调查显示：新西兰房市的调整期还远未结束，但这类人群却能立即获利

根据房产评估机构统计出的最新数据显示，新西兰全国的房产平均价格在4月份再次下跌了0.6%，跌至902,501纽币。这一数据意味着自今年年初以来，全国房价已累计下跌了4.5%。不过，当前房价下跌的速度呈现出日趋放缓的迹象（3月份房价下跌率为1.4%）。房产评估机构Quotable Value（QV）官方发言人Simon Petersen对此表示，在他们监测的16个城市和地区中，有10个地区的房价下跌速度正在放缓，俨然已经成为了新西兰大部分房产市场的普遍现象。

 

目前，奥克兰，惠灵顿，哈密尔顿和陶朗加地区的房价都不同程度的呈现出下跌幅度放缓的迹象。虽然全国大部分地区的房价下跌幅度都在放缓，但仍然有一些地区的房价似乎表现出了比以往更快的下跌速度，例如基督城。

 

房价跌幅放缓，购房者正在重回市场？

基督城

 

基督城的平均房价在4月份出现了14年来首次两位数的年度性下跌

 

在基督城，其4月份房价下跌幅度为2.8%，比3月份记录的0.5%的跌幅有所增加，目前该市平均房价已跌至721,460纽币。除此之外，基督城平均房价在过去三个月中所录得的季度性下跌率也从之前的1.2%上升到3.7%，在截至4月的一年中，该市平均房价更是出现了14年来首次两位数的年度性下跌（10%）。

 

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来自基督城的QV注册估价师Olivia Brownie表示，就当前的房产下跌周期而言，基督城房价的发展趋势略微落后于全国其他地区。她解释道，在去年的大部分时间里，基督城的房价比其他地区保持的更好，但似乎买家表现出并不积极的购房热情，导致房价不断下跌。尽管如此，她看到市场一个积极的信号是，央行利率已达到峰值水平，加上其他利好的外部因素，如新移民的增加，这意味着大基督城地区房市可能会出现在寒冬后的回暖行情。

 

奥克兰

具体来说，在奥克兰，截至4月的前三个月里，该市的房价下跌幅度为4.4%，而3月份的季度性下跌幅度则为5.2%。这使得奥克兰当前的平均房价跌至126万纽币，年度性下跌率达到了15.4%。

 

奥克兰平均房价4月季度性下跌幅度为4.4%

惠灵顿

 

大惠灵顿地区的房价在本季度里下跌了3.7%，低于前一个季度的降幅（4.8%）。这使得该地区的平均房价回落至838,158纽币。在过去三个月里，Porirua录得该区域内最大的跌幅，为6.6%。比较戏剧性的是，惠灵顿市的房价在本季度里同比下跌了3.4%，但4月份当月的房价却出现了0.2%的回升。

 

 

Simon Petersen点评道，虽然当前严格的信贷规则限制和高利率继续扼杀着房产市场的发展，但有一些迹象表明，房市很可能正在接近一种平衡状态。现在说经济下滑已经见底的结论还为时尚早，但新西兰央行关于放宽贷款价值比的限制建议可能会使一些买家重新回到市场，随着净移民人数的增多，房产的市场需求肯定会水涨船高。在一些房产数量较多的城市和地区，房价下跌幅度持续放缓也可能会吸引到一些认为房价已经处于“曲线底部”的买家重回市场。与此同时，市场会继续稳步回暖。现在离疫情前的水平还有一段距离，这个修正周期还未结束，房市还可能会经历一个艰难的寒冬。

 

当前疲软的房市对于首次置业者来说却是难得的机会

 

根据CoreLogic最新发布的首次置业者报告显示，今年第一季度首次置业者在新西兰房产市场上所购买的房产数量是自2011年以来的最低水平。但报告也同时指出，首次置业者的市场份额仍然强劲，在今年1-3月他们在全国范围所占的市场份额为25%。

 

在新西兰所有主要中心城市中，首次置业者的市场份额都高于长期平均水平（21.8%），特别是汉密尔顿的市场份额最高，达到了33%。在惠灵顿，奥克兰和基督城，该类买家的市场份额均已接近或超过了30%。而在CoreLogic监测的其他12个中心城市中，首次置业者所占市场份额的增长速度也同样强劲。

 

今年1-3月全国范围内首次置业者所占市场份额为25%，许多中心城市甚至达到30%

 

CoreLogic首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示，在目前疲软的市场中，首次置业者们却有着比以往房产市场上更多的购房优势。这其中包括可以获准使用KiwiSaver作为首付款，获得首次置业的津贴和贷款金额上限的提升等政策优势。

 

他指出，首套房买家可以利用银行的低首付款配额，申请到低于20%首付款的抵押贷款，从获得更大的购房选择空间。随着其他类型买家（特别是投资者）淡出市场，房市的竞争就少了很多。再加上房价的不断下滑和当前市场上较高的上市待售房源数量，可以让首次置业者们在议价时有更大的“底气”。

 

CoreLogic首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示当前首套房买家可以花同样的钱买到更“值钱”的房子

 

报告显示，在最近的一个季度里，新西兰全国范围内独栋屋的销售占到了首次购房者份额的75%，高于去年第一季度的71%。而首次置业者购买公寓的市场份额则从去年的21%降至18%。与之形成鲜明对比的是购房的价格，第一季度首次置业者支付的房价中位数从2022年的73万纽币下降至68万纽币，但这个中位数明显高于所有不同类型买家中选择最低房价的那25%买家的下限价格，即55.5万纽币。

 

Davidson强调，虽然首次置业者所购买的房价下降了，但这并不代表他们最终会退而求其次选择购买面积更小或价格更低的房产。这表明，首次置业者并不一定会选择从市场的价格最低端进入。该机构的调查数据也充分这一观点，奥克兰的首次置业者支付的房价最高，中位数达到88.5万纽币，低于一年前的100万纽币，而在惠灵顿，陶朗加和汉密尔顿地区，首次置业者的购房中位数则在73万至77.5万纽币之间不等，基督城和但尼丁的购房中位数则更低，分别为58万和53.1万纽币。

 

Davidson坦言，由于信贷规则和负担能力的限制，仍然有不少人无法购买到他们的第一套房子，但对于那些资金宽裕的人而言，现在的市场对他们相当的有利。他预测，即使房市的低迷行情会在今年下半年完全结束，抵押贷款利率也不太可能会快速的大幅下降，房产市场也不太可能会立即出现再次的繁荣景象。但这将意味着房价将在一段较长时间内保持平稳的增长，在这段时间里房市将是无数首次置业者们的“天堂”。