黑天鹅和灰犀牛并存，2023年信贷市场路在何方？

2022新西兰信贷市场回顾

 

2022年是新西兰经济活动的转折之年。

这一整年，在美国又一轮加息缩表下，全球经济都在经历着从通货膨胀到通货紧缩时代的转变，新西兰也难以独善其身。

2022年，美联储连续加息7次，美国联邦储备利率从2022年初的0-0.25%区间提高到了4.25%-4.5%区间，累计加息了425个基点，加息幅度之大，创下20世纪80年代以来40年之最。 美国的居民消费价格指数(CPI)也伴随着利息的增长从2022年6月峰值9.1%跌落至2022年12月的6.5%，但通货膨胀率仍然是联邦储备委员会2%的目标的三倍以上，并且继续指向一种基于一般价格水平的广泛上涨，尤其是服务和住房。

新西兰是全球打响加息第一枪的国家，新西兰储备银行(Reserve Bank)2021年10月开始加息，将官方现金利率(OCR)从0.25%连续加息12次涨至2023年2月的4.75%，累计加息450个基点，也同样创下了40年来加息最大幅度。 然而，新西兰的通货膨胀率却并没有美国加息的效果那么明显，伴随着12次加息，新西兰CPI一路高歌，从2021年底的5.9%，一路增长到2022年6月的峰值7.3%，截止到2022年12月仍保持在7.2%的高位。 

伴随着利息的不断升高，2022新西兰房市也“凉凉”了。新西兰房地产协会（REINZ）的1月份数据显示，新西兰全国房屋销量跌至该机构自1992年开始记录以来的最低水平：新西兰只有2759套房屋售出，奥克兰943套。政府估价机构Quotable Value (QV) 3月9日发布的最新的房产数据则显示，截止至2023年2月，新西兰全国房价同比下跌了12.6%，均价跌至920,366新西兰元；而奥克兰的房价则同比下跌21.7%，中位价格降至百万以下，但价格仍比新冠疫情前高约24.5%。

图注：截止至2023年2月，新西兰全国房价同比下跌了12.6%，均价跌至920,366新西兰元 (资料来源：QV 房屋价格指数）

根据储备银行数据显示，截至2022年12月，包括非银行贷款机构在内的总未偿按揭贷款总额增加6.13亿新西兰元，达到3461.49亿新西兰元，仅相当于2021年12月3455.35亿新西兰元存量数字的0.18%增长。其中，3105亿左右是固定利率贷款，350亿左右为浮动利息贷款，总体呈上升趋势。

在商业贷款方面，新西兰储备银行表示，2023年1月总商业贷款存量再次减少了7.54亿新西兰元，其中包括6.07亿新西兰元的商业地产贷款下降。这使得商业贷款存量的年增长率从7.9%降至6.7%。

总农业贷款存量增加了2.26亿新西兰元，这使得年增长率从0.3%上升到0.5%，实际上这是自2019年12月以来的最高年增长率。

站在存款人的角度，储备银行的最新数据显示，2023年1月家庭存款总额下降了11亿新西兰元，这是自2022年1月同等规模下降以来的首次下降。这种下降来自交易和储蓄账户中金额的大量减少。但是，定期存款的存量却创下了新高，从2022年12月的1049.87亿新西兰元上升到1065.93亿新西兰元。

总体来说，2022年也是新西兰信贷市场的转折之年。通货膨胀率的不断走高且持续停留在高位，导致储备银行不得不冒着经济衰退的风险持续加息，毕竟这也是储备银行控制通胀的唯一手段；此外，2022年12月，新西兰失业率持续保持3.4%低位，实际GDP维持在2%的水平，也给了储备银行继续加息的底气。

 

2023新西兰信贷市场展望

 

一直以来，对经济活动的预测都是一个很有趣的话题，因为在这个黑天鹅和灰犀牛并存的时代，没有人能确定明年会发生什么。甚至，如果你在今年1月份问我对2023年的预测，和在3月份问我，都可能会得到不同的答案。

对于新西兰这个体量相对较小的经济体而言，一场飓风，就足以打乱我们对2023年经济情况的预测。。

经济咨询公司Infometrics的最新数据显示，在飓风Gabrielle来临之前，新西兰经济活动原本比较稳固：尽管新西兰储备银行激进的加息、房地产放缓、劳动力短缺和供应链中断已经对经济造成了影响，但2022年国内经济活动比预期更强劲。然而，突如其来的飓风和洪灾，为新西兰2023年引入了一个重要的话题——“经济衰退”。

新西兰储备银行2023年2月发布的货币政策声明(Monetary Policy Statement)指出，新西兰核心通胀和通胀预期仍然过高，劳动力市场仍然非常紧张； 全球经济增长前景正在放缓，但强劲的旅游业复苏正在推高国内通胀水平；有一些迹象表明，需求正在如预期般开始放缓 。此外，北岛最近遭受严重风暴的复苏可能会对短期通胀、短期生产波动和中期经济活动产生影响。高利率仍然是满足我们通胀和就业目标所需的，程度与11月声明相同。

在通胀方面，新西兰的年通胀率仍然处在历史高位7.2%。ANZ银行经济学家Finn Robinson和首席经济学家Sharon Zollner指出，新西兰正在遵循“通胀脉冲从商品转向粘性服务价格”的全球趋势：服务业价格现在对年度CPI的贡献超过2%，并且没有放缓的迹象；国内劳动力市场依旧火爆，最近几个月净移民的惊人增长，可能会缓解一些劳动力市场的僵局，而劳动力市场压力的缓解将是了解未来几年利率走向的关键。并且，飓风的破坏性影响又对短期内商品的通胀造成压力。如果这种情况持续下去，即使商品通胀恢复到历史水平，CPI也无法回到2%的水平。

