十月全国房价止跌回升！数据背后都隐藏了哪些重要信息？

根据新西兰房地产协会（REINZ）公布的最新房价指数（HPI）显示，新西兰房价在经历了近一年的下跌后，十月份全国房价止跌微涨+0.2%。值得一提的是，作为目前最及时可靠衡量当前房价变动的指标，该指数是基于所有签署了无条件合同的销售数据之下所得出的结论。

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2019年1月至2022年10月REINZ房价指数曲线图 来源Interest.co.nz

 

从上图可以看出，一个月的微幅增长并不能代表一种长期的趋势，那么我们现在做出房价已趋于止跌回升的定论还为时尚早。虽然上月奥克兰，惠灵顿和基督城地区的房价指数分别上涨了+0.5%，+0.1%和+0.3%，（这三大国内主要城市的房价在经历了一段时期的大幅下跌后，这样的上涨意义重大），但在每个城市里不同区域HPI的变化表现却不尽相同。

 

在奥克兰，十月份Rodney、中央Isthmus和Papakura地区的房价上涨，但在北岸、Waitakere和Manukau地区的房价还在下跌，Franklin地区的房价则没有变化。在惠灵顿地区，Porirua和惠灵顿市的房价指数在上升，而在Upper Hutt和Lower Hutt市的房价指数则在下降。

REINZ发布的10月新西兰全国各主要城市HPI指数表

 

结合此次REINZ发布的房价指数报告和目前手头上掌握的房地产市场调查数据，新西兰著名独立经济学家Tony Alexander得出了以下三点结论：

1

虽然十月的房产销售价格一度扭转了前一个月-0.7%的下跌颓势，同时也结束了这波在过去12个月连续下跌-10.9%的房市下行行情，但+0.2%的增幅可能仅代表房价在调整中趋于平稳的一种趋势，并不意味着房价实际上已经停止了下跌的迹象。

2

十月份的大部分交易数据都发生在商业银行将固定抵押贷款利率提高约+0.5%之前，当时通胀数字高于预期。

3

与房地产经纪人和抵押贷款顾问的月度调查数据显示，由于利率的提升，市场上的买家选择观望的居多，投资类的买家进一步减少，目前还没有数据显示更多的自住型买家将重回市场。在接下来的几个月里，房价继续下跌的可能性仍然很大，或许要到2023年底或2024年市场才会发现一些明显的变化。

 

数据告诉我们，全国各地的平均房价比2020年初新冠疫情大流行前的房价高出了+26%，在此基础之上，几乎所有房地产评论员的观点都认为目前新西兰的房价仍然过高，并且相信房价将会进一步的呈现下跌趋势。

 

与此同时，新西兰统计局的数据显示，普通工薪阶层的平均收入在一年前年度性增长了+3.5%之后再次在一年后年度性增长了+7.4%。那么，在房价下跌和收入上升的形势之下，我们计算出平均房价与收入的比例比2020年初疫情前的水平高出了8%，这说明房价可负担性已经得到了很大的缓解，要知道由于去年房价的暴涨，该比例数值一度比疫情前高出30%。

 

那么影响当前房价下行趋势的真正原因到底是什么？

抵押贷款利率正处于历史高位水平，人们对于未来经济的衰退充满了担忧，信贷供应紧张，净移民人数长久为负值，税收新规使投资者望而却步，许多人在观望中等待房价触底……

著名独立经济学家 Tony Alexander

 

Tony Alexander认为，房产市场要实现真正的改变可能需要从2023年底才能开始。

 

这是因为到那时，不断增加的新西兰净流出人数将被新移民的到来所抵消。在劳动力强劲的需求之下，高失业率也会减少，银行将会一步步的放宽他们当前严格实施的贷款申请标准。

 

与此同时，广大投资者也在密切关注政治民意调查的结果，如果国家党上台，贷款利息用来抵减租金收入的税收政策有望恢复，他们很可能会重新回到市场。

 

Alexander坚定相信，十月份的房价微幅增长表明，我们正处于房价下行周期的尾声阶段。

那么对于那些有实力购买房产却在等待房价触底的买家来说，现在真正需要思考的问题是，他们有多大的把握会在其他人之前看到价格触底？当前房产市场上房源数量比去年高72%，如果现在错过了，以后还能找到最适合的房产、最满意的价格吗？