讨论:当前新西兰市场上的住宅需求数量到底是不足还是严重过剩？

根据新西兰统计局发布的最新数据显示，目前的建筑业并没有呈现出住宅建筑市场建设放缓的迹象，今年8月有4547套新建房获得了建筑许可，这使得在截止8月底的前12个月里，获得批准的新建住宅数量达到了50653套，与一年前同期相比增长了8.9%。

2018至2022年全国建筑许可批复数量变化表

其中独栋别墅仍然是最受欢迎的住宅类型，目前截止8月底，有23,060套新建住宅项目获得批准，但与一年前相比数量下降了8.9%。

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联排别墅和单元房则是第二大受欢迎的住宅类型，在截至8月底的一年中，有20,681份建筑许可申请获得批复，其增长的速度惊人，与一年前相比增长了41.7%。

而新建公寓项目的增长却停滞不前，在截至8月底的12个月中，仅有4096套公寓获得了批复，与一年前同期的4094套相比几乎没有变化。

另外，在截至8月底的12个月里，还有2816套养老院单元房获得了批复，与一年前同期相比增长了11.5%。

值得一提的是，由于购买门槛相对较低，联排别墅和单元房是最受首次置业者刚需买家们青睐的房产类型，各大开发商和建商也抓住了这一市场契机最终形成了41.7%的大幅度增长。另一方面，尽管8月份签发的新建房建筑许可数量与去年同期相比没有太大变化（仅增长了0.9%），但这些新建项目的总造价却增长了12.9%达到了19.12亿纽币。这意味着，成本越高，最终售价如不能得到相应的增长，那么开发商和建商的利润将会被进一步压缩。

我们不禁要问，目前住宅市场需求数量到底是不足还是过剩？是谁在一直“放大”新西兰住房的短缺问题，并倡导需要建造更多的住房来缓解长期的住房供应短缺问题呢？

一直以来，关于住房短缺的观点有许多不同的版本，最流行的说法是，“几十年来，我们建造的房屋比我们实际需要的要少，我们现在大约有10万套住房的短缺......”这一说法首先由当时的反对党工党在2012年所提出，并成为了其KiwiBuild政府保障房计划的核心内容，该政策主旨是承诺如果该党在2014年当选，将在10年内计划建造10万套廉价房受惠于新西兰的首次置业者。

在接下来的几年里，这种说法被无数次提及，到2016年，似乎大众对于新西兰市场住房短缺的问题已经达到了深信不疑的地步。甚至国家党政府也相信这一问题的迫切性，去年10月，工党政府与国家党共同宣布了《住房供应法案》（Housing Supply Bill）。两党共同表示他们联合起来支持这一项激进的新住房政策旨在解决目前新西兰日益严重的住房危机问题。在未来5至8年内至少多建造48200套至105500套新住宅。为了能够实现这个远景目标，从2022年8月起，将允许在大多数建地上建造最高三层的住房，而不需要昂贵和繁琐的资源审批（Resource Consent）制度。实际上，这将使之前提出的《国家城市发展政策声明》（NPS-UD）的部分内容提前了至少一年实施。 

两党共同宣布了《住房供应法案》

本地知名房地产评论员Ashley Church对此问题的看法是，在大众盲目的接受和支持执行所谓的大幅增加住房供应量的政策催化之下，最终工党在2017年赢得大选之后获得了实施Kiwibuild计划的机会。在缺乏经验的领导之下，新政府在短短几年之后，仅建造出了少量的新建房，而号称建造10万保障性住房的言论也不攻自破......

Ashley Church认为，想知道新西兰市场在不同时期的住房需求数量我们只需要了解两个指标，一是人口数量，二是人口普查的结果（在某个特定时期居住在新西兰家庭的平均人数）。

他举例说明，在1986年，新西兰人口为324万，该年的的人口普查数据显示，平均每个住宅/家庭有3.29人，那么我们知道，在那一年，新西兰有324/3.29=98.5万套住房被占用。到2013年（工党宣布其Kiwibuild政策的第二年），全国人口已增加到445万，而平均家庭居住人数实际上已下降到每户2.87人。445/2.87=155万套，我们发现，有人居住的住宅数量已经增长到155万套，这意味着在27年间增加了56.5万套住宅（或平均每年建造2.1万套新住宅）。

当我们建造的房屋超过我们的需求时，家庭居住人数才会下降。如果我们保持1986年每户3.29人的平均水平，那么到2013年，我们只需要135.2万套住房，而在这27年期间，其实建筑业并没有停滞不前而是建造了大约20万套住房。

那么，为什么我们会认为住房数量一直在短缺呢？因为我们把短期住宿需求与长期住房数量混为一谈。近年来，无家可归者对紧急住房的需求激增，但这并不是因为我们没有足够的住房给首次置业者，而是因为政府的政策越来越难以为社会的一部分人提供出租房。

Ashley Church最后表示，这一切的最终结果是，民众疯狂地建造数以万计的房屋不仅是不必要的，而且可能会是未来几年房产市场供应过剩的“元凶”，这也是我们在一个房价受到打压的市场上最不愿意看到的状况。