房价要稳了？独栋住房许可出现十多年来最大降幅！这几点帮你看懂房市

任何市场都是有规律的，在房价数字之外，仍有一些因素正在悄然发挥作用

利率大幅上升降低了全国大部分地区的买家借贷能力，近期OneRoof房地产价值数据显示，全国房价下跌了11%。但任何市场都是有规律的，在房价数字之外，仍有一些因素正在悄然发挥作用。

独栋住房许可发放出现十多年来最大降幅

据Stuff报道，最新数据显示，新西兰1月份的独栋房屋许可率下降幅度为12年来的最大降幅，这可能有助于稳定下跌的房价。

截至1月份的一年里，共发放了21,032套独栋房屋的许可，共49,480套新房获批。奥克兰的数字有所上升，但北岛其他地区的数字明显下降。

综合所有类型住房的数据，1月份共计签发了2777份许可，经季节性调整后与2022年12月相比下降了1.5%。而独栋房屋占1月份所有许可的57%，获批1,067套，与2022年1月相比下降了26%。多单元住宅获批1,710套，增长了22%。

Infometrics表示，这是一个迹象，表明住宅建筑没有以前那样受欢迎了，因为房地产市场降温，利率上升使建筑成本降低。

“现在的房价比2021年11月的峰值低了16%以上，而且住宅建筑成本通胀仍以每年13%的速度上涨，建造新住宅的吸引力正在显着降低。年末联排别墅许可增长放缓至26%，这是自2019年11月新冠疫情期间以来的最低年增长率。”

首席预测员Gareth Kiernan表示，许可数量在过去几年中一直处于历史高位，部分反映了在过去十年的大部分时间里需要弥补建设不足的问题。

全球金融危机后，由于房价下跌、人口增长放缓和疲软的经济状况减少需求以及缺乏资金，我们看到了经济活动的大幅下降，住房短缺带来了房价上涨。

Kiernan表示，住房许可下降对房价的影响可能不那么显著。

“现阶段，新房供应减少可能是减缓房价下跌并导致房地产价值企稳的一个因素，利率已经见顶并开始回落的迹象也是如此。不过，我暂时不会担心新建筑的减少会导致房价大幅上涨。”

“我们在飓风前的预测是，到2024年底，每年的许可总数将减少到每年约30,500——根据我们的移民假设，这一比率仅略低于基本需求。许可的急剧下降将引起关注，因为那时我们开始回到严重的建设不足，这可能导致房价再次上涨并进一步恶化住房负担能力。

“当然，关注当前住房负担能力指标的人可能会争辩说，需要对房价进行更多调整以提高负担能力——这是合理的，因为房价仍比2020年1月高出23%，当时我们已经认为住房负担不起。在这种情况下，更多持续的新供应进入市场可能有助于维持房价的下行压力，因此住宅建设的任何放缓都无济于事。”

但他表示，要维持活动可能需要大量增加可用土地，因为近年来的大部分建筑成本增加不太可能逆转。“如果市场条件要求他们只能以80万纽币的价格出售，开发商将不会承诺在40万纽币的地块上建造价值60万纽币的房屋。”

九条可能会改变今年房市的要素

除了住房许可的下降，还有其他很多因素在综合影响着新西兰房地产市场。独立经济学家Tony Alexander列出了九条可能会改变今年房市的要素。

贷款利率依然将给许多现有贷款人带来痛苦，在他们中很少有人会在市场上寻找另一处房产，因为利率高涨，而且名下已经有了一套房产。对于房地产需求而言，重要的是当前利率而不是再融资利率。在这方面，固定借贷成本在六周前达到顶峰，贷款利率的下降可能非常缓慢。但是，大家可能已经排除了浮动利率接近8%的最坏情况，意味着一些买家将再次开始感兴趣。

工资增长强劲，劳动力需求正在从11月23日创纪录的货币政策收紧后的冲击式下降中恢复。企业继续报告劳动力短缺，因此我们可以合理地预期工作保障感会比大约三个月前预期的要多。对持续收入的信心往往对房地产需求有利。

净移民流量已经从六个月前每年减少16,000人转为增加16,000人。按照目前的情况，我们可能会在年底净增加近40,000人。这意味着除了最近的洪水导致人们流离失所而产生的需求之外，还有更多的住房需求。

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新增供给增速即将大幅回落。建筑师表示设计订单几乎没有了，因为开发商无法获得新的银行融资，买家对新建筑的需求已转向现有房产，而一些楼花买家则希望不结算。

我在REINZ对房地产经纪人的月度调查显示了三周前在mortgages.co.nz对抵押贷款顾问的月度调查。首次置业者重返市场，但不是投资者。

银行未能实现其抵押贷款销售目标，并且最近在限时对1-2年期固定利率进行大幅折扣。这反映了澳大利亚现在的情况，银行以低于其资金成本的利率放贷。

一些新因素正在提振经济，进而最终提振消费者购买房产的信心和意愿。旅游流量大幅上升，留学生回国时间早于预期，纽元走低对出口商有利，中国经济提振早于预期。加上与洪灾后重建相关的额外支出和额外的政府支出，因为今年是选举年，经济前景并不像许多人想象的那么糟糕。我仍然认为经济衰退有一半的可能会发生。