如何看清2023新西兰房价走势？假如取消所有购房限制措施，房价还能回升到一年前水平吗？！

随着利率的攀升，犹豫不决的买家越来越多，这直接导致了销售周期的延长，挂牌上市的房屋数量也随之大幅增多。

2022年对于新西兰房市来说是极其艰难的一年。新西兰房地产协会的公布的数据显示，新西兰房价在2021年11月达到峰值之后，截至2022年底，新西兰全国范围内的房价已经累计下跌了-13.7%，房产销售量呈现出低迷的态势，去年11月的销售量与一年前同期相比下降了-36.1%。

随着利率的攀升，犹豫不决的买家越来越多，这直接导致了销售周期的延长，挂牌上市的房屋数量也随之大幅增多。

那么，经历了2020/2021年的繁荣期和2022年的衰退期，2023年的新西兰房市又将何去何从呢？专家表示，要看清2023年的房价走势，需要弄清楚以下几个关键性的问题：

2023年利率走势是关键

专家表示，利率将是决定今年房价涨跌的关键因素，去年11月，当央行创纪录地提高了官方现金利率（OCR）至4.25%之后，各大商业银行也同时提高它们的抵押贷款利率水平，一些固定期限的贷款利率已经接近或超过7%，而浮动利率则已提升至8%左右。

这势必将严重影响置业者的借贷能力，而更多的房产投资者也会因此从市场上撤离。Valocity的评估主管James Wilson表示，利率的变化将是买家是否愿意进行房产买卖交易的最大驱动力，当前央行已经很明确的表示今年的利率将进一步上升，这将使购房需求受到相当大的压制，买家的心态也将保持谨慎和警惕。

低迷的房产销售量

去年底抵押贷款利率的极速上涨对房产销售产生了影响，在利率稳定之前相信很多买家可能会继续犹豫不决，房产成交量也会受到抑制。

James Wilson预计，今年的销售量将保持平稳状态，这是因为随着新西兰经济的衰退和抵押贷款利率的提升，我们将很难看到今年的房产销售量会出现大的攀升。他表示，销售总量将可能会维持在65,000至70,000之间徘徊。

“买方市场”仍是市场主旋律

房产销售量的减少意味着房产会在上市后停留更长的时间，并且有更多的待售房源可供买家选择。Ray White首席执行官Daniel Coulson表示，今年房产上市销售的天数会明显增多，所以卖家需要根据市场情况来选择最合适的销售方式。

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不可否认，拍卖会上的清盘率在下降，但他认为以拍卖的方式售出仍然是最有效和最快速的销售方式。虽然今年的市场对卖家来说会比较困难，但降低的房价和更多的待售房屋上市意味着买家有更多的实惠选择。对于有能力的首次置业者来说，这将是一个很好的购买时机，因为他们不必与投资者竞争，并且不必为心仪房产支付溢价。

对于新西兰大选结果的考量

奥克兰房地产投资者协会主席Kristin Sutherland表示，许多投资者会在选举前一直处于观望状态，而这种 "观望 "的态度将可能会一直持续到选举之后。

目前，国家党和行动党均已表示，他们将恢复出租物业的利息扣除政策，并考虑改变工党之前为遏制投资者买卖房产所推出的一系列其他政策。曾经有人做过预测，假如国家党赢得大选，投资者将重新返回市场，这将可能导致今年圣诞节前的房产买卖交易量激增。换言之，如果工党获胜则意味着市场可能会持续低迷。

Daniel Coulson的预测是房市会在选举前保持平静，一般来说，选举年是传统的淡季，因为人们在不确定哪个政党当选之前往往会对房地产投资做出谨慎的态度。

不可否认，自新冠疫情以来，政府联合央行已经设置了多个购房限制措施来冷却市场控制房价的持续走高，这些限制措施包括：

LVR（贷款与价值比例）

LVR限制了银行对买家购买房产的贷款额度，在新冠疫情爆发初期，这项限制在2020年被取消，但2021年3月又被重新实施，而后被继续收紧。当前的比例水平意味着投资者大多需要40%的首付款，首次置业者则需要大概20%的首付款。

明线测试法规

明线测试法规类似于向房产拥有者征收资本利得税，它适用于从2021年3月底算起之前5年内以及10年内出售的房产，但一些新建房能够得到豁免权。

出租房利息不可抵扣规则

根据利息抵扣取消规则的规定， 2021年3月27日或之后购入的住宅物业自2021年10月1日起不得用贷款利息来抵减租金收入的税收。

外国买家禁令

疫情之前的2018年，政府还推出了外国买家禁令政策，以此来消除市场的热钱。此举影响了很多海外买家的热情，但仍有一些房产能拿到批准。

那么问题来了，当通货膨胀得到控制之后，假如政府立即取消了所有的限制措施，房价还能迅速回升到一年前的水平吗？有专家坦言，答案是否定的。

Infometrics的首席预测师兼总监Gareth Kiernan

来自Infometrics的首席预测师兼总监Gareth Kiernan表示，LVR影响的可能主要是受制于首付款要求的首套房买家。如果没有了LVR，这些买家可能会得到低首付的抵押贷款，而目前他们仍然需要10万或15万纽币的首付款，这对首次置业者来说是一个相当大的挑战。如果首付款比例降低为5%，那么需要拿出的钱就少得多。但即便如此，银行在5%的首付款上的风险仍然比在20%的首付款上的贷款风险要高得多，所以银行同样会对放贷保持谨慎的态度。

CoreLogic的首席经济学家Kelvin Davidson也同样表示，在商业银行不想承担过多风险的同时，贷款人也会十分谨慎，在利率不断上升的时期，贷款申请人会担心自己未来是否会无法负担高额的贷款。他认为，目前所实施的调控措施都不会对当前高利率、高通胀的经济形势产生任何的影响。

与此同时，Davidson认为，外国买家的禁令并没有造成任何影响，因为新西兰绝大多数的住房都是在新西兰公民或居民之间交易。该禁令主要影响市场的高端房产，对其他方面的影响十分有限。

James Wilson表示，可能产生影响的是引入DTIs（债务与收入比），他认为银行会对推出DTIs持谨慎态度。如果实施，可能会使房价进一步下降。他坦言，一些政策的取消可能会产生局部的影响。例如，如果保留投资者抵消利息的能力，可能会鼓励一些投资者进行下一次购买。但即便如此，考虑到当前的供需关系和较高的利率，也不太可能引发市场恐慌抢购的局面出现（FOMO）。

对于明线测试法规，因缺少足够的时间来观察是否会产生广泛的影响，但Wilson指出，无论如何，新西兰都不是一个房地产投机者遍地的国家，所以对于大多数人来说，这个测试并不适用。

关于出租房利息不可抵扣的问题，Kiernan表示，如果取消了这些规则，可能会在短期内消弱对新住房的需求，与此同时，也可能会导致住宅建设工程量的大幅度下降。

综上所述，我们可以得出结果，即使取消当前实施的众多限制措施也并不一定会对房市产生什么根本性的影响。反之，假如国家党在今年大选中当选则很可能会促使更多的投资者重新回到房产市场，那么您也持有同样的观点吗？请在文末评论区给我们留言。