生正面的影响。

 

• 执法与监管

2022修订案还将增加租赁仲裁庭的管辖权，并将仲裁庭可审判的金额提高至100,00新西兰元；允许仲裁庭判决相关法律费用和支出，修改了调解员和仲裁员的费用，给予仲裁庭对违反单元产权法的经理处以罚款的权力。

商业、创新和就业部门(MBIE) 的首席执行官或其他被授权人将拥有检察权，以及对违反的机构、个人可发出“改进通知” 和提出诉讼的权力，有助于提高公众对单元产权的信心和增加违规的成本。这在目前的法案是没有的，也就是说，除了自己对不满的另一方提出昂贵且费时的法律诉讼之外，没有别的政府部门能检举或充当一个警察的身份，导致管理或营运不善的团体难以获得及时的整改。

2022修订案还要求业主法人团体和经理必须保留至少三年的记录，以供需要时查阅。在此之前没有明确规定，而一些管理不善的团体并没有妥当的保管文件，造成在业主需要的时候失去了相关的信息来源。

 

*本文部分列出并解释了2022修订案的一些重点，并非完整的分析也不是法律建议，仅供参考。