专家警告:加息将对房产投资者造成5万纽币的伤害并很可能将上涨成本转嫁到租客身上

自三周前新西兰统计局公布的通货膨胀数据高于预期之后，各商业银行已完成了新一轮的固定抵押贷款利率集体加息动作。这样，各周期的固贷利率几乎都比上月初时的水平上升了约0.5%左右。那么随着更高借贷成本的上升，到目前为止，对房地产民宅市场的影响究竟有多大呢？我们通过新西兰著名独立经济学家Tony Alexander与REINZ一起对多位房地产经纪人进行的最新月度调查来探寻这个问题的答案。

{ad}

新西兰著名独立经济学家 Tony Alexander

 

Tony Alexander从最新的月度调查中总结出了四点结论：

 

1

第一，买家的购房欲望得到了一定的缓解。在9月下旬，有19%的房产经纪人表示，他们看到了更多的潜在买家出现在Open Home，而现在仅有3%的房产经纪人这样认为，这或许就是因为利率的上升让他们暂停了一段时间的看房行为。

2

第二，首次置业者的人数略有减少。目前有15%的经纪人表示他们看到了更多的首次置业正在市场上寻找购买的机会，而一个月前，这一比例为27%，是自2月21日以来最乐观的调查结果。目前看来，自住房买家仍然是市场的主流，特别是在惠灵顿，霍克湾，坎特伯雷和奥克兰地区，有这种想法的经纪人比例为19%。

3

第三，有28%的经纪人表示，房地产投资者正在退缩，最新的调查结果显示，有接近一半的经纪人48%认为投资客正在从市场上消失，这表明，贷款难度的加大和融资成本的增加让大多数人无法激起再次购买房产的欲望。

4

第四，并未发现房产投资者在抛售他们手里房产。自去年3月宣布税收改革变化之后，就有不少人声称将会出现投资者抛售房产的浪潮，但是到目前为止，虽然房地产市场上的投资买家正在消失，但并没有证据表明他们也在积极出售房产。

 

那么问题来了，既然大部分屋主并没有售出投资房，他们如何来应对利率上涨对财务造成的不小压力呢？专家直言：更多房东将不得不选择让自己的租户来承担一些额外的还贷压力。

 

 

金融贷款顾问Kris Pedersen表示，由于政府在税收政策上的变化和《信贷合同和消费者金融法》CCCFA出台对贷款申请规则的影响，投资者的财务状况已经受到了不小的冲击。他们跟其他从低固贷利率过来的贷款人一样，都会在重新锁定利率时面临6%～7%的还款压力，而投资房的租金收入已经无法填补上高额的还贷成本。

 

去年年初，政府宣布将逐步取消抵押贷款利息中的税收扣除政策，这意味着，目前投资者可以从房产收入中扣除75%的抵押贷款利息额，而在4月份将减少到50%，并将随着时间的推移减少到零的政策着实给众多投资者带来了沉重的打击。Pedersen表示，政府也许在修改这些政策时就并没有考虑到贷款利率会涨到如此之高的地步。

 

使投资者难以维持生计的第三个变化发生在2021年12月收紧的CCCFA政策，这给那些只打算付利息的抵押贷款投资者们也带来了不小的冲击，Pedersen说，以前，贷款人很容易就能续签“只付利息”的贷款，而现在，银行必须让投资者通过一系列的贷款申请程序，迫使投资者转为“付本还息”还款方式， 这将在很大程度上增加了他们的月供压力，特别是那些从2.5%过来突然变成6%以上利率的贷款人。Pedersen的一个客户就有类似的问题出现，现在该客户100万纽币的贷款将面临每年需额外支付多达5万纽币的还款成本。

 

Pedersen直言不讳的表示，遭受利率冲击最大的投资者群体是那些买了一套房产为退休做准备的小型投资者，因为大型投资者都曾经历过最困难的时期，他们有抵御风险的准备。

房地产评论员Sharon Cullwick表示很多房东对利率上涨无计可施

 

房地产评论员及新西兰房地产投资者联合会的前执行官Sharon Cullwick表示，虽然目前一些投资者的抵押贷款仍然处在很低的利率水平，但这些固定利率即将在六个月内到期，如果这时银行要求投资者将他们的抵押贷款转为“付本带息”的方式，那么就有可能会出现还贷困难。根据Barfoot & Thompson公布的最新数据，奥克兰的租金正在持续的上涨，有些地区的年租金上涨率高达6.49%。很明显，投资者正试图通过提高租金来填补一些额外的还贷成本。但她表示这并不容易，房东不可能要求一直增加租金。她同时指出，房产投资者的保险费用也在急剧上升之中，并且他们还要面临市政府地税的上涨压力，有些屋主还可能需要为出租房支付高昂的健康屋翻新升级的费用，这些种种费用叠加在一起就很可能会让屋主无法承受。

金融贷款顾问 Gareth Veale不少投资人的还贷方式正在从“只付利息”向“付本带息”转变

 

贷款顾问Gareth Veale举了一个他客户真实的例子，该客户拥有10套房产。仅仅由于利率的上升，每套房产的还款成本平均每周增加了180纽币。那么所有10处房产每周就增加了1800纽币，即每年增加93,600纽币。Veale表示，该客户已经设法将其房产的平均租金从每周420纽币提高到575纽币，这意味着到目前为止，她每年只需从自己的口袋里多支付13000纽币。但这还没有考虑到无法全额扣除的税收和其他（如增加的保险费等）额外费用的支出情况。

 

Gareth Veale认为，如果一些银行将他们的客户从“只付利息”的抵押贷款方式变成“付本带息”时。他建议可以与一些相对比较容易“打交道”的银行进行再一次的抵押贷款申请，但这可能同时意味着要出售自己的房产来满足其再融资的要求。另外，一些非银行贷款机构也在为一些投资者提供20年的只付利息抵押贷款，只是利率比银行提供的要稍高一些。