行业人士说房产

无论是专业人士才能看懂的晦涩难题，还是和每个吃瓜群众都息息相关的居住问题，只要您关心、您提问，《逸居新西兰》就帮您找专业人士，答明白、讲透彻！

 

说到旧房改造2022年，全球楼市进入寒冬，新西兰房地产市场不断下滑，创30年来最大跌幅；2023年，关于新西兰房地产建筑业，您最关心哪些问题？

政策变化？投资机会？如何选择？……本期《逸居新西兰》从收到的25个问题中，精选了4个最具代表性的问题，邀请了四位来自不同领域的专业人士与您分享他们的观点。

专业领域：建筑规划

专业人士：John Yan

Envivo 设计顾问公司规划团队主管

 

Sarah拥有国际金融学士学位、经济学硕士学位和工商管理研究生文凭，加上在金融和商业领域超过20年的经验，和认真努力、一切为客户利益着想的态度，Sarah成为了Bayleys Remuera团队的核心成员，也是Bayleys交易绝对值最高的经纪人。

 

逸居公众号读者梅子：2023年，建筑规划方面会有哪些政策上的变化？

答：三年来，Covid-19疫情的爆发、蔓延，以及随之而来的公众恐慌、封锁、经济衰退等一系列问题，使得许多人在经历着未知和不确定性带来的焦虑和挑战。在2023年到来之际，我们似乎正在进入一个更加确定的时代。

值得注意的是，新西兰房地产市场发生了急剧变化：房价在2021年爆涨之后，2022年呈现一路下跌趋势。根据新西兰房地产协会(REINZ)的房价指数，全国房屋均价已自2021年11月的市场峰值下跌了13.7%。其中，惠灵顿的房价已经从峰值下跌了20.8%，奥克兰的房价下跌了18.4%，而且每个地区都出现了一定程度的下跌。

随着利率上升带来的不确定性越来越大，买家愈加犹豫不决，随之不断增加的是未售出的房屋数量。2022年年底，新西兰银行已将房贷利率上调至约7%，这大大增加了购房者要支付的利息金额，从而对购房需求产生了负面影响。

同样，由于对利率上涨、贷款收紧、成本增加和劳动力短缺的担忧，房地产开发商也始终保持着谨慎的态度。需要特别指出的是，较高的利率正在导致新西兰主要城市的新建房销售放缓，因为开发商急需先售出已完成的项目。

由于2023年是选举年，许多人预计住宅市场将会是相对平静的一年，并开始新的开发项目。从过去的经验来看，选举年的发展历来是缓慢的，因为人们在对即将到来的政治影响感到“不确定”时，对进行房地产投资也常常犹豫不决。

尽管存在这些挑战，但对于那些对未来有着正确估计的房地产开发商来说，机会依然存在。2023年，建筑规划行业将出现一些重大的政策变化，可能对当前市场的回升产生积极影响。其中，有两个关键领域值得注意：

1. 2022年8月18日，中密度住宅标准（MDRS）正式成为新西兰主要城市的规划规则。其中，奥克兰将在2023年期间就拟议变更的法律意见进行听证，预计到2024年年中将对奥克兰统一计划进行修改。因此，我们可以预期，在2023年10月选举后，MDRS规则具有更强的法律效力，这将增加新住宅项目的信心。
2. 2022年11月，政府决定对《资源管理法案(RMA)》实施彻底及全面的改革，其中包括三项环境法立法，最终将取代现行的1991年RMA。新的《自然和建筑环境法案(NBA)》和《空间规划法案(SPA)》将于2023年晚些时候通过成为法律。因此，在未来几年中，随着新的规划法开始在全国范围的《规划规则手册》中生效，我们可以期待新房开发的资源许可申请逐步简化。

总而言之，2023年对于住宅市场来说是，会是相当平静的一年，因为开发商除了完成现有项目的建设之外，会在接近年底时选择按兵不动、静观其变。

在这些已知的市场限制下，精明的投资者仍有机会以合理的折扣价购买可开发的土地，并在2024年即将到来的下一个建筑热潮之前，准备好设计许可文件。

专业领域：豪宅买卖

专业人士：Sarah Liu

Bayleys房产公司豪宅市场资深销售

 

Sarah拥有国际金融学士学位、经济学硕士学位和工商管理研究生文凭，加上在金融和商业领域超过20年的经验，和认真努力、一切为客户利益着想的态度，Sarah成为了Bayleys Remuera团队的核心成员，也是Bayleys交易绝对值最高的经纪人。

