房市波动，中高端好区却“赢”了！向上置换的机会到了吗？

2023年1月最新One Roof房价报告显示，截至2022年12月底的三个月里，全国平均房地产价值下降 3.4%（35,000纽币）至990,000纽币。奥克兰的平均房产价值下降了4.1%（58,000纽币），至136.9万纽币，这是自3月底以来连续第九次下跌。

但不同区域的房价保值水平依然有很大差别。某些以公寓为主导的“高风险区域”在房市繁荣期没有太大的涨幅，却在这次的普跌中出现了不同程度的房价下滑。另一方面，即使房价普遍下行，不少中高端的“好区”房价却依然比其他区域更加保值，和两年前的房价相比仍有不小的涨幅。

 

既然如此，很多人开始动起了“向上置换”的心思：趁着中高端区房价下降，完全可以把手头不满意的房产卖出，在更好的街区购买更好的大房子。

 

中高端区值得出手

与去年同期相比，奥克兰全市房价下跌12%。与此前的峰值相比，跌幅更是达到了13.4%。

 

就算房市下行，一些区域也比其他区域更加保值，尤其是大家公认的中高端区。这些区域短期来看房价下跌，但长期来看更为安全保值。以奥克兰Remuera为例，今年1月的平均房价为2,851,000纽币，比起去年下降了348,000纽币，但和两年前比起来依然是上涨的，房价上涨288,000纽币。

 

而在以公寓楼为主的奥克兰市中心和Newmarket，今年1月的平均房价已经低于两年前。这些区域本身可能并没有太多的负面问题，但在市场下行时却更难接受考验。

 

对于中高端区域来说，他们通常是全国房市表现最好的区域之一。Valocity的估值主管James Wilson表示，综合考虑过去几个房市周期，Remuera及其同类区域一直比其他区域表现更优。

“比起其他城区，Remuera这类好区的房价不会在房市疲软时显著下降。就算下降，也不会持续太长的时间。”

对于已在这些中高端区域置业的房主来说，如今的房市波动不值得他们花费太多心思，因为从长期来看波动总会消失，而手中的房子仍是保值的。而对于有意“向上置换”的置业者来说，此刻出手能让您轻松省下一笔钱。

 

中高端房产为什么这么保值？答案很简单：物以稀为贵，好区住房供应紧张但需求旺盛。不论是名校校区、交通便利、风景优美、医疗资源丰富还是生活设施完善，中高端区都有着其他区域难以取代的优势，堪称寸土寸金，一旦有房源挂出通常都非常抢手。

 

以奥克兰 Remuera为例，在2022年房价普跌的情况下， Remuera一套五居室住宅却依然能以比CV 高出超过100万纽币的价格售出。

 

其他城区的房价和需求相对来说则更不稳定。如果正好有符合买家需求的项目上市，或是投资者在一段时间内更为活跃，房产价格就会出现一次上涨。但假如不能满足业主其他的需求，这些城区的房价也很可能会在压力面前迅速下滑。在经济前景不明朗的情况下，我们完全可以考虑将手中的资产朝着更加安全保值的方向“向上置换”。

 

另一方面，人们仍在寻求改变生活方式。过去一年中，新西兰人才短缺，失业率奇低，也带来一次大范围的加薪潮。雇主想尽办法提高工资留住员工，一些岗位的薪水涨幅达到33%。加薪让更多新西兰人手头有了额外的收入，家庭的扩大和疫情期间在家办公的影响也让更多人产生了换大房的想法。华人十分注重孩子的教育，在孩子长大后换到更好的学区也是很多家长的选择。在这种情况下，设施更完善、位置更出色的中高端城区无疑能满足大家多方面的需求。

 

市场下行，抓住机会者才能胜出

 

市场最恐惧的时刻，也是最佳机会出现的时刻。高利率不会一直持续下去，市场的低点很可能近在眼前。

 

近日世界银行的报告指出，全球经济前景面临下行风险，全球经济“发展面临的危机正在加剧”，全球繁荣面临的挫折可能会持续。新西兰央行也在2022年年底警告经济衰退的风险，但每种经济情况都存在赢家和输家。

 

CoreLogic 的首席住房经济学家Kelvin Davidson认为，在全球金融危机期间做得好的人是那些能够在价格下跌时捡到便宜货的人。他表示，目前新西兰房价大约处于衰退过程的半路。

 

“房价已经下跌了大约10%，可能总共会下跌20%，所以在接下来的六到七个月里可能还会再下跌10%。”

 

没有人能准确预测市场的底部，但如今已进入买方市场，待售房源明显增加，是买房的好时机。作为买家，你有更多的权力。卖家对销售条件的接受程度要高得多，例如更长或更短的结算期。在降温的房地产市场中，您通常有机会就购买条款进行谈判，例如以出售现有房屋为条件。

 

2023年，新西兰房地产市场将迎来更多的不确定性，大选、OCR上涨、通胀放缓、房价触底、经济衰退、海外劳动力涌入、建筑成本下降……这些都可能会极大影响购房者和屋主的生活。那么，现在是“向上置换”的好时机吗？我们请到了Barfoot & Thompson Remuera分行房产经纪Cici Wang来解答大家的疑惑。

