首次置业者成为购房主力军!哪些地区的买家从房价下跌中受益最大?

首次置业者成为购房群体中的主力军

 

是的，您没有看错！首次置业者已俨然成为了当前房地产市场的购房主力军。根据新西兰央行最新公布的数据显示，今年8月首次置业者获得了超过市场融资总量20%以上（20.8%）的抵押贷款资金用于购买他们的第一套房产，这是自2013年开始收集该数据以来的最高市场份额。当然，需要强调的是，与2020至2021年房产市场井喷潮所带动的贷款金额激增相比，目前房地产市场整体抵押贷款金额已大幅回落。最新数据显示，上月的获批贷款总额为54.13亿纽币，是该数据有史以来8月份所获得的最低值。它与2020年8月（当市场刚刚从疫情封锁中恢复过来）的68.75亿纽币贷款额相比逊色不少，与去年同期（2021年8月）的81.7亿纽币贷款额相比则更是减少了超过30%以上。

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在上月众多不同类型的买家之中，似乎首次置业者对买房的热情表现的更为坚决。8月首套房买家共借出了11.24亿纽币的贷款，虽然略微低于去年8月同一群体所借出的13.91亿纽币贷款额，但其所占市场份额则大大的超过了其他类型的买家。投资类型的买家在今年7月份获得的抵押贷款金额所占整体贷款比例最低，在8月份略有增加，从15.8%（8.52亿纽币）上升到16.7%（9.05亿纽币）。这与2016年中期（房地产市场繁荣时期）投资类型买家贷款所占比例超过30%以上的市场份额相比，简直大相径庭。

 

央行数据显示，市场上所有类型的买家所申请到的贷款金额已连续三个月下跌，累计下降了11.5%，从6月份的40.5万纽币下降到7月份的379,061纽币，8月又再次下降到358,263纽币。与此同时，抵押贷款申请数量与去年同期相比也下降了36.2%，是2013年底开始收集该数据以来最低的一个月。

2018年8月至2022年8月不同类型买家所申请到的贷款比例对比图

 

哪些地区的买家从房价下跌中受益最大?

 

逸居新西兰在之前的文章中讨论过房价的下跌被认为是对首次置业者购房的重大利好消息，这让他们减少了所需要支付的首付款和抵押贷款，让首套房买家更容易获得属于他们自己的房产。然而，如果在房价下跌的同时，利率却在上升，那么较低首付款和抵押贷款金额的优势很可能会被较高的抵押贷款还款金额所抵消，这让首次置业者无法得到房价下跌所带来的红利。

新西兰各地区房产在2022年8月和市场高峰期的可负担性对比

 

上表所示，在全国范围内，低于市场销售价格3/4房产的均价在去年11月达到了67万纽币的峰值，而在今年8月，它的价格已经下跌了7万纽币，跌至60万纽币。从不同地区来看，8月份低于市场销售价格3/4的房产均价在Wellington地区甚至下跌了14.5万纽币，而唯一没有下跌的地区是Taranaki，该地区低于市场销售价格3/4房产的均价在8月份达到了新高。

 

与此同时，购买这些低于市场销售价格3/4的房产所需的20%的首付款金额与高峰期相比都有不同程度的减少。例如Southland降低了1800纽币，而在Wellington地区则降低了29,000纽币。与高峰期相比，Northland，Auckland，Wellington，Nelson/Marlborough和Otago这五个地区所需的首付款金额减少了2万纽币以上，这一不小的变化对于首次置业者来说可以让他们更快的存到足够的购房首付款。

然而，同一时期利率的上升却可能会大大打击到人们对房价下跌所带来了的购房欲望。在全国范围内，虽然低于市场销售价格3/4的房产均价下跌使20%的首付款所需的金额从2021年11月高峰期下降了14,000纽币，但同期的利率上升使80%的抵押贷款所需要支付的还款金额每周增加了22纽币。除Northland, Wellington, Nelson/Marlborough和 Otago这四个地区之外，新西兰其他所有地区8月份20%抵押贷款需要支付的首付款和每周抵押贷款所需支付的还款金额都高于这些地区房价达到峰值时的水平。当然，对于这四个地区的首次置业者来说他们是幸运的，这是因为相比较该地区房价达到峰值时现在的房产可负担性更强了。

 

另外，Hawke’s Bay和Auckland的首次置业者现在比去年11月房价高峰期时更容易购买到自己的房产，这是因为那段时间里，两个地区的买家（如果）以20%的首付款所需要的资金已分别下降了17,500纽币和23,200纽币，而80%的抵押贷款每周还款额仅仅分别增加了3纽币（Hawke’s Bay）和16纽币（Auckland）。

 

除Taranaki地区之外，Bay of Plenty和Manawatu/Whanganui地区的首次置业者支付抵押贷款所需的金额每周分别增加了34纽币和98纽币，相信在这些地区的首套房买家也不会觉得他们离拥有自己房产的梦想太过遥远。