中密度草案将如何改变奥克兰的城市样貌？

4月27日，新西兰华人建筑业协会(NZCBIA)联合奥克兰市政府的专家们，就广受关注的“中等密度住宅标准(MDRS)”进行了一场面向公众的在线讲座。讲座中，专家和行业人士对中密度新规进行了详细解读，并在活动中引导大家填写线上调查问卷，以收集民众的真实想法和宝贵意见。

 

城市建筑集约化的要求

去年10月，新西兰工党与国家党共同宣布了新的房地产建设《住房供应法案》(Housing Supply Bill)，旨在增加住房的供应量，并希望解决普通民众的购房可负担问题。4月19日，将MDRS和《国家政策声明-城市发展》(NPS-UD)相结合的规划草案“千呼万唤始出来”，并且开始向公众征询意见——这意味着，不久的将来，奥克兰大部分区域将启用中密度住房规则，土地分区的规则、中高密度住房的设计要求等也会随之产生变化。

奥克兰市议会在发布的草案中表示，根据新的政府规划规则，目前位于奥克兰特殊传统老区的4,000至5,000套房屋可能会被重新规划，以响应政府的中高密度集约化政策。这是奥克兰市议会规划的一部分，该计划将落实政府的要求，以促进全市的联排别墅和公寓等中高密度住房开发。

该草案建议：重点释放中心城区的高密度开发潜能，市中心步行15分钟范围区域内，可建造至少6层的开发项目；在10个大型城区中心(Newmarket、Manukau、New Lynn、Sylvia Park、Botany、Papakura、Takapuna、Henderson、Albany以及Westgate)火车站和公交站步行10分钟内的地区实行高密度的建筑规划；在公共交通便利的较大城镇中心周围增加密度；在距离较大城区中心400米和较小城镇中心周围200米内规划“联排和公寓建筑区”。同时，该法案也要求实施中等密度住宅标准，该标准允许在城市大多数的民宅地块建造不超过三层的住房。

面对在奥克兰有限土地资源上更高密度的开发，不少人表示欢迎，称这将是新一轮全民参与城市建设的开始；同时，也有人指出，新的高密集分区政策可能导致多达5,000个有历史遗迹价值的住房被推倒重建新楼。很多奥克兰居民们对草案持保守态度，因为他们担心这将改变该地区的特征以及该地区房屋的市场价值，许多有历史厚重感的老城区也将会失去它原有的韵味。

 

中高密度开发的例外资格

若因特殊情况或限制，某些地区或物业无法实现在通常情况下可实现的开发规模，那么 NPS-UD 也允许我们限制其集约化程度。这种情况被称为例外资格，是指可用于保护场地的文化、历史、或具有生态意义的一些特征，或者用于避免在有自然灾害的地区进行开发的特征。

目前，政府已经确定了一些例外资格，这些事项必须体现在集约化的提案中，并得到保护，其中包括:

 

• 《资源管理法案》第 6 条中规定的对国家有重大意义的事项
• 其它国家政策声明规定的事项
• 保障国家级重大基础设施的安全与有效运营的所有事项
• 公用的空地
• 受制于指定令或遗产保护令的地区
• 执行或确保毛利部落立法参与的事项
• 给低密度用途提供适用、充足的商业用地的要求

 

同时，市议会认为其它例外资格包括:

• 特色住宅区
• 山脊线保护区
• 本地公共观景区
• 奥克兰战争纪念博物馆观景轴
• 斯托达德·希尔(Stockade Hill)观景轴
• 市中心地带和皇后街商业区(Queen Street Valley Precinct )的特色建筑
• 市中心现存的一些建筑形式管控，如保障公共场所的日光、Aotea 广场的高度限制等
• 长期重大基础设施限制地区

 

会员观点：机遇与挑战共存

在4月28日的NZCBIA会员论坛中，会员们也就中密度住宅话题展开了深入的探讨：

 