 

Q：在您的工作经验中，如今市场上对“向上置换”的兴趣如何？

 

Cici Wang：在去年的整个一年的过程中，或者说2022年的财政年度中，“向上置换”没有受到任何影响。以我本人的经历，在Remuera 的Arney Road，近半年，我自己就卖掉了两个一千万以上的房源，其中一个接近1600万，另一个也接近1100万。因为买家选择了不公布售价，这两套房源都没有入选奥克兰十大最贵的销售记录，但1600万的那套房产完全可以进入销售记录排名第五。

 

这两套房子卖家都不是华人，而买入的都是华人买家，也都没有贷款。他们并不受疫情的影响，因为这一批客人是没有贷款压力的，只是需要蛰伏足够的时间来找到他们自己想要的房源。这两个买家都对自己所要求的房子有明确的需求，对房屋所在的街道也有明确的需求，所以当符合需求的房源上市时，他们会毫不犹豫地进入市场。但因为这一部分的房源的稀缺性是非常明显的，买家可能需要很大的耐心。

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Q：现在是“向上置换”的好时机吗？为什么？

 

Cici Wang：这个问题要看买家在寻求哪种级别的房子。如果是过千万的房产，那么任何时候都是好时机，取决于市场上有什么房源。如果是从一二百万的房子，置换到三四百万，或者upgrade到好的区，或者是从相对来说学区比较差的进入到学区比较好的区域，那么现在绝对是个好时候。

 

大部分的卖家已经明白现在是买家市场。如果他们关注去年和今年上半年的房市走向，那他们已经明白市场不能给出他们以前要的价钱。在市场好的时候，拍卖价格会远远超过房主的低价。现在我们会给出一个客观的房屋预期价，房主接受后我们才会上市。

 

在这个前提下，如果买家现在要置换，大部分情况下碰到的竞争买家数量远低过高峰时期，买家更可以有一个合理的价位买到他们心仪的房产。在去年、前年高峰时候，买家需要付出比心理价位多百分之十、二十，甚至于三四十才能买到喜欢的房。

 

置换也有各种方式，从小变大、从外区换好区、从质量较差的房子换到比较新的高质量住房，现在都是比较优质的机会。如果您的贷款已经准备好，或者有足够的现金的话，您在市场上的竞争力会非常强，因为跟您竞争的选手会比较少。同时，屋主在这个时候基本上上市的屋主都愿意迎合市场，聆听市场的反馈。其实最重要的是，每一套房子都完全不同，各有各的特点，各有各的优点。一旦错过，您不见得会再找到您喜欢中意的房源。所以也希望大家能把握住机会，来找到自己心仪的好房源。

 

 

Q：对于希望置换的买家来说，您推荐关注哪些区？有哪些需要注意的方面？

 

Cici Wang：对于希望置换的买家来说呢，要比较关注的是那些稳健、比较保值的区域，而不是在大起大落中幅度很大的区域。买在一个好区，等到您需要钱的时候，套现也会非常容易。

 

经过整个疫情的变化，大部分人应该明显感觉到奥克兰的中区好的位置是非常非常保值的，例如 Remuera这个区就非常坚挺。同时它极具优势，学校的资源和教育的资源，同时是交通便利，去CBD仅需四公里。这样的优势给了它非常好的机会。

 

在过去一年中，我已经看到很多华人和洋人朋友都会愿意选择在降价中依然非常坚挺的区域。相对来说，Remuera，Parnell，Mt Eden，Epsom都是很好的选择。这些区无论是上学，还是到CBD，到就近的医院、商场，都不需要上高速，也避免了交通堵塞这一个重大的问题。

 

对希望置换的买家来说呢，首先要聆听您自己的声音。想清楚置换的目的是什么？是好的学校，更新的房源，还是想退休卖掉房子，搬到一个性价比高，有风景的公寓？各方面的情况需要做个综合的判断。

 

同时需要注意财政情况，因为现在的市场和原来不一样，在市场非常热销的时间段，您是可以先买进再卖出的，因为房子只要上市，一定会提前拍卖，或者拍卖当时售出。但是现在呢，如果您的房子还没有卖掉，或者您是打算买进了再卖，那么，就请先关注一下您的房子是不是要先上市。

 

如果您是置换，我建议大家要把自己的房子先卖掉，或者至少是买进卖出要在同步进行，而不是义无反顾地买进了之后再卖出，因为很有可能它所需要的时间比您想象的长，能拿到的回报也可能比您想象的要稍微低一点，所以呢，做好你的财政预算，和银行的贷款沟通好。

 

在这个低迷的市场，很多的卖家如果没有到自己的心理价位，可能不会选择出售。除非他们的经济出现了巨大的问题，否则不会被迫降低房价出售。所以基本上您看中的好房子，在市场上很多都是非常靠谱的价钱，没有必要继续等待。在现在的市场上，您所看到的价位其实是这几年来最好的价位，尽量不要错过这样的好时间和好机会。