CBRE：奥克兰商业地产市场概述

2022年下半年写字楼净吸纳量强劲，中央商务区(CBD)写字楼总空置率从去年6月的15.6%下降至2022年12月底的14.0%。非中心商务中心写字楼空置率也有所下降，到2022年底为7.5%。

回顾与总结：

到2022年底，总工业地产空置率降至0.1%。在整个1360万平方米的市场中，只有7623平方米的(乙)B、C和D级的空间空置，但在约38.4万平方米的在建项目中，有7.8万平方米仍被空置并可供出租。

大型零售地产、A级非中心商务区写字楼和A级CBD写字楼的租金增长良好。B级地产市场租金普遍面临下行压力。工业区A、B级市场均出现异常增长。

较高的利率对我们过去两个季度的收益率评估产生了重大影响，尽管缺乏交易活动意味着我们更多依赖CBRE的市场互动和可用的投标统计数据而不是一手销售数据，并旨在找到中间立场在供应商和购买者的不同期望之间。结果是收益率比2022年增加了60-120个基点。

经济

生产GDP季度环比下降-0.6%弱于大多数人的预期。展望未来，第一季度的前景依然不容乐观。随着更频繁的数据指向2023年将持续疲软，今年经济有可能会有轻度的衰退。

然而，并非所有因素都对经济构成下行风险。移民和旅游业开始强劲反弹，两者都将在2023年产生积极的经济影响。

虽然市场总成本预期仍然很高但定价意愿正在小幅下降，表明国内产生的通胀压力正在失去一些动力。CPI在2022年最后两个季度保持稳定，非贸易性通胀低于新西兰储备银行的预期。

市场继续预计CPI将在2024年下半年回到3%的目标上限内，但关于未来几个季度通胀下降的速度仍存在广泛意见，特别是考虑到最近台风造成的灾难以及灾后重建的影响。

这种不确定性使得新西兰储备银行和市场都持谨慎态度。长期利率在2023年第一季度异常波动，反映了意外事件和影响，例如美国经济数据、通胀数据都强于预期以及银行业新出现的危机。

随着未来几个月全球和地方重大经济和货币影响的多样化组合，不确定性可能会持续上升。

投资市场

利率的累计上涨（自2022年年中以来上涨了275个基点）对商业房地产市场产生了重大影响，并对CBRE2022年12月季度的指示性收益率评估产生了影响。缺乏已达成的交易意味着收益率等统计数据是由其他可观察的指标设定的，例如CBRE的市场互动和可用的投标统计数据，以及将历史收益率利差指标与当前的借贷成本叠加在一起综合考量。

债务成本和可利用的资金是买方需求的两个关键影响因素，这推动了那些在债务融资方面还有继续投资空间和能力的投资者。在当前环境下，投资者者倾向于增值机会，这些机会仍然可以提供不错的收益。总体而言，我们预计到2023年销量将增加，因为一些业主感受到债务成本上升，以及资本充足的买家渴望以较低价格购买地产的相互影响。

虽然回报要求和实现这些要求的风险因不同商业地产种类而异，但我们仍然看到所有行业的收益率持续上升的压力。在所有影响中这一点强化了利率对定价的主要影响。工业板块仍然是最受看好的资产类别，但我们的评估显示，2022年最后三个月主要工业收益率（+46个基点）的上升高于其它商业地产水平。这可能是因为2021年末，甲级工业地产收益率是所有地产中最低的，因此在利率快速上升时出现了最大程度的波动。

中央商务区办公室空置

2022年下半年CBD写字楼净吸纳量强劲，超过17500平方米，一方面得益于优质空间非常健康强劲的需求，另一方面，二级写字楼的吸纳量仅略有下降，表现也较为稳定。自2015年下半年以来，下半年的奥克兰CBD写字楼市场表现最为强劲。

在顶级（Premium）等级中强劲的净吸纳量是租户进行办公室质量升级（例如Fusion 5，Anthony Harper），办公室面积扩张（例如Precinct Properties，Forsyth Barr）以及租户需求的综合结果，这些租户要么是市场上的新租户，要么来自我们研究部不监控的微小写字楼（例如Zim Shipping，FIFA）。继上半年大幅亏损后，2022年下半年A级净吸纳量也为正。乙级净吸纳量略有下降，原因是B级吸纳量小幅增长但丙级吸纳量为负。

