“做好打硬仗的准备”！OCR飙升史无前例，利率也将涨至7.2%？顶峰可能还没到来……

11月23日下午2点，新西兰央行发布了今年最后一次货币政策声明，将OCR提高75个基点，上升至4.25%。这是有史以来最大的OCR上调幅度，也是自2008年金融危机以来OCR的最高水平。

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在大幅提高OCR的背后，是新西兰三十年来从未有过的高通胀。央行的职责是在中期内将新西兰的平均通胀率保持在1%至3%之间，但最新的通胀率却高达7.2%。

 

供应链问题、地缘政治紧张局势、封锁导致的需求被抑制以及劳动力短缺，这些因素共同为价格上涨奠定了基础。

 

未来会怎么样？购房者和贷款人究竟该何去何从？

 

OCR上涨是否已经到达顶点？

央行预测，OCR将在明年达到5.5%，然后从明年中期开始回调。这大大高于市场预期，与央行8月份预测的4.1%的峰值相比，增幅很大。

 

那么，OCR的顶峰到底会到多少呢？

 

Westpac银行首席经济学家Michael Gordon说：“央行认为通胀深深植根于新西兰经济。它现在认为，未来几年需要经济衰退才能使通货膨胀率回到1-3%的目标范围内。”

 

Westpac银行的预测是，到明年初，OCR将达到5%的峰值。

 

ANZ银行经济学家则将 OCR 的预期峰值上调至5.75%。

 

ANZ银行首席经济学家Sharon Zollner表示：“对OCR峰值的预测上调140个基点十分巨大，但最近几个月通胀、通胀预期和工资前景的意外上行也是如此。”

 

Corelogic经济学家Kelvin Davidson表示，明年2月22日，OCR可能会再增加0.75%，之后还会进一步增加。

 

Infometrics 预计OCR峰值为5.75%，但认为也可能需要达到6%。

 

 “6%的OCR可能相当于大约7.6%的一年期利率。借款人可能会对看似永无止境的利率上升感到恐惧，转而选择长期固定利率。原因有二：它们提供了确定性和保护性，以防止进一步的利率上升；同时，在周期的顶峰，长期固定利率通常可以低于一年或两年的利率。”

 

OCR大涨之后，固定利率会提高多少?

Corelogic 表示，新西兰现在可能处于房地产市场低迷的“第二阶段”。

 

Corelogic经济学家Kelvin Davidson表示，固定抵押贷款利率可能不会立即发生太大变化。

 

“然而，浮动利率无疑将在短期内再次上升。随着OCR继续上涨，固定利率也不太可能已经见顶。”

 

他表示，借款人将承受更多痛苦。在接下来的几个月里，固定抵押贷款利率很可能将升至7%，甚至更高，这会增加当前家庭预算和偿贷的压力。

 

 

两年前各大银行的房贷利率大约在2%左右，而如今这个数字可能达到7%。如果你有一笔100万纽币的贷款，那么和两年前比起来，未来一年可能需要多还贷3.5万。

 

Infometrics首席预测员Gareth Kiernan表示，他预计OCR将升至5.5%，而一年期利率将升至7.2%左右，两年期利率略低。

 

新西兰20%的住房贷款目前是固定期限的，但将在未来六个月内到期。

 

Corelogic经济学家Kelvin Davidson表示，影响未来几个月走势的一个关键因素是劳动力市场的表现。

 

“如果失业率能够保持在相对较低的水平，即使抵押贷款利率较高且负资产变得更加普遍，大多数借款人仍将继续偿还贷款。这应该有助于限制坏账增加的风险，以及可能出现的恶性循环。”

 

 

房价会下跌20%？经济学家看法不一

CoreLogic经济学家Kelvin Davidson预计明年央行可能会继续加息75个基点，或导致固定房贷利率升至7%以上。他预计房价将进一步下跌，最终将比去年的峰值下跌约20%。

 

他同时预测称，房产销售量疲软的现象可能会持续到2023年。

 

但并非所有经济学家都持相似的看法。独立经济学家Tony Alexander坚持他的观点：我们正处于房价下跌时期的最后阶段。

 

他撰文表示，房价将进一步下跌，但近几个月下跌速度已经放缓。尽管会出现额外的悲观情绪，但出于多种原因，下跌可能会保持相对缓慢。

 

 

“建筑成本继续上涨，净移民流入超过预期，工作保障依然强劲，额外加息也会让现任政府连任更加艰难。”

 

