房价跌幅创纪录！首次置业者的机会来了吗？真实案例显示：这类人群想获得贷款依旧很难！

就在今天（11月15日），REINZ发布了10月份的数据，显示全国房价中位数比9月份上涨 1.9%，但同比下降7.5%，从892,000纽币跌至825,000纽币。奥克兰同比降幅达到13%，从1,249,000纽币降至1,090,000纽币。

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衡量全国住宅物业价值变化的房价指数 (HPI) 录得10.9%的年降幅，比2021年11月的峰值下降12.4%。

Kiwibank经济学家表示，这是该研究所自1990年代初开始记录以来的最大降幅。而且“房价似乎还没有触底。”

此外，现在可供选择的房产比去年同期增加了近75%。

对于首次购房者来说，市场上的在售房产增加，房价也继续下降，似乎是一个合适的入场机会。但真的是这样吗？

如今申请抵押贷款有多难？

这些人难度更大

上周房地产大数据调查机构CoreLogic发布的最新首次置业者购房报告显示，在过去的几个月里，首次置业者的购房比例有所提升，尽管房产成交数量仍然很低，但与新西兰范围内房价下跌相一致的是，首次置业者所购买房产的价格中位数也在下降，这意味着更多的房产售价又重新回到了首次置业者所可以承受的范围。

理论上，随着租金上涨的速度趋于平稳，在抵押贷款利率不断上升的阶段，继续做租客才是最经济的选择，但是大多数首次置业者并不这样认为。出于非经济因素的考量，他们更希望早日拥有一套属于自己的房产。

那么问题来了，对于广大首次置业者们来说，当前市场环境之下来申请抵押贷款的难度有多大呢？

其实，还要看贷款申请人的个人条件。

如果贷款人是工薪阶层，那么贷款申请就相对比较简单，只需要通过工资单或雇主的确认书就能提供你的收入证明，一旦申请者过了90天的试用期，那么就会被认定为有稳定收入的贷款申请人。

然而，如果申请者是自雇人士，承包商，自由职业者或小型企业雇主，银行将需要看到的是过去一到两年的财务报表。假如财务报表上的数字并没有很好看，那么这位自雇人士获得抵押贷款的可能性或许比一些就职于小型企业的全职雇员还要低。

如果恰好贷款申请人正处于创业阶段，那么贷款申请就更难了，这是因为很多生意在头几年都不一定能盈利，甚至不能给自己支付市场价的工资。

在通常情况下，如果自雇职业者没有足够“好看”的财务报表来满足银行，他们将不得不找非银行贷款机构来贷款。这类放贷机构通常更关注资产的价值而不是公司的收入，并且只可能提供更高的贷款利率和更多的首付款要求。

真实案例：只因一方自雇佣，夫妻购房梦破灭

近日，一对来自惠灵顿的夫妻就遇到了不小的贷款麻烦。

他们的购房之路原本一帆风顺，心仪的房产价格下降，也顺利获得了政府的首次购房者补贴。本以为获得抵押贷款也是顺理成章的事情，但由于其中一位是自雇人士，他们的购房梦想却在购房合同获得无条件之前破灭了。

这对夫妻名叫Kayleen和Nick Grimstrup，他们看上了Upper Hutt区Clouston Park的一套四居室房产，由于当前市场的低迷，原本接近100万纽币的挂牌价已降至72.5万纽币。

与此同时，由于今年初Kāinga Ora的首套房补助金计划将惠灵顿地区的现房价格上限从65万纽币提升到了75万纽币，这对夫妻还因此获批了政府提供的1万纽币首套购房补助金。

以上的这些利好消息让这对夫妻的首付款比例达到了13%，但由于Kayleen的职业类别被定义为“高风险”，他们只能获得二级市场的贷款和10%的超高浮动利率。

Kayleen表示，她在家里做儿童看护方面的自雇工作，虽然年收入也接近6万纽币，但银行还是将她归为了“高风险”职业人群。

面对二级贷款机构提供的天价浮动利率（10%），他们最终选择放弃了这笔房产交易。

Grimstrup说："我们做了计算，说实话，我们本可以负担得起（支付10%）的利息，但如果他们把利率提高到12%或15%呢？这已不是我想在晚上睡觉时担心的事情了。如果我们是百万富豪，也许（我们会接受），但我们只是一个普通的中产阶级家庭。”

Mortgage Advice Company的Brock Shute是这个家庭的贷款经纪人。他解释说，毛收入和净收入之间的差异，对于家庭托儿所来说往往差异很大：

例如，一个托儿所的年收入为50,000纽币，在托儿所申报费用后，其净收入可能降至20,000纽币。一种选择是不申报这些费用，用毛收入作为净收入，但这意味着要付出巨额的税。

Mortgage Lab的发言人 Rupert Gough表示，出现这种情况并不代表银行在评估系统上出现了问题，因为实际上净利润的确是企业在扣除成本后所剩下的那部分。这就是为何他会建议贷款人选择在创业之前购买房产比较好。

值得一提的是，今年7月至9月期间，整个惠灵顿地区有539户家庭购买到了他们的第一套住房，低于去年同期的703户。

虽然CoreLogic公布的该房产交易数据并没有表明出市场中的首次置业者有大幅回流的趋势，但与其他类型买家相比，首套房买家的市场占有率从去年的31%上升到了32%，这说明他们仍然是当前房地产市场中的主流买家。

对于当前的市场环境，你有什么看法？欢迎留言与我们分享。