恐慌是最好的礼物，奥克兰将迎来机会遍地的2023年

房地产市场将要面对新一轮下跌吗？

 

可能的。上周，经济学家 Tony Alexander 和新西兰房地产协会 (REINZ) 对房地产经纪人进行的最新调查表明，另一波房价下跌潮即将来临。这份最新调查结果的报告指出，REINZ 的房价指数曾在 10 月份小幅上涨 0.2%，现在看来这是一个波动中的异常值。

 

报告称：“我们的月度调查显示，房地产经纪人已经观察到价格下降，这表明月度价格下跌的趋势即将回归”。这份报告的数据显示，认为 11 月底他们所在地区的房价下跌的经纪人比认为本房价上涨的经纪人多 74%，高于 10 月底的 45%。调查还发现，市场存在继续降温的其他迹象，比如参加开放式房屋和拍卖的人数出现了大幅下降，与10月形成鲜明对比。

这位独立经济学家认为房价下跌的原因是：

 “最近央行加息75基点，把OCR上调到了 4.25% ，并在央行声明中预测未来OCR将达到 5.5% 的峰值，这样的论调促使买家暂时退出市场。”

 

其实还有多少跌幅？

 

这份调查报告，提供了市场最新的信息，而不是成交数据上通常滞后1-2个月的统计数据，但也不过是指出了大家都看得到的事实，那就是房价的下跌还在持续。真正的问题是：还会跌多少？

 

从奥克兰的状况来看，未来跌幅可能很有限，新西兰央行在其11月的货币政策报告中，给出的预测是从峰值计算，最多将有20%的跌幅。实际上，奥克兰的房价领先于全国市场，到目前已经下跌了16%。

 

以一个正常年份波动为2-3%计算，目前奥克兰的房价事实上可能很接近底部区域。如果从长期趋势上观察，从2019年开始以1000为基数计算，过去20年房价的长期上涨速度约为6%，到2023年的4年，也会接近1250，而目前此一数据落于1260附近。

 

租金是真正的主导力量

 

市场上的房价是由买卖双方博弈的结果，其中包含了买卖双方对未来的预期。在新西兰央行继续加息，房贷利率再一次提升的状况下，出现对未来的悲观预期是正常的，下跌中的价格已经包含了这样的预期，然而有可能新的市场机会正在恐慌中孕育。

 

这里来观察一下另一个房地产市场的重要信号：租金的增长状况。租金相对于房价而言，要平静得多，因为租金中没有什么未来的预期，大多数合约是以年为单位进行，租房基本是刚性支出，受金融环境的影响较少，因此租金更多体现出房产的内在价值。

 

到11月底为止，租金在过去1年中，上涨幅度为3.6%，其中奥克兰以外的租金上涨了10%。

 

就奥克兰而言，通过Barfoot & Thompson的11月租金报告，可以看到奥克兰的租金也在停滞6个月之后重新出现了上涨，平均周租金创出了新高。

 

在奥克兰的租金涨幅中，一房公寓的涨幅最多。而在疫情开始后的3年中，奥克兰市区公寓的租金一直在下跌。市区公寓作为旅游者进入和长期定居者在购房前的中转所在，过去3年的空置状况已经得到了大幅度改善，困扰奥克兰租赁市场最大黑洞被填平了。相信随着旅游季的到来，这样的趋势将更为明显。

 

下图是Barfoot & Thompson的租金报告，对比今年1月的同样报告，1-3房租金增长约3.2-3.5%，其中1房增速最快。

这对于奥克兰而言，意味着从去年开始的人口流出奥克兰已经出现了逆转，开始转为人口净流入。而奥克兰以外租金出现年度10%的大幅上涨，也说明外地房屋相对于奥克兰的价格洼地正在被抹平，从奥克兰移居到别的城市的代价并不低。

 

因此从租金变化的角度来看，市场正在恢复平衡，而即将来临的2023年，会是一个平衡之年，同时也是机会之年。

 

展望2023，新西兰央行会一枝独秀吗？

 

按本文开始时候独立统计学家Tony的观点，新一波的下跌是因为新西兰央行继续迅速加息并发出2023年继续加速提高利率高点所导致的。现在来展望一下，新西兰央行能在2023年加息多久？

 