“事实上，随着央行预测从2023年年中开始经济衰退，政府更迭的可能性增加了。这意味着随着2023年的到来，更多的投资者可能会开始嗅探房地产市场，以期待利息抵扣政策的回归。”

 

“显然，这里有大量极其不确定的因素在起作用，即使不必提及同样非常不确定的国际经济和政治前景。但对于那些拥有闲置现金流来应对略高利率的人来说，房地产行业正越来越有利于他们。”

 

那么对于贷款人和购房者来说，OCR上涨究竟将带来什么样的影响呢？逸居新西兰采访了Barfoot & Thompson的资深地产经纪，以及新西兰华融信贷团队的资深贷款顾问，来听听他们的意见。

Kai Deng

Barfoot & Thompson Miford分行

地产经纪

 

逸居：从市场整体角度看，现在是自住买家入手的合适时机吗？

 

Kai Deng：随着本周OCR再次大幅度上涨，可能会导致贷款利率进一步上调，也给买家在跟房东议价的市场带来相应的议价空间，在这样的市场，买家如果碰到心仪的住房是可以考虑入手。但按照以往的规律，市场上优质自住房也会出现惜售的情况, 这也给买家选房带来一定的困难。

 

逸居：房价下跌、市场房源增多，但贷款压力也让一些潜在买家陷入犹豫。对于购房者，您有什么建议？

 

Kai Deng：根据我的观察，虽然市场房源增多，但是学区，好区的优质自住房依然是稀缺产品，同时市场预计贷款利率在2023年可能会进一步走高，买家们需要根据自身的贷款额度变化以及负担能力提前做好规划。

 

Frank Fu

华融信贷 资深贷款经理

 

逸居：OCR再次上涨，将如何影响购房者的借贷和还款能力？

 

Frank Fu：OCR 上涨的最直接影响就是贷款利率的上涨，以及testing rate的可能上涨，进而对于购房者直接看到的影响就是：银行减少贷款批准数额，以及日常还款金额的提高。但是我们认为银行不会进一步调整testing rate以及标准生活成本测算。

 

大家需要知道的是，银行其实也在变相调整贷款测算，因为商业银行也是需要生意的，近期银行已经在计算贷款人实际开销以及其他收入上做了优化调整，比如：boarder income的上调。

Chanpman Leung

华融信贷 资深贷款经理

Tim Liu

华融信贷 资深贷款经理

 

逸居：哪些贷款人受到的冲击最大？在缓解还贷压力方面，您有哪些建议？

 

Chanpman Leung：一直以来贷款有两个最大的元素，是收入和开销，假如收入减少，开销增加了会令贷款人承受巨大的压力。开销方面当然包括银行的还款，而还款直接被利息上涨而影响。

 

最大影响的人就是有很多贷款的贷款人，他们在一两年前，当利息低的时候把贷款额度贷到最多，刚好能在自己能够接受的情况下贷款，但由于在这一年利率突然上涨了很多，之前的预算也低估了。第二是通胀导致自己的收入减低的行业，比如说零售行业，他们的生意可能比以前少了，收入也少了，还款金额增加令他们承受巨大的影响。

 

舒缓的方法有几种：第一是增加收入，找其他方法让家庭收入增加，比如说以前是part-time现在也要full time了。第二是减少消费。第三是直接减低贷款，有些贷款人有可能有超过一套的房子，卖出一套房子减低贷款，减少还款压力。

 

 

Tim Liu：比起已持有房产一段时间的客人来说，过去两年间相继购入房产的客人相对来说应该会感到更大的压力。主要原因是前两年受新冠疫情的影响，新西兰的贷款利息一直处在历史低位上，所以当利息成倍增长的时候，原先只经历过低息时代的客人会感到压力倍增。

 

至于如何在目前的高息环境下缓解压力，首先，我建议客人可以考虑适合自己的贷款结构重组方案，比如在目前固定贷款到期时，根据自己的现金储蓄或是额外收入的情况，用revolving credit去减少固定贷款重新锁定后的金额，进而降低每期的还款，然后用储蓄或闲置的现金放入revolving credit里，去对冲重组部分的利息从而减少还款压力，但同时又能保留原先的贷款额度已做应急之用。

 

针对没有太多闲置资金的客人，可能最有效的方法就是勒紧裤腰带，减少支出，降低生活成本，熬过高息这段时间的还款压力。如果根据目前央行的预估，在2024年利息会回到相对正常的level上，所以大家要做好打一年到一年半硬仗的打算。