鉴于吸纳量或需求持续高位，CBD写字楼总空置率在2022年下半年下降，从去年6月的15.6%上升到12月底的14.0%。

在截至2022年12月的六个月内，顶级空置率从8.4%大幅下降至3.7%，由于租户对优质空间选择的强烈偏好预计空置率将进一步下降。在A级，尽管有正吸收，但空置率基本保持稳定，因为131 Queen Street竣工后增加了超过7,000平方米的可用的空置空间。在乙级市场,空置率的减少更多是空置的写字楼退出市场进行翻新或改建和改变用途。

中央商务区办公室租金

通过收集的数据我们发现顶级（Premium）写字楼市场在下半年的租金增长强劲，这得益于持续健康稳定的需求和其所导致的空置率的迅速下降。虽然A级建筑的租金增长也是合理的，但增长程度较低，在我们记录的18幢A级楼宇中只有4幢在第四季度出现增长。

过去几个季度写字楼的折扣率更加稳定，尽管折扣差别较大，从8%至21%不等。这反映了出租人的具体情况等继续严重影响个别写字楼的租金表现。

乙级租金调整仍在继续，在我们最近的每个季度评估中B级租金均显示疲软。

中央商务区写字楼市场展望

我们的基本情景预测显示，到2026年新建和翻新的写字楼空间将达到122000平方米，而预计因为要返修或者改变建筑用途而退出市场的写字楼面积约为62000平方米，导致2023年至2026年期间CBD办公净供应量约为60000平方米。预计租户需求趋势将继续有利于高质量的写字楼导致其空置率会有小幅下降。

乙级空置建筑物的撤出和一些翻新建筑物的新租户会让短期的市场空置率较为平稳，但未来几年，租户会持续搬移到高质量写字楼，这将给质量较低的写字楼带来持续的空置压力。

租金：优质写字楼租赁趋势反映了顶级写字楼和A级之间的两极分化。延续过去一年租金上涨的趋势预计到年2026年，顶级（Premium）租金平均每年增长2.3%而级租金增长为1.4%。

在乙级市场，明后年租金下调将会继续。之前的数据显示，相对于优质写字楼租金二级写字楼市场租金对GDP变化的反应比空置率更敏感。这意味着，虽然今明两年经济对乙级市场不利但从2024年下半年开始，随着经济恢复和增长我们预计尽管空置率上升，但乙级市场租金也会开始反弹。

非中央商务区办公室空置

非中央商务区写字楼空置率在2022年下半年有所下降，其中B级的降幅最为明显（在一定程度上受到建筑评级的影响），而A级则略有下降，C/D级基本保持稳定。

2022年下半年非中央商务区写字楼市场的新供应包括Ponsonby中央办公部分的扩建和Henderson Universal Drive建筑群开发的第三阶段。此外，Takapuna位于1-7 The Strand写字楼的全面翻新也已完成。

继2022年上半年净吸纳量损失近8000平方米之后，去年下半年的情况要积极得多，7月至12月期间我们监测到超过15000平方米的净吸纳量。

很多租户都在下半年搬到了A级写字楼，包括Takapuna的 1-7 The Strand和Serato Audio，这家公司从CBD的80 Grey Ave搬到了Ponsonby。2022年下半年B级写字楼市场的净吸收量也有所改善，得益于比较客观的需求。

非中央商务区办公室租金

在过去的一年里非中央商务区（CBD）写字楼租金的表现一直优于CBD的同类写字楼，因为它们受益于更多的市场需求。

与中央商务区的甲级市场一样，对高质量非中央商务区办公空间的强劲需求导致2022年非中央商务区甲级租金年增长为5%。虽然增长集中在优质写字楼上，但非二级租金也有一些增长。这延续了2021年在入住率和需求状况良好的基础上，例如Manukau，那里最优质的办公室是B级，租户继续的需求导致租金虽上涨较低但一直持续增长。

