关于房价下跌所带来的“好的”与“坏的”两方面的深度分析

根据近期公布的QV房价指数显示，截至8月底，新西兰房屋均价与1月份时的峰值相比下跌了约-89,917纽币（约-8.5%），换句话说，新西兰的屋主平均每天都在经历着约-424纽币的损失。

QV八月公布的最新房价指数

 

具体来看，在奥克兰自今年1月以来，平均房价已经下滑了-157,500纽币，（-10.2%），相当于今年前八个月里每天平均下跌了-743纽币。在首都惠灵顿，房价下跌的情况则看起来更加严重。该地区平均房价自1月顶峰以来暴跌-14.7%，大幅下降了-160,941纽币，相当于每天平均下跌-759纽币。QV报告显示，在过去的三个月里，全国平均房价下跌了-5.5%。

新西兰储备银行行长 Adrian Orr

 

近日，当新西兰储备银行行长Adrian Orr谈到该行对房价未来的预测时表示，新西兰房价可能会从高峰期下跌20%之多。诚然，如果他在一年前发表这番言论估计没有多少人会信服，但根据多个房地产调查机构发布的最新数据显示，目前的房价呈现出了下跌速度加快的趋势，并且越来越接近全球金融危机时的下降幅度。ASB银行的经济学家甚至警告说，房地产市场正在经历一场新西兰有史以来房价最大幅度的下跌潮，并且这个下跌潮才刚刚过半，结束尚早。

 

听到这样的新闻可能会让许多房产拥有者感到不舒服，但我们不可忽视的是，在新西兰特别是奥克兰，房价长期以来一直存在民众住房可负担能力不足的问题却是一个不争的事实，在疫情后这个问题更是愈演愈烈。其实早在2016年，前储备银行行长Arthur Grimes就曾呼吁奥克兰市政府来调控房价使其重新回到50万纽币左右的中位数区间来解决可负担性的问题。

 

那么肯定会有人问，房价的大幅下跌对于广大投资者来说是一场灾难还是能让一部分人从中受益呢？接下来，我们来深度分析一下房价下跌所带来了好处，坏处以及给市场带来了的哪些改变。

 

好的方面

 

根据CoreLogic的调查数据，到今年年初，新西兰民众住房可负担能力已经恶化到了有史以来的最糟糕水平，第一季度房产均价是民众平均收入的8.9倍。住房可负担性问题研究学者Hugh Pavletich表示，这表明新西兰的房价与民众收入的比例处在一个很危险的境地，严重与世界其他国家脱节。他认为，不断上涨的房价不是在创造财富，而是在制造贫穷，因为它使大部分人都无法轻易获得住房的所有权，特别是对首次置业者和低收入者而言。那么，目前不断下跌的房价是可以让我们更好的解决可负担性住房问题，并对房价的下跌表示由衷的欢迎。

 

CoreLogic首席房地产经济学家Kelvin Davidson也有类似的看法，他表示价格下降对于首次置业者来说是个利好消息，只要他们能够获得银行贷款就有机会买房。虽然抵押贷款利率已经上升，但如果他们能够负担得起他们的按揭贷款，较低的房价意味着他们有更多的选择，同时在他们中意的地区购买到他们喜欢的房子的机会也更大。

Davidson直言，大家在这个问题上有一个误区，不少拥有房产的房主会认为价格下跌是坏事，如果他们出售手里的房产将不可能再卖出去年高峰期的高价了，但实际情况是，如果屋主拥有该房产超过两年以上，目前的价值仍有可能比疫情前的价值高出不少，所以大多数出售房产的人还是能看到他们不错的房产升值收益。对于那些不打算出售房产的屋主来说，价格的下跌就更不重要了，因为随着时间的推移，长期来看，房价总是会在震荡中回升。

对于首次置业者们来说房价下跌同样也是件好事，目前的市场更多的偏向了买方市场，在房价全面下跌的情况之下，对于预算不充足的买家来说更容易捡到漏。

{ad}

坏的方面

 

去年在市场高峰期购买的屋主在价格下跌后会面临的风险最大。他们中的不少人很可能会面临出现负资产的危险，这意味着，抵押贷款的金额大于他们房产目前的价值。CoreLogic的数据显示，有超过500名在去年年底买入的首套房买家可能已经处于负资产状态，如果房价下跌15%至20%，将有更多人再次陷入负资产。Davidson说，虽然负资产在心理上并不好受，但如果你不打算出售，并且能够负担得起你的还款金额，那么就不是一个问题。他同时表示，房价下跌，加上抵押贷款利率的上升，确实对经济产生了广泛的负面影响，因为它们对家庭可支配收入的增加以及经济的增长带来了不小的阻力。虽然，这是一个潜在的金融不稳定风险，但我们离这个风险还很远，因为目前失业率很低，银行的压力测试也确保了借款人能够以更高的利率支付贷款，另外有迹象表明利率的上升可能已经达到顶峰。

 

来自佳元金融顾问团队的Johnny Ma表示，目前对房价下跌最大威胁的其实是中大型开发商群体，他们去年在房价最高的时期为不少大面积有分割潜力的地皮买单而欠下了不少货款，今年由于房价的下跌可能会造成银行和二级市场的续贷困难，但他们一直在尽全力的帮助开发商们渡过难关。

 

真实的房市现状

 

Mortgages Online主管Hamish Patel表示，目前的市场与市场高峰期已经发生了巨大的变化，不少卖家不再像去年年底那样执着的要求他们的房产卖到一定的价格。他所知道的一个案例是一位奥克兰屋主在今年早些时候想卖到170万纽币的价格，他的房产顾问得到了160万的出价，并建议买家应该考虑到当前市场的实际情况，这已是一个不错的报价。最后卖家拒绝了该报价，选择在其他公司挂牌，三个月后，由于市场价格的进一步下跌，最终以140万纽币的价格成交。

 

Harcourts董事总经理Bryan Thomson表示，对于房价的下跌，他并不意外，与去年相比，买方市场已经萎缩，但从长远来看，房产市场和房价正在调整到更为正常的水平。去年那些想在高价时卖掉房子的人现在已经退出了市场，而那些想赚快钱的房地产商们也同样如此。真正想出售房产的人都在接受市场的现实，并根据实际情况做出决定。与此同时，买家们也在陆续的重新回到市场，最近几周，Open Homes和拍卖会的数量都有所增加，他乐观地认为，明年的市场将会进一步回暖。