担心无法负担高房贷?你会考虑延长还贷期还是会选择只付利息的还贷方式呢

最近逸居新西兰接到不少读者朋友的信息表达出了对日益高涨的房贷利率的担忧，在高通胀的时代他们担心在下次房贷利率调整之后出现自己的收入无法承担房贷的残酷现实。由于不少屋主是在近几年的房价高位入手的房产，随着今年以来贷款利率的不断飙升，一些人认为，延长房贷的还贷年限在理论上可以使贷款人更容易负担得起日渐高涨的还贷成本。另有一些人则认为，如果贷款人无法承受高利息之下的还本付息方式，可以考虑与商业银行申请只付利息，等到利息降至低位再回到还本付息的还贷方式。

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要弄清上面两个问题的答案，我们先来算笔账！目前许多商业银行的网站都提供个人贷款利息计算器功能（如ANZ，ASB，Westpac银行等官方网站）。这样，我们可以很容易的计算出不同利率和贷款年限的还款成本。

 

我们以50万纽币的抵押贷款为例，年利率为6%，当贷款人选择20年还款周期时，每月的还本付息金额为$3582纽币/月，但如果将该抵押贷款改为30年还款期时，月供额降至$2998/月。我们很清晰的看到每月月供减少了$584纽币，这主要是因为将抵押贷款还款期限延长10年后，只有抵押贷款的本金部分受到影响。支付的利息部分则保持不变。

 

贷款人值得延长还款期吗?

 

在上述案例中，虽月供金额减少了$584纽币的确给贷款人减轻了不少压力，但我们也不能忽视的另一个重要问题是，30年抵押贷款周期中需要额外支付的那十年的利息。20年的抵押贷款共产生了约$36万纽币的利息（假设年利率始终为6%）。在30年内，同样的抵押贷款所支付的利息跃升至约$58万纽币-增加$22万纽币。要知道这是在同样的成本之下购买的同一房产，只是后者多了十年的还款期而还款利息却猛增了61%。

 

“只付利息”是否是一个好办法取决于

贷款人的财务情况

 

最近不少贷款人看到一些关于只付利息来缓解还贷压力的新闻报道，逸居认为大家需要根据自己的真实财务情况与有经验的金融贷款顾问沟通后再做出慎重的决定，如果贷款人选择5年（一般商业银行给予贷款人“只付利息”的最长年限为5年）只付利息来缓解还贷压力，那么很可能在剩余的还款期里给自己造成严重的财务负担。以下我们分别以30年还本付息和5年只付利息+25年还本付息的两种情况来计算出两种不同贷款情况的还款差别：

 

情况1: 我们还是同样以一笔50万纽币的贷款为例，利率6%，贷款期限30年，本金和利息的月还款额为$2998纽币,那么30年的贷款总利息为$579,193纽币。

 

情况2: 而这笔50万纽币的贷款在利率为6%的情况下，贷款期限改为25年时，每月月供额为$3222纽币，25年总利息为$466,451纽币。在同样的利率条件之下，如果选择为期5年只付利息的还贷方式，每月还款额为$2500纽币，5年的总利息为$150,000纽币。那么最终在30年内支付的总利息为$466,451+$150,000=$616,451。在剩余的25年还贷期中，每月将多出约$224纽币的还款额。

 

“只付利息”的好处

 

对于不少选择房子+土地套餐的买家，在房产建造期间通过选择只付利息的还款方式可以帮助他们的现金流；或者当贷款人突然失去工作，没有稳定的收入时，银行在评估了其还款能力后给予贷款人一定期限的只付利息周期。对于投资性房产，根据新的规则，在3月27日之后购买的现有房产的屋主将不能再从其租金收入中扣除利息支出用于抵税。这在一定程度上消除了房产投资人选择只付利息的意愿。然而，如果买家直接从开发商那里购买新建物业，那么就可以用租金收入来抵扣利息，这样会计师可能会为了屋主保持良好的现金流着想而建议其选择只付利息的还贷方式。

 

另外，还有另一种情况是贷款人在购买新房和出售现房之间寻求过渡性贷款时，只要现有房屋已经无条件售出，并且需要在交割日期前购买到新房时，银行就会愿意在一段特定时间内提供只付利息的方式来帮助贷款人减轻还款压力。在投资商业物业时，不受新的规则影响仍然可以抵税，那么不少投资人同样会选择只付利息的还款方式。这显然也与现金流有关，通常商业贷款年限不超过15年，这就要求屋主需要支付较高的本金和利息还贷金额，那么采取5年只付利息的还贷方式对投资者的现金流来说很有帮助。

 

诚然，对于贷款人来说，无论他们是考虑延长还贷期还是考虑选择“只付利息”的还款方式，这都可能是一把“双刃剑”，看似能在短期内解决还贷压力同时也可能是一个“昂贵”的决定。那么如何来选择最适合自己的还贷方式呢？寻找到一位有丰富市场经验的金融贷款顾问根据自身真实的财务状况来做出最合理的规划和选择或许才是解决问题的关键。