非中央商务区写字楼市场展望

预计到2026年，净供应量约为75000平方米。此外还有几个新开发项目仍处于早期计划阶段，并可能在2026年之前提前完成。与中央商务区一样优质写字楼的空置率会普遍下降。不过因为新的地产完成，租户从旧的甲级办公楼搬到新的甲级楼会导致甲级市场空置率在未来五年偶尔会出现小的峰值。乙级写字楼的空置率将会更加平稳维持在8~9%。

租金：我们预测未来五年非中央商务区（CBD）办公室租金将继续增长，但增长率将低于2022年的水平。鉴于不稳定的经济前景，预计2023年，甲级写字楼租金增长2.5%，其中大部分可能在上半年，然后从下半年到2024年增长会放缓。

优质的乙级写字楼和近期翻新的楼也会有不错的需求量，从而我们预测乙级市场平均租金在未来五年也会有小幅上涨。

零售地产租金

购物中心租金正在稳步增长，其中有许多积极因素推动包括旅游业反弹推动的消费者支出，及房东因通货膨胀上涨租金。

虽然市场条件有利于某些地区（CBD.Prime,Newmarket)的零售租金增长，但租赁期限较短（2-3年）的地产租金增长仍低于其他地产。我们预计房东到期限结束时会有更大幅度的增长。

利率上升、生活成本大幅上涨和房地产市场疲软的综合影响表明，家庭支出将大幅放缓。虽然最近CBRE经纪公司与零售商的互动表明，许多零售商处于扩张模式，并准备将未来的疲软市场视为暂时的困难但我们预计未来18个月，消费和租金增长都将有所放缓。

工业地产空置

工业总空置率从2021年12月的0.5%下降到2022年底的 0.1%。在整个奥克兰1360万平方米的工业市场中，只有7623平方米的乙级空间空置。甲级市场没有空置地产。

在CBRE研究部的定义中，空置指实际空置并可供出租的空间，不包括某些已被占用空间中的可用转租空间(sublease.space)和仍在建的未被提前租赁的可用空间。例如，在2022年11月的新开发地产中，在建工业地产面积超过384000平方米，其中78000平方米没有被提前租赁，仍可出租。

继上半年总供应量为99850平方米之后，市场在2022年下半年飙升。新增供应量达到236257平方米;233277平方米的甲级新地产和2980平方米的乙级。考虑到一些老旧地产被翻修，下半年的总净地产总面积变化为195571平方米，是过去十年来最大的。在截至2022年12月的六个月中，工业净吸纳总量约为 223000平方米。因为所有新地产都被占用而没有空置，所以新开发地产的是一个主要的贡献因素，还有一个原因是2022上半年非新地产中的所有空置的甲级地产也被占用。

工业地产租金

继2022年工业租金连续三个季度大幅上涨后，2022年第四季度的甲级市场增速放缓至2.5%，乙级租金增长放缓至1.6%。其中一个增长原因是新的地产租金高于平均市场租金，以及一些工业地产的办公室租金强劲增长，这些租金现在已接近优质写字楼租金。

（备注：工业地产的租金分为办公区域租金和仓储或工业区域租金。每个工业地产都会有一小部分的办公区域，这些办公区域的租金是单独出来的并且现在租金已经接近CBD的写字楼租金。）

优质建筑的仓储租金继续上涨，第四季度达到每平方米每年190-200新西兰元。不过根据经纪人的反馈，租户也开始对高租金感到压力并开始和房东协商价格以便调低租金。

工业地产市场展望

我们预计未来两年Prime（甲级）空置率将小幅增加。我们的预测包括到2024年工业需求的下降到与经济增长水平相一致，并将导致新增供应减少。供应减少也会有助于控制空置率在正常水平。我们预测，未来五年的甲级空置率仍将低于1.6%的历史平均水平。

租金：租金在上半年仍会持续走高，原因仍是开发成本的增加和持续的工业地产高需求。在2023年上半年，租金增长仍会维持较高水平，但从2023年下半年到2024年，市场租金增长速度会有所回落。

预计优质工业仍是奥克兰各个商业地产市场中最强劲的资本回报，这要归功于非常高的短期租金增长。虽然预计到2024年这一趋势将放缓，但总体而言，主要工业市场租金预计将在2022-2026年期间上涨近35%。预计乙级市场表现将有所减弱，但预计市场租金增长仍将超过25%。因此，即使收益率上升，这两个行业也提供了积极的资本回报前景。