“Do-up”二手房?还是“New build”新建房?哪个才是首次置业者们的最佳选择

近日，由独立经济学家Tony Alexander与mortgages.co.nz在9月合作进行的一项抵押贷款顾问的调查显示，首次置业者俨然已经重新回到了房产市场。在最新的调查中，有47%的抵押贷款顾问表示看到市场上出现了更多寻求贷款帮助的首套房买家，而去年8月仅有8%的贷款经纪人表示看到有更多首次置业者进入了市场。Tony Alexander表示这也是自2020年6月他首次开展此调查以来的最高值，该数据清楚的告诉我们，首次置业者们正在重返新西兰全国各地的房产市场。

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首次置业者的选择

 

对于初入房市的首次置业者来说，手里的资金非常有限，他们往往遇到的问题是，“我可以在有限的价格区间内买到什么样的房产呢？”数据显示，自新西兰政府从今年5月开始实施针对首次置业者的各项购房补助政策以来，首次置业者购买新建房的热情空前高涨，这意味着，政府针对新建房购房补助政策的放宽让越来越多的首次置业者符合了申请政府补助的标准。通过政府首套房补助计划和共享房屋产权计划让首次置业者支付较少首付款的情况下顺利购买到首套房产。另一方面，对于喜欢DIY的首次购房者来说，选择需要Do-up翻新的二手房或许是首次置业者另一个不错的选择，在同一个区域内，需要翻新的房产与状况良好的房产相比，价格更低可负担性更强。

 

那么问题来了，“Do-up”二手房?还是“New build”新建房?哪个才应该是首次置业者们的最佳选择呢？接下来，我们来深入探讨一下这两种房产本质上有哪些不同。

 

购买新建房产的特点

 

价格上的优势：

 

在房价不稳定的市场行情下，一个固定的销售价格对于不少买家来说会有更大的吸引力，免去了购买二手房不得不与其他人进行竞价的风险，也不会因为额外超出那几万块钱预算与自己心仪的房子失之交臂。

 

贷款上的优势：

 

相比较二手房，购买新建房的首次置业者还能获得政府购房补助计划的额外支持。与此同时，许多房地产开发商还会积极的与抵押贷款机构合作提供较低的首付款购买方案。

 

更加个性化的选择：

 

许多新建房开发商提供了房屋不同配置上个性化的选择，以此来满足不同家庭和房主品味上的需求。

 

节约时间和金钱：

 

新建房一旦建造完成获得“建筑合规证书”（CCC）就能拎包入住，入住后也不需要花费额外的时间和金钱来翻新，省时又省力。

 

后期维护和使用费用低：

 

目前不少新建房开发商都会提供较长时间的房屋质量保险（例如Master builder 10 year Guarantee和Stamford Building Warranty Insurance）来保证房屋的建造质量。并且，由于新建房采用的是市场上最新的建筑材料和建筑标准建造，在高效节能的同时更加提升了其居住的舒适度。

 

当然，首次置业者选择新建房也并不意味着就是一路坦途，需要他们擦亮眼睛做足市场调查工作，任何时候市场都不会缺少某些随时准备“跑路”的开发商，一旦发现项目不挣钱或者无法贷到足够的工程款，就很容易出现项目搁浅的局面。相反，有实力的开发商，市场口碑也一定不会差，他们不会在意一两个项目的得失，为了一个市场的“好名声”他们会持之以恒的兑现当时签约时对买家所许下的承诺。另外，首次置业者也可以从项目的规划设计图、展示厅的装修设计水平、风格、品质等方面来判断开发商的综合实力，只要仔细观察，就会发现哪些项目有投资潜力，从而选择开发商实力较强的项目，避免各种不利购房者的情况出现。

 

购买需要翻新二手房的特点

 

 

在目前房市低迷的情况下不少购房者认为可以比较容易“捡到漏”，大多数的房产不用通过拍卖会竞价的方式而是可以通过议价的形式售出，最终寻找到一个让屋主和买家都满意的价格。与此同时，购房者也有足够的时间来做各种房屋状况检查报告，确保房屋不存在任何较大的质量问题则是购买二手房非常重要的一环。当然，让无数置业者趋之若鹜的是，一旦买到有Do-up潜力的二手房，经过一番翻新之后也许就能让该房产的价值增加不少。

 

值得注意的是，虽然Do-up的二手房有可观的未来升值空间，但各银行持续收紧的贷款政策则可能是众多首次置业者购买二手房路上的最大障碍。从贷款的角度来看，银行将翻新房分为三大类，并为每一类提供不同比例的贷款金额。

 

第一类是在最糟糕的情况下，银行拒绝提供贷款给不符合市政建筑规则要求的房产。置业者需要使整套房屋达到目前市政府的建筑标准才有进行翻新和申请到银行贷款的可能。这对于首次置业者来说在时间和金钱上的挑战很大。

 

第二类是需要翻新的房屋，对于处在荒废，无法居住的状态下的房子，买家可能只能获得大约土地价值80%左右的抵押贷款金额，这样，买家需要用自己的存款来支付房屋翻新的费用。在银行现行的贷款标准之下，置业者需要有足够的收入来支付土地的抵押贷款和居住在其他地方的租金。由此看来，这些破旧不堪的房子即使价格非常诱人，但对于首次置业者来说需要大量的存款来支付翻新费用，抵押贷款和租金的费用则未必是一个好的置业选择。

 

第三类是需要进行一些非结构性的翻新房，但在进行升级改造的过程中可以同时用来居住的房屋。当然，买家可以选择先住上几年等攒够钱再来进行翻新改造工作，在银行其他贷款标准都符合的情况下，贷款机构可以为这种房屋提供高达90%的抵押贷款。

 

一般来说，购买上面第三类的首次置业者可能会跟投资客在房产市场上进行激烈的争夺而导致最终购买成本的增加。但好消息是，由于目前贷款利率的不断提高和市场的不稳定性加剧，许多房产投资客已经离开了市场，市场竞争比之前小了不少。