“建后出租”项目能有效缓解住房短缺么？

2022年8月，住房部长Megan Woods宣布，某些类型的新建和现有的建后出租(Built to Rent , BTR)开发项目将永远豁免利息限制规定，“要符合条件，开发项目需要向租户提供至少10年的租约。如果租户希望，他们可以要求更短期的协议，而该开发项目仍有资格获得豁免。”这一税务优惠使得BTR项目继2019年被首次提出后，又一次受到了新西兰人的广泛关注。

 

BTR项目是什么？

BTR是指专门为租户提供一个长期稳定的租赁而建造的中-高密度住房的投资产品，比如退休村、学生宿舍等。很多人将BTR等同于多单元租赁房，但事实上，并非所有多单元租赁房都可以被视为BTR。

在新西兰，BTR可能仍属一个新概念，但在海外如英国或欧洲等是一个极为普遍的资产类别。与私人投资的买房出租 (Buy-to-Let) 物业不同，BTR往往由大型企业或信托资金而非独立房东拥有和管理，并由一个专业的物业管理公司统一运营，以提供高质量的增值服务和设施；BTR物业更愿意与租客签订长期租约，租客拥有一定权利对房屋做出适度改变；为了能获得更好的回报，BTR提供者会以提高住房质量、为租户提供良好体验作为一个长期可持续的目标，建立服务提供者和客户共赢的关系。 

像BTR 这类的长期租赁投资对于为有需要的个人和家庭提供稳定和负担得起的住房选择至关重要：BTR项目的推广，可以大规模增加租赁房供应、提供稳定且可预测的住房成本，使租户能够相应地规划他们的生活与财务。 这种稳定性有助于防止住房不安全(housing insecurity)，而住房不安全会对人们的心理健康和生活质量产生负面影响，从而影响一个城市的社会与经济发展。

 

BTR项目有哪些政策支持？

许多业内人士相信 BTR 是缓解我们住房短缺的直接有效的解决方案。 多年来，新西兰物业委员会 (Property Council) 一直与政府沟通开发 BTR 的潜力。 通过实施一些简单且具有成本效益的政策变化，让 BTR 走上稳健的增长轨道。

这些政策变化包括：

1.设立专门的 BTR 资产类别，类似于学生宿舍和退休村，以实现海外投资；

2. 为 BTR 开发的项目利息扣除(Interest Deductibility )和折旧(Depreciation)；

3.对《住宅租赁法》进行修改，当BTR持有者需要卖房时，无需通知租客。

 

投资BTR项目的需要注意什么？

对投资BTR 开发项目心动了？考察一个项目是否值得投资，需要从质量、便利、客户服务、地点和社区、灵活性和使用期限确定性等多个方面进行深入分析和探讨：

质量：

作为长期租赁投资，BTR项目持有者或管理公司必须积极提供且维持高质量的住房选择，以吸引租户且提高回报。所谓”高质量”包括但不限于确保居住环境的安全、可靠和良好的维护；优质的住房还有助于预防健康问题并降低维修和维护成本。

便利：

BTR 项目的地点选择必须能够吸引租户。一般来说，BTR项目应位于成熟且交通便利的地区，有公共交通、商店、学校和医疗设施等基本设施可供租户使用，这有助于降低租户的交通成本并提高租户的整体生活质量。

客户服务：

卓越的客户服务对于BTR至关重要。房东和物业经理应对租户的担忧和投诉做出回应，提供及时有效的解决方案。良好的客户服务有助于在房东和租户之间建立积极的关系，从而促成长期租约并减少住户变更。

社区：

BTR项目的公共基础设施应有助于为租户创造归属感和社会支持，比如共享的娱乐、活动、会议室。除此之外，物业还会定期举办活动如圣诞节聚餐、问答之夜等。让租客感觉如同生活在一个大家庭中。

租期的确定性：

BTR项目为租户提供确定且可预计的租期。由于持有者的目的明确，这意味着可以提供长期租约。租期的确定性有助于稳定租户的生活发展。

灵活性：

BTR为租户提供灵活性，使他们能够随着生活需求的变化而改变他们的生活安排。 这包括可增减租户、提前解约、允许租户养宠物，以及变更房间但不必搬迁到另一个地区等。

优质BTR项目一览

新西兰目前已经有不少已开发/开发中的BTR 物业，比较典型的有位于Grafton的Park Tower、位于Mt Albert的Modal公寓和位于 Slyvia Park商圈内的295套BTR 公寓 。

Park Tower 享有周边便利设施和公共交通的优势，也为租户提供安全、稳定且有归属感的住宿。该公寓提供现场物业管理/礼宾/安保等服务支持，还有多达22个共享空间如媒体室、临时办公室、游戏厅、休息室及烧烤区等。除此以外，还定期举办各类居民活动。

Modal 于 2020 年 10 月在 Covid 的不确定时期完工，是开发商Ockham Residential的第一个BTR项目，为奥克兰增加了 32 套一居室和两居室住宅公寓。该项目享有靠近公共汽车和火车路线的便利，并为租户提供替代交通工具 Cityhop 共享汽车，因此没有设计停车场。 Modal还有两个内部自行车储藏室，非常适合以自行车为主要交通工具的人士。

 

Slyvia Park购物中心的拥有者Kiwi Property 正在Slyvia Park商圈开发的295 套BTR 公寓预计将在2024竣工，并开始迎接第一批租客入住。该项目的特点是稳定但灵活的租期、优越的地点和管理团队，以及商圈及其周围齐全的基础设施和生活环境。

由此可见，这类的公寓生活体验，无疑有别于周边传统私人投资的公寓物业。这也是BTR项目希望能够达到的初衷。 

 

虽然BTR 可能不是解决住房危机的灵丹妙药，但它无疑在解决这一问题方面发挥着重要作用。 许多组织都在优先改善住房供应，而 BTR 是该解决方案的一部分。随着每多建一所房屋，新西兰人就离重新平衡住房供需又近了一步。因此，许多业内的倡导者正在呼吁政府为新西兰从新定义BTR，让投资者更容易投资，例如，通过将 BTR项目的税收待遇与类似的大型商业地产投资相结合，政府可以鼓励对BTR 项目的更多投资，并加快开发进程，从而建造更多的房屋。