最新调查：房价会在年底触底吗？但央行明年或引入“房市大杀器”DTI……

在2020年和2021年，房地产市场的繁荣推动房价创下历史新高，但此后几乎全国的房价都出现暴跌，到了现在，房价已经下跌了一年多。随着央行进一步上调OCR，市场依然在观望：下行趋势何时结束？房产市场将在何时触底？

 

调查：多数人认为底部在明年年中

 

一项新的调查显示，许多人认为下行趋势将持续到明年。

 

新西兰房地产协会（REINZ）最新的房价指数显示，在全国范围内，房价中位数从从去年同期的880,000纽币下降13.3%至今年1月份的762,500纽币。比起2021年11月的市场峰值下降了16.2%。同时在今年1月，奥克兰房价中位数在两年内首次跌破100万纽币，目前为940,000纽币。

 

评论员一致认为，在市场稳定之前，未来几个月房价将进一步下跌，但对许多人来说，问题是下跌会持续多久。

 

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Stuff NowNext的一项最新调查显示，在愿意给出自己猜测的受访者中，有高达91%的人认为市场将在2024年中期触底。同时还有34%的人表示他们不知道。而在持有观点的人群当中，有62%认为市场低谷将在今年年底出现，而29%认为价格下跌将持续到明年。

 

这不仅是大众的看法，一些分析师和经济学家也持有类似的观点。

 

经济学家：或许会在今年年底或明年

 

CoreLogic 首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示，他倾向于同意房价将在年底前基本触底的观点。他说，央行的预测是明年价格将继续下跌，但明年跌幅较小，今年最后一个季度跌至谷底。

 

“到12月，经济低迷将持续大约两年。那是一段相当长的深度衰退，价格将下跌约20%。房地产不会定值过低，负担能力仍将捉襟见肘。但下跌了20%的价格将对首次购房者具有吸引力，并且它可能会改善一些投资者的数字，因为它确实会相当大地改变收益率。”

 

他说，利率也可能已经见顶，这将使买家更有信心，而净移民上升将增加市场需求。

Kelvin Davidson。图源：CoreLogic NZ

 

BNZ首席经济学家Mike Jones表示，很难准确选出市场的转折点，但他的假设是房价可能会在今年年中左右触底。

 

他认为，表明转折的先决条件之一是利率停止上升，因为较高的利率对市场调整产生了明显影响。“来自央行和海外的迹象表明，利率可能不会升至更高的峰值，但可能会保持在高于此前预期的水平。”

 

“因此，当市场确实转向时，并不意味着强劲的复苏会自动随之而来。”

 

他说，预计央行的紧缩周期将在年中左右达到顶峰，市场底部可能随之而来。最近的住房数据支持了这一观点。

 

“价格显然仍在下跌，但上个月下跌速度略有放缓，1月份的销售量小幅回升。这是你希望看到市场回暖的首要因素，如果这种情况持续下去，你会期望看到价格上涨的后续行动。但目前预测的不确定性比平时更大。”

 

Jones说，虽然房价已大幅下降，但仍比新冠疫情前高出约15%，而且负担能力仍然捉襟见肘。

 

上周，Westpac银行代理首席经济学家Michael Gordon表示，他预计在市场触底之前，今年剩余时间房价将进一步下跌7%左右。

 

不过，就算房价触底也不一定意味着市场将再次开始繁荣，因为这里存在一个很大的变数：央行是否会引入“房市大杀器”债务收入比？

 

 

央行明年或正式实行贷款收入比（DTI）限制？

 

贷款收入比（DTI）是反映贷款人还贷能力的重要工具。作为一种限制贷款总额的手段，DTI以贷款人的收入水平决定贷款人最大贷款额的多少。BNZ银行曾短暂实行过一段时间，但又在不久后取消。

 

央行曾表示，在2024年3月之前，它不太可能会对抵押贷款实施债务收入比控制。而贷款顾问认为，贷款收入比（DTI）是一个国际上比较常见的贷款政策，虽然现在还没正式落地，但就像是悬在新西兰市场上方的“达摩克利斯之剑”，总有一天会落下。

 

Kelvin Davidson表示：“房价和利率仍将很高，央行将在明年引入债务收入比（DTI）。这是一个很大的变化，将限制一个人可以拥有的财产数量。”他说，在价格开始再次上涨之前，市场可能会保持相对平稳一段时间，就像全球金融危机之后发生的那样。

 

对于央行来说，一切都在朝着正确的方向发展。房价正在下跌，与近年来相比，新借款人承担的贷款收入比急剧下降。

 

在央行发布的最新债务收入比（DTI）数据中，我们可以清楚看到下降的趋势。目前，全国自住业主的债务收入比（DTI）比率相对较低。债务收入比（DTI）高于5（借款金额超过贷款人年收入的5倍）的新抵押贷款承诺的月度份额现已连续下降13个月。

 

 

这种趋势是否会持续下去？央行是否真的将在2024年引入DTI限制？我们会继续关注。