尽管房价在下跌,专家却说三个月前购入高价房相比较以现在价格入市更能为买家省到钱？

根据房地产权威机构新西兰房地产协会（REINZ）上周公布的7月份房价指数（HPI）显示，目前新西兰的房产价格已经从去年11月峰值下跌了10.9%，回到了一年前的水平。在业内看来，REINZ的HPI是房地产市场价格变动最准确的衡量指数，因为它是基于每个月无条件售出的房产组合的变化进行调整得出的，它受到较小市场特定环境变化的影响，对市场销售活动有一个整体的宏观性体现。

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2017年4月至2022年7月REINZ 房价指数变化图

 

上表显示了全国主要城市和地区在过去1个月、3个月和12个月期间的房价指数变化情况。特别值得注意的是，与12个月前相比，大多数地区的价格都出现了下降，而那些在过去一年内没有出现大幅下降的地区，却在最近的三个月内出现了明显下跌。这表明，惠灵顿和基督城之间房价调整幅度主要出现在不同时间段上的差异，惠灵顿地区的房价在过去一年中的下降幅度最大，而基督城的房价在过去一年中则相对比较平稳。然而，在全国范围内，整体房价下跌的趋势是十分明显的，像皇后镇-湖区等少数几个房价出现增长的地区也可能在未来一段时间内出现下跌。这样，不少投资者目前的想法是继续持币待购等待市场的进一步下跌再考虑进入市场……

 

与此同时，最新公布的QV房价指数显示，在截至7月底的三个月内，全国平均房价下降了-4.9%，至989,790纽币，这是自去年9月以来首次跌破100万纽币大关。那么，这-4.9%的降幅，或者说这折合约5万纽币的价格，对于希望获得抵押贷款的买家来说意味着什么？现在的抵押贷款申请是否比三个月前更容易了？如果是，又可以多贷出多少呢？带着这些问题，我们来看看来自Mortgage Lab的创始人Rupert Gough是如何解读的。

Mortgage Lab的创始人Rupert Gough

 

我们先来做一些假设：

 

一个新西兰的普通首次置业者最高可以获得90%的贷款与价值比率（LVR）的抵押贷款，那么意味着这个家庭只需要10%的首付款。我们以5月初平均房价1,040,927纽币为例，10%的首付款大约为104,000纽币。在过去的三个月里，-4.9%的跌幅意味着买家只需要支付99,000纽币的首付款。对于普通收入的家庭来说，虽然这5000纽币的差别并非微不足道，但房价的下降却不会大大改善那些面临无法支付首付款购房者们的“命运”。

那么，实际情况如何呢？

 

目前，各主流银行的压力测试利率约为7.95%，这是银行在审查你贷款申请时的“抗压利率”而不是目前市场5-6%的固贷利率。在这种较高的压力测试利率之下，以目前的价格购买房产的抵押贷款成本为每月6,500纽币，平均房价的下跌意味着每月可以减少约350纽币的贷款成本，这听起来非常不错，不过大家需要注意的是，三个月前的压力测试利率为7.35%，这意味着在三个月前，更昂贵的房产比现在更加容易获得贷款。另外，由于利率的不断上涨，现在均价为89万纽币的房产所需要支付的房贷（以目前最便宜的一年期固定利率5%p.a.计算）比三个月前均价为93万的房产所需要支付的房贷金额（以三月前最低的一年期固定利率3.8%-4%p.a.计算）要高不少。

为何会出现这样的情况呢？

 

Rupert Gough解释道，这就是大家最关注的何时才是抄底市场最佳时机的问题之所在。掌握市场最佳时机可比预测平均房价涨跌问题来的重要的多。特别是当置业者的抵押贷款比例超过80%时，申请贷款时的银行政策，利率水平和房地产市场供求行情都是值得关注的重点。

 

有存款的买家如果一味的等待房价在这个周期内下跌到最低点时再出手就可能会错过机会，这是因为他们在今年晚些时候可能无法获得足够的贷款，如果利率继续上升，也给还款能力带来更大的挑战性。Gough认为，如果买家现在出手相比较几个月之后购买也许在价格上会损失一些，但也比未来错失机会要好的多。另外，对于那些已经获得了贷款预批的买家来说需要明白的是，房价下跌是所在区域内房价的平均值，比方说，新西兰全国范围内房价下跌5%，可能某些地区会下跌10%，是不是这些地区的房产更值得出手呢？因为其他地区的房价可能几乎没有变化。

 

最后，Gough给出了他的建议，不要盲目认为未来将会更容易的获得贷款，我们可以看到的是尽管房产均价下跌了，但似乎买家的房贷可负担能力并没有发生多大的变化。无论在房产市场上行或下行阶段，精明的投资者总能找到高性价比的房子，尤其是在目前这个没有大量买家竞争的行情之下。

 

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