利率已几乎见顶!为何我认为当前房贷利率再次上涨超过1%的可能性不大!

一周前的8月17日，新西兰储备银行（RBNZ）如期将官方现金利率（OCR）上调50个基点至3.0%，这是该行连续的第七次大幅加息动作，显示出了新西兰央行所采取的更为坚韧的货币紧缩策略，以应对眼下顽固的高通膨危机。值得一提的是，3.0%的OCR是自2015年9月以来的最高点，RBNZ在声明中警告说未来还有再次提前加息的可能，这种咄咄逼人的态势也使得互换利率继续上升，并修正了之前对于明年初OCR的预测，央行认为将上升至4.0%的高位（之前预测的峰值为3.7%）。

 

对于17日OCR的大幅上涨，首先做出反应的是Kiwibank，将其浮动利率从6.0%提升到6.5%，随后，ANZ也宣布将其浮动利率提高+50个基点。这使其浮动的房贷利率和自建房贷款利率分别达到6.84%和4.08%。ASB 则是下一家提高浮动利率的商业银行，他们也同样提高了+50 个基点，与 Kiwibank和ANZ保持一致，达到6.85%。BNZ是另一个提高其抵押贷款浮动利率的银行，不过它只提高了+40个基点，达到6.79%。

 

虽然离上次OCR上涨已经一周有余，但是我们看到大部分商业银行的固贷利率没有出现上涨的现象，仅仅浮动利率出现了上涨，在批发利率市场，全球利率普遍的上涨也同时反映在了本地的swap利率上。上周末，两年期swap利率达到 4%，回到 7 月 26 日的水平。对于来自央行和国际利率市场的双重上行压力，不少金融人士纷纷表示，固定房贷利率还远未到高点，还有大幅上涨到可能。分析者认为，一年期，储备银行设定的OCR为0.25%，创下了历史新低，而现在它位于3.0%，并且极有可能在年底达到4%的情况下固贷利率就会随之而上升。在此基础上，当OCR再上升至4%，将意味着两年期固贷利率将升至6.4%左右。

2015～2022新西兰央行执行的OCR涨跌示意图

 

对于以上的种种猜测，新西兰独立经济学家Tony Alexander则有完全不同的看法。他认为，尽管OCR会持续上升，但两年期固贷利率的峰值在6月中旬处在5.69%时就已经出现。那么，为何在货币政策收紧的时候，固定贷款利率会出现下跌呢？为何OCR进一步的上升不会导致出现更高的固贷利率呢？

 

Alexander打了个比方，那些以两年固定利率借钱给银行的投资者，他们也可以考虑将资金放入与储备银行现金利率紧密相连的短期投资上作为第二选择。当他们决定如何做之前，他们会先预测出两年内OCR的走向，当投资者在几个月前做这样的抉择时，他们会非常畏惧高涨的通货膨胀率和央行由于去年表现出过于宽松的货币政策造成的缺乏打压通货膨胀的决心，这将致使投资者预测央行会将OCR至少提高到4.7%，并认为在未来很长一段时间内CPI都无法降低到让人满意的水平，这就导致了投资者如果要借出两年的固定贷款，就会要求一个高利率的收益期望值。

 

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但从那时起，三件事情发生了本质的变化：首先，央行迅速提高了OCR，并就他们确保通胀率回落表现出了强烈的决心。这让外界普遍相信他们会成功，并认为货币紧缩政策不会持续到2023年的下半年。

 

其次，世界各地监测到的大量的经济数据显示，英国、欧洲、美国和中国等国的经济状况在迅速减弱。增长放缓和经济衰退将会导致通货膨胀率的持续下降，这意味着央银设定的OCR将比之前预测的时间框架内会被提前消减。

 

第三，通货膨胀的一些关键的驱动因素已经在减弱。国际货运成本正在下降，从石油到食品和大宗商品的价格也在下降。

 

现在的投资者会认为，OCR最终不会达到4.7%，即使会上涨也不会超过4%。此外，他们普遍会认为为了提振经济，央行很有可能会在2023年底前开始降息。那么其结果就是，投资者非常乐于要求银行减少他们两年（以及三年，四年或以上）固定贷款的收益预期，因为他们看到的OCR会比现在更低。

 

再则，即便OCR上升到4%的水平也已经可以完全消化到目前固贷利率的定价之中。Alexander预测到，即使OCR会在未来三个月内被继续推高，固贷利率也不会因此而上升（一年期利率目前相对较低还是有一定上涨空间，浮动利率会继续上涨）。他同时指出，目前受到高利率煎熬的是那些已经有抵押贷款的人，并且随着前一个固贷周期的结束，他们正在进入到一个比之前高得多的利率时期。对于数以万计拥有房贷的新西兰人来说，他们已经感受到了较高固定贷款利率对生活的影响，不过好消息是，当你考虑进入2023年的住房市场时，你会发现情况可能会有很大的不同，特别是对于正在重新进入市场的首次置业者们来说。

 

在最新的Inner Kiwi出版物中，Kiwibank高级经济学家Jeremy Couchman声称，目前房地产供需关系之间的“巨大差距”表明，新西兰积压已久的住房短缺问题将会在未来12个月内消失。并且他们同时下调了房价的跌幅预测，他们目前认为今年年底房价将下跌13%比之前预测的10%还要高出3个百分点。

Kiwibank预测新西兰房市供求关系示意图

 

Couchman表示，在住房供应和需求方面我们将看到的 "360度的转变 "，目前他已将新西兰的住房短缺数量的估值降至23,000套，虽缺口仍然很大，但与去年预测的57,000套短缺的数值相比已经有了大大的改善，并且在未来十二月内有望彻底解决。

Kiwibank预测房价走势图

 

他预测未来可能发生的房屋过剩问题将可能会对新西兰的房产市场造成巨大压力，并会延缓房价的复苏速度。现在的担忧是，随着住房市场的下滑，以及潜在买家的缺乏，一些开发商可能会进一步推迟甚至取消已经计划好的建设项目。

 

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