澳洲房市已止跌回涨！最新预测：新西兰房市或在3个月内触底！拐点将至？

根据realestate.com.au的报道，最新公布的澳大利亚的PropTrack房价指数显示，3月份大多数澳洲主要城市的房价都呈现出不同程度的上涨。来自PropTrack的一位高级经济学家表示，3月份澳洲国内房价上涨+0.13%，同时使今年内的房价上涨幅度达到+0.49%，这意味着澳洲的房价下跌趋势已经得到了完全的扭转。澳洲央行表示，虽然在快速加息的背景下，房价从去年上半年达到峰值后下跌，但这种影响在最近几个月里已大大削弱。

澳洲四大主要城市房价走势图 来源：Domain

 

反观新西兰，房价的下跌态势已经持续了一年有余。此前经济学家们对于房市何时回暖的预测却不尽相同，有的表示最快也要到今年年底，还有的保守估计房市的低迷状况会延续到明年或后年。而最近著名的房地产研究机构CoreLogic的新西兰市场研究负责人Nick Goodall则认为，新西兰房产市场的低迷期会在3个月内结束。

 

对比纽澳，三个月内真会触底吗？

 

想对比新西兰和澳洲，首先要了解澳洲房价为何能触底反弹。纽澳两国同样经历了高通胀、加息、房价下跌的路径，但澳洲似乎已经走出了本轮房价下跌的低谷，而新西兰的高通胀仍在持续。澳洲房价触底反弹的原因有几点：澳洲移民增多、住房压力大、空房量低，导致买家竞争加剧，同时通胀已经得到控制，失业率逐步攀高。

 

Goodall表示，他们的统计数据显示，3月份澳大利亚房地产市场在沉寂了一段时期之后已率先于新西兰市场开始呈现出回升趋势。CoreLogic所公布的澳大利亚3月份房价指数得到了+0.6%的上涨，这是自2022年4月以来首次出现的月度上涨势头。

 

这包括，澳大利亚四个最大首府城市和其他地区的房价都出现了上升，其中悉尼的涨幅达到了+1.4%。与之形成鲜明对比的是新西兰房产市场的房价仍在下跌之中，而迫使澳大利亚房产市场率先出现反弹的主因是两国房产市场的待售房产库存水平不同。澳洲的房源数量相对较少，导致了买家竞争的加剧，而这意味着房价将会持续上涨。

 

 

反观当前的新西兰市场，挂牌的待售房产数量达到了最近两三年来的最高点。Goodall解释道，新西兰房产的库存量之高是因为在过去的15个月里，房产销售量相比较2021年高峰时发生了大幅的下降。这导致了新西兰市场无法达到澳洲市场当前的竞争水平来推动房价的上涨。虽然两国购房者的需求已经降低到了类似的水平，但不同的是两国房地产市场上房屋供给量的差别。他同时表示，虽说澳洲全国范围内房价取得了0.6%的提升是一个明显的变化趋势，但这仅仅只能说明这一个月的情况，要下澳洲房市已彻底回暖的定论还为时尚早。

 

 

在Goodall看来，新西兰房产市场并不会远远落后于澳洲市场。纵然上周三新西兰央行（RBNZ）再次大幅加息50个基点使官方现金利率（OCR）达到5.25%的新高，但他认为本轮货币紧缩周期即将结束，OCR的上涨也将很快结束。

他们得出的结论是，新西兰市场抵押贷款利率已经达到顶峰，这与澳洲的情况基本相同，那么新西兰房市的低迷很可能在3个月内结束。另外，澳洲市场领先于新西兰市场回温的另一个主要原因是两国央行的货币政策的差异。

 

在提升OCR的道路上，新西兰央行似乎比澳洲央行更为激进。CoreLogic的澳洲房地产市场研究主管Eliza Own表示，澳洲央行选择了在新冠疫情紧急状态之下更低的现金利率最低点，即0.1%，而新西兰央行则实行了0.25%的最低点。从现实情况来看，疫情后新西兰的房价比澳洲市场的房价上涨的更快，那么这可能需要新西兰央行在OCR的调控上表现出更为强硬的态度，以阻止高房价所带来的财富效应的负面影响。

 

她表示，尽管新西兰OCR上升的幅度较大，但自新冠疫情之后，新西兰的房价取得了更大的增长。当前澳洲各地的房价与2020年3月时相比高出了15%，而新西兰的房价则与同期相比高出了28%左右。Owen表示，新西兰的房价正在持续快速下跌，待售房产的库存水平在不断增加，相比之下，澳洲市场的库存水平仍然吃紧，房价从上个月开始回升。她认为，澳洲市场可能正在走出本轮房产下跌周期的低谷，尽管未来仍有一些不确定的因素存在。例如，澳洲央行仍有可能进一步加息，因为劳动力市场供求关系仍然紧张，高通胀带来的家庭高消费压力刚刚开始从顽固的高位上缓解，这都可能在未来一年里给市场带来不小的下行压力。

 

值得一提的是，Ray White首席经济学家Nerida Conisbee认为，新西兰抵押贷款利率的快速上升是澳洲房产市场加速回暖的一个关键原因。她解释道，不断上涨的贷款利率迫使贷款人获得融资贷款的能力日益艰难，而澳洲工资更有吸引力，导致新西兰人口流入澳洲，加剧了澳洲人口的快速增长。再加上疫情结束开放边境的固有影响，目前澳洲的人口增长速度已经跃升至新冠疫情前的水平，导致租金以有史以来最快的速度增长，并且很快蔓延到了房地产买方市场。

 

Conisbee认为，新西兰去年第四季度国民经济出现了一定萎缩，这可能意味着经济衰退的到来，而经济的衰退对于房产市场来说，并不是一个好消息，由于较高的贷款利率和经济前景的不明朗，新西兰的商业信心也会降到低点。而反观澳洲房产市场，澳洲的建筑业危机正在缓解，正在建造的房屋数量也在减少，再加上强劲的人口增长势头，住房短缺问题正在日益凸显，这在很大程度上从租金的上涨中已显现出来。

 

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那么问题来了，澳洲房产市场正在回暖，拍卖清盘率正在回升，那么新西兰的房地产市场复苏还会远吗？

 

要想知道新西兰的房地产市场是否会很快复苏，我们需要思考的一个问题是当前OCR是否已经到达了顶峰？假如新西兰央行在5月24日再次提高OCR，也请大家不要感到意外。如果发生，那么这将是连续第12次上调OCR，而0.25%的上调幅度将使得OCR达到央行已确定的长期目标利率5.5%。

 

但在此之前的4月20日，我们还需要关注到2023年第一季度的消费者物价指数（CPI）数据。倘若目前7.2%的高通胀率压力得到了缓解，那么新西兰央行将会重新审视提升更高OCR的必要性，特别是考虑到OCR增长所带来的滞后效应。

 

另一个数据也值得关注。就在今天，统计局数字出炉，新西兰年度移民增长继续上升，回到了疫情之前的水平。截至2023年2月的数字显示，过去12个月有152,900名移民入境，比去年增长了195%，同时有100,900名移民离境，同比增长41%。

 

在截至2023年2月的12个月内抵达的119,100名非新西兰公民移民中，四分之三 (89,600) 持临时签证，包括工作、学生和访客签证类型。

 

对于新西兰房地产市场来说，就算这些临时签证持有者暂时无法购房，也将为租房市场注入新的活力，投资客或许会因此有所行动。而在更远的将来，这些临时签证持有者中的部分人将会转化为居民身份，势必将影响整个房市的供需形式。