 

在利率方面，储备银行称，仍需继续提高OCR；预计2023年第二季度平均OCR为5.14%，第四季度为5.5%甚至更高；预计OCR从2024年第三季度开始下降。全球的央行都在进入加息周期的新阶段，即在利率迅速提高到被广泛认为是“紧缩”的水平后，许多央行将会放慢加息步伐，进入“微调”阶段，而不是“紧急追赶”阶段。

图注：储备银行预测，OCR会在今年年中或年底见顶，然后逐渐下跌。（数据来源：2023年2月货币政策声明）

 

储备银行称，预计2023年第一季度通胀年率为7.3%，经济衰退将于2023年第二季度开始。然而2023年3月16日新西兰统计局(Statistics NZ)公布的最新数据显示，2022年第四季度新西兰GDP下降了0.6%——这一下降是在第三季度出现意外强劲增长1.7%之后发生的，比之前储备银行预测的增长0.7%有很大的差异，并使得整个经济的年增长率仅为2.6%。

在经济学上，连续两个月的GDP下降将被定义为经济衰退。很多经济学家认为，由于统计数据的滞后性，新西兰经济会比储备银行预测的提前进入衰退，且这种衰退是不可避免的。

ASB的预测称，到2023年年底，新西兰的经济会萎缩1%，主要原因包括消费者支出的减少，以及随房市降温出现的施工建设的减少。ASB首席经济学家Nick Tuffley表示 “通胀已经被证明会顽固高企，我们也不指望央行能在2025年年中之前，把通胀压回3%的目标水平。和国内工资增长挂钩的非贸易型通胀，将推高企业的运营开销，到2023年年中之前还可能加速上升。”

 

根据新Statistics NZ最新统计数据，新西兰1月份共核准了2777个新住宅，较去年1月份减少了86个，下降2.0%；与去年同期相比，1月份新住宅核准数量的下降在奥克兰特别显著，下降了11.5％。虽然全国新住宅核准数量下降幅度较小，但1月份已是连续第四个月低于去年同月份的水平，表明住宅建筑活动在缓慢且稳定地下降。根据该数据，可以得知：预测未来房屋供给量的准确率也在下降，因为房屋的建造成本在过去一年增长了13%，而房屋的售价在过去和未来一年预计会持续下跌，对于开发商来说，又有多少人愿意在这个时期去开发呢？

对2023年新西兰房价的预测关键字可能在于：何时见底？根据BNZ银行最新的研报显示，房价和利率具有高度的负相关性。如果加息放缓且逐渐见顶，那么房价的跌幅也将收窄且更接近底部。

图注：bnz研报显示，房价和利率有高度负相关性。（数据来源：BNZ QVNZ）

 

然而，对2023年信贷市场(主要指房屋抵押贷款市场)的预测，往往是基于以上所有经济数据的预测的结果，而信贷市场的恢复往往会早于房地产市场的恢复，因为人们往往是基于对全球经济和新西兰的经济的大方向判断而做出是否买房的决定，无论是自住还是投资。

独立经济学家Tony Alexander3月16号指出，已经有一些迹象表明新西兰房地产市场有望在今年中旬以前提前触底。首先，根据REINZ2月的最新数据显示，新西兰房价2月环比上涨了0.1%。虽然房价的下跌并没有结束，但下跌的速度显然在放缓；其次，净移民数量在不断走强，在截止至今年一月的一年里，净移民增量达到了33,000，这对新西兰的房市至关重要；最后，美国硅谷银行的倒闭，并不是因为不良贷款，而是因为流动性长短期错配导致发生了挤兑，而这种倒闭潮似乎还在蔓延。美国利率曲线已经在下降，而新西兰一年期固定利率的借贷成本已从一周前的5.55%将至目前的5.3%；3年期的借贷成本则从5.25%下降到了4.75%。关于货币政策收紧放缓的讨论越来越多，这将鼓励更多的潜在购房者排除利率上升的最坏情况，从而提升市场信心。

对于首次房买家来说，如果还款能力足以应对当下的利率，现在无疑是入市的最好时机。如果在前两年房价飞涨的时代，首次房买家尽管得到了额度比现在大的银行预批，但在疯狂的拍卖市场下往往悻悻而归。而在2023年的买方市场下，投资者寥寥无几，在新的DTI计算方式下，首次房买家贷款额度可能减少了，但是房价也下跌了、竞争者也变少了，购买能力也许反而增强了。

对于投资房买家来说，虽然银行的测试利率( Testing Rate)变高了，但近期各个银行也陆续出台了一些优惠的利率政策，更多收入的种类得到了认可，对支出的要求也逐渐从苛刻趋于合理化。正如Tony Alexdaner上述的分析，房地产市场有可能会在今年年中提前见底，那么现在正是时机做好入市的准备。

对于建筑类的开发商来说，今年各大贷方的资金量是相对充裕的。有经验的专业开发商如果能提供符合现在市场需求的房屋产品，还是可以获得很多资金支持，以保证开发项目顺利进行。同时，今年有很多开发商选择了建后出租(Build to Rent)的模式，很多银行也相继推出了符合这种市场需求的贷款产品。

此外，伴随着CCCFA法案的实施， 2023年3月16日以后，FMA要求：给零售客户提供受监管的金融咨询服务的任何人，都必须持有金融市场管理局颁发的金融咨询服务提供者(FAP)许可证、或在FAP许可证下运作。持证上岗是对未来贷款顾问更高的要求和监管。

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