新西兰豪宅区房价已累计下跌超过30万纽币？但整体房价仍比疫情前高出25%

近日有媒体报道称，当前新西兰一些顶级豪宅区的房价中位数与2021年11月市场高峰时相比已经下跌了至少30万纽币，这则新闻在坊间引起了广泛的热议。

根据CoreLogic在每季度对新西兰全国923个居民区的房价进行的调查数据显示，房价跌幅最大的是位于惠灵顿及其周边的地区。在截至2023年3月1日的过去一年中，该区域内的房价中位数下跌了389,800纽币，其中Plimmerton区下跌了359,950纽币，Southgate下跌了333,150纽币，Karaka bays下跌了329,900纽币。而在奥克兰，房价跌幅度最大的区包括Westmere，St Marys Bay和Orakei。

CoreLogic的首席房地产经济学家Kelvin Davidson

来自CoreLogic的首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示，在最新公布的报告中，全纽有10个住宅区的房价跌幅达到了至少30万纽币，而且它们中的大多数都被归类于顶级豪宅区的范畴。他说，值得注意的是，这些豪宅区的房产价格其实在房价上涨前就已经比较昂贵。如果屋主在市场高峰期购买，现在再试图出售，这时就会强烈感受到房价大幅下跌所带来的巨大冲击。更值得一提的是，这种下跌不仅限于高端市场，去年新西兰1/3以上的住宅区的房价出现了两位数的下跌，大约有31个住宅区的房价下跌幅度至少达到了-20%，这其中的30个均来自大惠灵顿地区。

与之形成鲜明对比的是南岛一些城市规模较小地区的房价则逆市上扬，有4个住宅区的房价上涨幅度达到了两位数。其中，涨幅最大的住宅区来自Southland的Tuatapere，West Coast的Reefton，南Canterbury的Waimate和Southland的Riverton，这些地区的房价增长幅度均在10%至11%之间。另外还有30个住宅区的房价增长了5%或以上。

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专家点评

Davidson认为，区域性地区的人均收入往往低于主要的中心地区人群，但房价也同样如此，这些市场较低的房价可能会发生更大幅度的弹性变化。房产市场将面临重大的挑战，这包括新贷款人所面临的高抵押贷款利率和现有贷款人所面临的利率重新定价问题。他坦言，即使房价和市场热度在今年如期触底，房地产市场也很可能会在2024年继续保持低迷。但那些房价最先下跌的住宅区很可能会得到更快的回升，换句话说，那些跌幅最大的地区也可能是近期涨幅最大的地区。

我们再来看看另一个新西兰权威机构近日发布的房价调查数据。根据Quotable Value(QV)公布的数据显示，虽然新西兰全国范围内的房价在过去一年中出现了大幅的下跌，但仍比新冠疫情前时的房价高出+24.5%。2020年2月的全国平均房价为722,475纽币，比当前的全国平均房价低197,891纽币。QV全国发言人Simon Petersen表示，如果房价继续以目前的速度下降，可能还需要两年的时间房价才能回到新冠疫情前的水平。但他同时表示这是一个相当“大胆”的假设，因为市场预计在那之前就会稳定回升。

当前惠灵顿地区的房价仍比2020年2月时高出14.7%

他以惠灵顿地区为例进行说明，在新西兰众多的城市中，惠灵顿的房价是受到市场低迷打击最严重的地区之一，其房产均价在截至2023年2月的前12个月里下跌幅度达到了-21%（109,609纽币）跌至854,092纽币，但仍比2020年2月时的房产均价高出了+14.7%。在奥克兰和基督城这两个城市所表现出的房价差异则更大，与疫情前相比仍高出了20多万纽币。具体来说，奥克兰地区2月时的平均房价为128万纽币，在过去一年中下跌了-15.3%，但仍比2020年2月时高出了+19.3%。基督城的房价下跌幅度相对较小，2月均价为745,905纽币，年下跌率为-6.7%，比疫情前的房价高出了+45.3%。

专家点评

Petersen认为，如果市场持续保持下跌走势，那么房价恢复到三年前的水平则可能只是时间问题，如储备银行最近的一次提高官方现金利率将迫使市场暂时保持在下跌轨迹之中，不断上升的利率和信贷限制将继续束缚市场的回温。许多潜在购房者将拒绝在当前贷款成本如此之高的情况下购买房产，其他人则还在观望，等待市场见底的那一刻到来。

与此同时，ANZ银行的经济学家表示，市场已经完成了它们预测的-22%的价格跌幅的2/3，Westpac银行预计在今年剩余的时间里，在市场触底前，房价还会进一步下跌-7%。