购买期房，开发商却破产了？！买新房之前千万记住这五件事，保护好自己！

在新西兰购买期房或新建房，似乎有时会被人冠以“危险”的形容。在当前艰难的房地产市场中，购房者可能会遇到的风险包括但不限于：建商和开发商破产、开发项目被终止、银行御批期限已过、合同陷阱等等。运气好的话，上述问题可能一个都不会出现，但哪怕只有一点问题，都可能会将购房者的财政状况拖垮，陷入无尽的纠纷当中。

 

实际上，新建房屋具有许多优点，包括较低的首付要求、对首次购房者提供更大额度的首次购房补贴，以及对投资者免除利息扣除规定等等。对于我们华人来说，购买新房更是一种偏好。

 

建筑行业的困难时期使购买新建房屋更具风险，但购房者可以采取一些措施来保护自己，以防出现问题。因此，如果您考虑购买新建房屋，一定要记住下面这些要点——

 

 

做好前期准备

 

新西兰消费者协会调查团队负责人Rebecca Styles表示，购房者保护自己的程度取决于做了多少准备工作，以及如何完成这些工作。

 

“这听起来很简单，但事实并非如此。购房者需要进行全面的尽职调查，需要找一个好律师，并且在选择开发商或建筑商时要非常小心。”这意味着购房者不仅要对房产和所提供的交易进行了解，还要对开发商进行调查。

 

专门从事新建房屋的Harcourts房产公司董事Mark Honeybone表示，应密切审查开发商或建筑公司的过往记录。

 

“查看他们的声誉、历史以及董事会成员的历史，了解他们之前完成的建筑情况，并尽可能了解他们的财务状况，找出他们的资金来源。不要仅凭别人的话来判断，如果在调查后对开发商感到不安，请相信自己的直觉。”

 

他说，尤其对于独立住宅来说，选择大型知名品牌通常是值得的。“大公司可能比小公司要贵一些，但在按时完成方面，您就能赚回来，因为这些大公司不太可能面临同样的延误和压力。”

 

寻求专业法律建议

 

大多数购房者都会咨询律师，但其实可以咨询精通相关法律领域的律师，这可能会有带来很大的不同。

 

来自DK Law的Kristine King表示，新建房屋包括新建住宅、预售房屋和完整的建筑合同，每个选项的建议都有所不同，应针对具体情况进行定制。

 

对于新建住宅，无论房屋看起来多么崭新，购房者都应进行房屋检查，因为问题比大多数人意识到的更普遍。在购买预售房时，购房者应在买卖合同中加入交房前检查条款，并要求开发商在交房前纠正任何缺陷。

 

“在全面建筑购买过程中，购房者需要与律师一起仔细审查建筑合同（必须书面），因为它非常详细。

 

“他们需要了解自己购买的是什么，将发生什么，涉及的术语，如‘实际完成后的最后付款’，以及它们的含义。他们的律师可以教育他们并帮助他们进行谈判。”

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她说，合同中的日落条款至关重要，但必须保护购房者，而不仅仅是开发商。“资源管理法中有一些规定会起作用。其中一条规定购房者在签订协议后有14天的冷静期。另一条规定，如果在授予资源许可证之日起两年后或协议之日起一年后（以较晚者为准），开发商尚未在建筑工程上取得‘合理进展’，购房者有权解除协议。”

 

King表示，“合理进展”要求还可以防止开发商多年不采取任何行动，并让购房者承担风险。

 

 

谈判财务条款

 

Mortgages Online公司董事Hamish Patel表示，在谈判协议时，购房者应要求在建筑完成前将定金存放在律师账户中。

 

“我们一直在推动这一点，因为如果购房者的定金没有得到保障，那么他们可能会面临风险。有些开发商可能不喜欢这个条款，但目前大多数开发商都愿意谈判。”

 

他说，另一个讨论的重点是完成后的付款，因为开发商通常希望在颁发合规证书后的五天内结算。“如果您等了两年，然后突然被告知一周后付款，这有点不合理。开发商不会在这方面让步，如果您不能按时付款，就会产生罚款。

 

“因此，在谈判合同时，请要求10或15天的结算期，因为您需要一些时间来处理利率、解决问题。在当前市场，一切都可以通过讨价还价解决，这些要求并非不合理。”

 

 

考虑固定价格合同选项

 

近年来，建筑价格飙升，这意味着固定价格建筑合同变得更为罕见，但仍有一些公司会提供固定价格的合同，让定价更透明，不会在建筑过程中因成本增加而收取更高的费用。

 

Signature Homes是提供固定价格住宅建筑的公司之一。该公司的首席执行官Paul Bull表示，通过与长期供应商合作，他们可以提前预测未来的价格。这使得公司能够提前锁定价格和物料订单，并在此基础上与购房者合作，确保他们在最终结算价格上有把握。

 

“我们会放慢销售过程，确保所有各方都真正了解建筑过程及其周围的期望。购房者通常无法理解这个过程的复杂性，但他们有权对自己的地点、规格和团队充满信心，并对他们同意的价格有所了解。”

 

投资建筑商保证

 

新西兰消费者协会调查团队负责人Rebecca Styles表示，鉴于新建房屋是如此巨大的投资，消费者在这方面的保护相当有限，还有改进的空间。但消费者可以做的一件事是，如果可能的话，获得建筑商的保证。

 

她说：“您可能会发现这类保证并没有想象中的那么多，但如果您有保证和保险，那么在出现问题时就会有一定程度的保护。”

 

Master Builders协会首席执行官David Kelly表示，这种为期10年的保证仅通过注册主建筑商提供，包括在建筑商破产时保护购房者的条款。他们组织的保证在国内历史最悠久，近年来，对这类保证的需求大幅上升。其中一个原因是银行希望贷款客户拥有这类保证。另一个原因是消费者对这类保证价值的认可度增加了。

 

 

Kelly表示，传统上，这类保证是针对独立住宅的，虽然现在该组织也为多户住宅提供保证，但由于不同的风险特征，破产条款不适用于多户住宅。

 

“根据建筑法，建筑商必须向消费者提供保证，但由消费者决定是否需要。如果他们需要，建筑商应提交申请。”

 

一些建筑公司，如Signature Homes和Golden Homes，提供修复或完成工作的保证，而NZ Certified Builders则提供类似于保险政策的10年保证。

 

总之，购买新建房屋存在一定的风险，但购房者可以采取一定的措施来保护自己。这些措施包括进行充分的准备工作，选择有信誉的开发商，获得专业的法律建议，谈判财务条款，选择固定价格合同选项以及投资建筑商保证。通过这些步骤，购房者可以降低购买新建房屋的风险，并确保自己的投资受到一定程度的保护。