除了看新西兰央行自己的表态以外，还需要看看全球其他央行的状况，目前，全球央行发出的声音和新西兰央行并不同步。

 

1

12月初，澳洲央行发布最新货币政策，仅加息25基点，这已经是连续2次25基点了，连续2次低于市场预期50点。在一起发表的政策文件中，出现了澳洲央行认为可能随时停止加息的言论。

2

同样在12月初发表的加拿大央行货币政策，加息50基点，低于市场预期的75基点，在随同发表的政策文件中，同样出现了是否需要进一步加息将视具体经济而确定的言论，这意味着同样会随时停止加息。

3

以万亿为单位的债券市场通常走在领先的位置，美国债券市场10年期国债收益率从10-11月的高点4.5%跌到了3.5%，这意味着加息终点已经在非常接近的位置。美联储虽然坚持加息到5%以上，但已经非常接近终点。

 

新西兰作为一个小型经济体，没有完整的产业结构，将受全球经济影响，很难以独立全球。新西兰的货币政策需要跟随全球央行的步伐。由此推算，新西兰利率即使在未来数月加息，其处于峰值的时间可能会非常短，因此最高峰值的市场意义并不大。

 

Kiwibank 对未来的经济情景进行分析后提供了如下的曲线：下图中绿色曲线是当前市场对新西兰央行的预测，这种继续快速加息的预测导致了目前的市场恐慌，实际真的这样发生的可能性并不大。蓝色曲线则显示目前的经济状况下最可能的情景，红色则是经济迅速衰退后而需要快速降息的情景。

 

由此可见，对快速加息的恐慌导致了市场继续下跌，而实际状况却很大可能并非如此。

 

市场恐惧带来了机会

 

对于房产投资而言，租金上涨其实是一个真实而且略带滞后的数据，反应出房产市场的实时供求，不受短期因素干扰。

 

而房价则包含了未来预期，往往市场最恐惧的时刻，也是最佳机会出现的时刻。

 

租金和房价展现出的相反走向意味着，一旦一些因素消失（比如加息），一切会迅速反转。对于理性的投资者或者购房人，通过租金市场和其他数据，可以看到市场核心的供求因素状况。正是市场大众的恐慌创造了良好的交易机会，让有经验的投资者得以在底部建立建立自己未来的健康资产。

 

展望2023年，市场充满了机会

 

我们看到：

 

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新西兰房产的长期价值仍在，人口流入流出的波动远去，在北半球纷争不断背景下，新西兰将获得更多人口流入的机会，房产可以保持其长期吸引力。

2

随着房价下跌和收入上涨，目前的新西兰的房价收入已经回归到正常范围。2021年的房价收入比要比疫情前高接近3成， 而目前的房价收入比已经和疫情前几乎一致。

3

边境开放带来了实实在在的人口流入和经济复苏，这种复苏进程在持续进行，新西兰的目前的经济活力中传统的旅游业和留学产业的贡献比例仍旧非常低。

4

中国目前刚刚进入开放的状态，未来到访新西兰的中国人会显著增加。

5

2023年新西兰央行无论如何都会停止加息，那么本次房产调整的底部同样会在2023年出现。目前的恐慌是因为新西兰央行持续超预期加息论调造成的，事实上国际环境并不如此，因此恐慌只是暂时的。

6

2023年是大选年，无论是否产生政党更替，都意味者极大可能会有新的产业政策。

 

房地产有自己的交易特点，交易周期很长，产品变化多，尤其是新西兰这种多样化的住宅市场。即使是有经验的投资者也需要花费大量的时间寻找合适的标的，谈判和进行后续融资安排。大量的工作需要提前准备，可以想象2023年实际会是有经验的投资者忙碌的一年。

 

对于自住者，需要考虑更多的未来的生活扩张可能，因此选择起来更不简单。在市场房屋存量已经消耗，人口持续进入，租金开始不断上涨的背景下，2023年可能是为数不多的可以进行自由挑选的时间窗口。

 

试图探寻一个绝对底部。即使是对经验丰富的人来说都是不容易做到的，更何况是对新进入房产市场的人，寻找绝对底部更有可能会造成错过机会。因此对于首次购房者而言，做好准备就应进入，在未来房价继续上涨以后，底部微小金额的差别都是不值一提的。

 

在迎接2023年到来之际，祝愿2023年成为每一个读者的机会之年。