Kanye Kang

最近我一直在关注奥克兰市政公布的草案变化，可以看到：基本上大部分Zoning都做了变更，部分有特征的土地还处在调查阶段，比方说Flat Bush和Massey等区域，但其他区域基本都变更成为了混合住宅城市区(Mixed Housing Urban Zone)。

还有一个明显的特点，市政想将联排房屋住宅和公寓住宅区(Terrace Housing and Apartment Buildings Zone)变成更高密度的区域。我们可以看出市政想把属于住宅区分类的几个区域做一个更好的区分，通过更加合理的规划手段把城市的中心化和区域化的中高密度开发更好的区分开来。

最近很多人问我该草案会在何时实施，我个人持比较保守态度，目前市政府给出的8月18日时间线只是部分条款的更新，可能只是针对3套及3套以下项目关于MDRS条例的实施。所以，我建议中到大型工程开发项目需要考虑目前正在实施和即将实施的新规则之间做一个取舍，不要太激进。

 

John Yan

作为规划师，我更偏向于从技术方面解读一下对新草案的看法。对于3套或以下的建筑项目，MDRS条例很快将具有法律效应，而3套或以上的项目目前是需要资源许可(RC)的。当申请被许可时，可能会有人提出异议当然也会有人支持，所以听证会上可能会被要求做一定的改动和调整以满足现在的开发规定。就像Kanye所说，在某些条规上还非常模糊，我们不能百分百决定哪些条款可以马上实施。在目前的大部分申请资源许可过程中可能更会偏向于Auckland Unitary Plan的条规，这种情况很像我们2016-2017年时需要同时考虑旧的和新的开发条规。那么有人会问我，是不是未来（3套及以下）做开发就不需要资源许可了呢？答案显然是否定的，正常情况下还是需要资源许可、建造许可、工程许可、分割许可、CCC及224C等文件的申请，新的草案只是为了鼓励增长密度的开发。

 

Frank Xu

我认为，新出台的规划草案不仅仅是一份草案，还意味着一个新时代——“中密度时代”的来临：从2020年新冠疫情爆发以来，“中密度”房产的开发、设计、施工和交易悄然成为市场的宠儿，在70%大型项目被纷纷取消的时候，其甚至成为建筑市场的救命稻草；2021年，“中密度”这个概念更是贯穿始终，除了相关政策不断出台，数据也充分说明了问题：2021年，奥克兰地区的建筑许可证批准数量达到19000套，有60%是公寓和联排别墅、退休村单位等中高密度住宅单元——中高密度单位数量第一次全面超过以独栋住宅为代表的低密度建设项目。

未来，奥克兰现有社区住宅很多独栋房屋将被拆掉，就地建成中密度的联排和低层公寓，奥克兰社区长高变密是必然趋势，这必将深远地影响整个产业链的整合和发展，从开发管理和资本运作，到设计和建筑标准规范的制定、施工合同管理和项目管理，再到从业人员培训、材料供应服务等等各个环节都将为房地产建筑业注入巨大的动力。

但机遇从来都是和挑战并存的：如今，中密度住宅市场仍然处于一种“相对无序”的状态，关键建筑标准细节如防火系统、内外墙系统等依赖材料制造商；合同条款依赖银行和行业协会的要求，从而导致付款方式五花八门、产生许多不公平竞争的现象；甚至产权系统都存在漏洞，为迎合客户拥有“永久产权”的心结，大多数中密度住宅都以独立地契(Fee Simple)产权为卖点，与公寓的单元地契(Strata Unit)的产权不同，没有业主法人团体(Body Corporate)，这将为未来的维修保养留下无穷的隐患……这种“相对无序”的状态，对从业人员和公司提出了巨大的挑战，自我约束和自我提升是当前情况下的最佳应对方式。

需要特别强调的是，中密度住宅市场是一个相对较新的市场，而华人房地产建筑业也是奥克兰新兴的市场主力。广大华人房地产建筑业从业人员和公司应该抓住中密度时代带来的巨大机遇，并且快速行动起来，赢在起跑线上。协会也会深入到各个环节的技术层面，参与各个环节的规则的制定，帮助华人房地产建筑业成为奥克兰中密度时代的引领者。