还在等房价下跌吗？数据显示有人悄悄动手了……

随着加息周期接近尾声，新西兰的房价已经位于底部区域。和历史上的所有底部区域一样，每一次底部到来都是静悄悄的。

 

这是因为真正的底部都是没有成交量的，市场只有少量的人在买卖，所以要捕捉住最低点实际是不可能完成的任务。然而通过一些具有领先于市场的数据，确实可以发现有人在悄悄动手了。先来看看这些数据：

 

一些前瞻数据

 

数据1

奥克兰的房屋拍卖清盘率数月以来持续走高

 

 

历史数据显示，一般清盘率数据会领先价格大约3个月。在上图中，已经对此在时间上把曲线推后了2个月，方便更直观地和房价实际涨幅做比较。从中可以看到：调整后的拍卖清盘率和价格涨跌拟合得很好，这是一个有意义的前瞻指标。

 

在底部的阶段，市场上卖家已经放弃了最后的坚持，接受了买家提出的价格，而买家也不再寻求更低的价格，坚定买入，从而导致清盘率逐步抬升。目前奥克兰地区的清盘率上升已经持续了接近4-5个月，期间房价则走平或者微幅变化。

 

随着清盘率的上行，最终市场好盘会逐渐消耗殆尽，买家会彼此争抢。对于买家（由其是自住买家）而言，现在需要抓住交易机会。

 

数据2

成交量低于历史但在快速上升

 

 

在上图中，深蓝色的线条是历史平均成交量，绿色区域是历史成交量的主要波动区域。成交量的变化大约会领先市场约3个月，橙色的是今年第一季度的成绩量变化。

 

对比2020、2021和2022年可以看到，今年1季度成交量很低，整体低于历史波动区间，这非常符合底部的特征。

 

但3月以来的增长速度（整体的斜率）则相当显著，其增速超过了过去3年。一个月的变化可能不足以构成任何趋势变动，但如果结合数据一中清盘率的连续上行，这样的成交变化需要引起重视。

 

数据3

房贷批准数量出现飞跃

 

成交上升通常对应于贷款数量增加，但通过贷款占比成交的变化可以发现更多细节。

 

 

从新西兰央行的报告中，可以算出贷款增加的速度已经和成交增加的速度接近，甚至略微超过。这意味着现在市场上买入的不仅仅是类似去年那样的现金买家。贷款购买比例正在逐步增加，说明虽然利率很高，但还是很多人可以贷得起款，或者能办出贷款来。

 

如果仅仅是现金买家增加，则底部会出现较长时间的盘恒，然而底部出现贷款比例和成交量的同步上涨则可能意味着市场正在积蓄反弹的力度。

 

图片来源：网络

 

数据形成的三大原因

 

导致上述数据出现的原因主要来自于3点。第一是加息已经到达本轮加息周期的尽头，贷款政策开始转变，第二是新的购买力出现，这主要由大量新增移民导致，第三是房产落成数量变缓，供求关系发生变化。

 

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加息周期走到尽头

就在4月底，新西兰央行调整了自己的LVR限制政策，实际就是放松了房贷首付款的要求，这意味着央行开始释放友好信号。国际上，美联储开始表示出可能在6月停止加息，而按照新西兰央行原定的计划，5月可能会是本次加息周期的最后一次加息，利率市场已经对此做出了反应。

 

下图是不同年限的房贷固定利率曲线，可以看到长期（4-5年）和短期（1-2年）在进入2023年后已经重合在一起并出现下跌。一些银行甚至在为固定期限较久的贷款提供比1年或者2年更低的利率。这意味着银行已经预期这里已经就是利率峰值所在，未来的贷款成本不会上升了。

 

移民涌入，需求增加

对于今年的净移民数，市场大致的预估是3万到4万人。但在过去的3个月，净移民数字持续激增，如果按照这样的增长速度顺延的话，今年的净移民数将会超过10万。

 

这意味着市场实际出现了多于预期的购买力，虽然仍不能判断是否持续，但这些激增的移民累积到一定的时间将会造成包括住房在内的社会资源紧缺。

 

房屋供应迅速下降，供求关系逆转

通过下图的供求曲线可以看到，新房供应基本稳定，但在2022年后出现下跌（蓝色曲线）。而需求则因为疫情而大幅波动（黑色曲线）。从供应减去需求的净值（黄色立柱）来看，从2020年到2023年供应实际是多于需求的，而之前的8年则是供应跟不上需求。

 

由于2020年前8年房屋供应跟不上需求，导致在2020年大降息后，之前累积的需求集中在2020年大爆发，房价在2020-2021年出现接近40%的上涨。

 

而在利率上涨的2022年，2020-2021年供应过剩和高利率一起发挥作用，房价在2022年到现在下跌了接近20%。

 

 

现在随着下跌的持续，供应已经减少，而移民涌入的需求增加，供求净额会在2023年出现逆转，市场会出现供应不足。

 

价格是反应供求的，在供应不足时候，价格将会上涨。不过房屋是超大型物品，惯性很大，而且购买力和利率息息相关。即期供需曲线导致的变化的影响将会在稍后一段时间才会反应出来，但一些触觉敏锐的人是可以看到这个趋势并采取对应行动的。

 

导火线

 

现在，市场已经开始静悄悄地产生变化，市场是在等待一个导火线。能触发导火索的，可能是货币政策的逆转，比如出现第一次降息的声音；或者也可能是将在2023年10月举行的选举。

 

上述两者对于市场的作用是类似的，选举会让成交推后，从而让购买压力累积得更充分。政府换届以后出现新的房产政策或者货币政策都将会点燃购买力。

 

为了防止在选举前出现的市场压抑，一些嗅觉敏锐的人和市场刚需购房者开始不再追求更低的价格，于是就看到了本文开头展现的先行信号。

 

对于自住买家或者替换型的买家，随着好盘的持续消耗，自由选择的时间和机会已经越来越少了。对于奥克兰来说，这里是移民进入的第一站，大量的移民也会实际选择居住在奥克兰，累积的购买力会大大超过别的地区。