 

逸居读者Rachel：房价大跌，新西兰豪宅市场情况如何？

答：目前，新西兰整个房地产市场，都处于较为低迷的状态，受到利率的影响，房价也在持续下降。住宅市场表现得尤为明显。

然而，豪宅市场虽然也身在其中，却像是另外一个市场。

当然，豪宅市场也会在一定程度受到影响，但是，相对于那些首次置业类型的民宅而言，豪宅市场整体受到的影响并不大，因为豪宅面向的买家都是很有实力的。

在豪宅市场中，目标客户如果遇到喜欢的房产，价格又合理，他们都会选择购买；整体来说，豪宅购买是更具个性的，豪宅市场的销售最重要的是满足客户的需求和风格喜好。

最近，我有很多客户和潜在买家都在找高端豪宅，其中还有来自全球各地的千万级买家，比如美国、英国、新加坡等。可以说，2023年，新西兰豪宅市场还是非常稳固的。

专业领域：商业地产

专业人士：Jonathan Lynch

JLL Real Estate 高级主管 

 

Sarah拥有国际金融学士学位、经济学硕士学位和工商管理研究生文凭，加上在金融和商业领域超过20年的经验，和认真努力、一切为客户利益着想的态度，Sarah成为了Bayleys Remuera团队的核心成员，也是Bayleys交易绝对值最高的经纪人。

 

逸居读者XILA：我想在City投资商业地产，2023年是合适的时机么？

答：在2022年年底到2023年的过渡时期，奥克兰CBD及其周边区域内、价格区间在100万-1000万新西兰元的商业物业交易量可观。2023年，CBD商圈仍将活力满满、继续发展，一些物业受到领先指标的影响，而另一些则没有那么大影响。

在商业地产房源的展示方面，也出现了许多新的要求。CBD商圈内商业物业选择繁多，在大多数情况下，如果能够预先、有效地对房源推广进行规划和定位，展示效果是截然不同的。因此，在向潜在客户展示您的资产之前，与熟知市场的专家深入沟通是非常重要的。

适应变化很重要，了解当今市场正在发生的事情比以往任何时候都重要。2022年期间，商业和工业地产市场面临着愈演愈烈的不利因素——为了对抗持续的通货膨胀，利率有所上升、建筑成本继续呈上升趋势，而Covid-19疫情导致的强制封锁使人们养成了居家办公的习惯，未来是否能够“重返办公室”仍然是个未知数。

因此，投资者都相当谨慎，这使得商业地产市场从2020年和2021年的强劲需求中放缓。尽管人数仍然有限，新西兰边境的重新开放为海外游客、学生和工人的返回提供了便利，此举也导致海外投资者对新西兰房地产投资的兴趣增加。

我相信，海外投资者对新西兰商业地产市场的兴趣将在未来12个月内继续增加。与目前其他主要的全球市场相比，新西兰被视为投资的避风港，自2019年以来，贷款一直在不断发展，增长可观。

 

Sarah Liu 

专业领域：豪宅买卖

专业人士：Sarah Liu Bayleys房产公司豪宅市场资深销售

 

Sarah拥有国际金融学士学位、经济学硕士学位和工商管理研究生文凭，加上在金融和商业领域超过20年的经验，和认真努力、一切为客户利益着想的态度，Sarah成为了Bayleys Remuera团队里的核心成员，也是Bayleys交易绝对值最高的经纪人。

 

逸居读者Rachel：房价大跌，新西兰豪宅市场情况如何？

目前，新西兰整个房地产市场，都处于较为低迷的状态，受到利率的影响，房价也在持续下降。住宅市场表现得尤为明显。然而，豪宅市场虽然也身在其中，却像是另外一个市场。

当然，豪宅市场也会在一定程度受到影响，但是，相对于首次置业类型的民宅而言，豪宅市场整体受到的影响不大，因为豪宅面向的买家都是很有实力的。

在豪宅市场中，目标客户如果遇到喜欢的房产，价格又合理，他们都会选择购买；整体来说，豪宅购买是更具个性的，豪宅市场的销售最重要的是满足客户的需求和风格喜好。

最近，我有很多客户和潜在买家都在找高端豪宅，其中还有来自全球各地的千万级买家，比如美国、英国、新加坡等。可以说，2023年，新西兰豪宅市场还是非常稳固的。